——顺欣广场地块提案提案机构:广州市地博置业顾问有限公司提案时间:2007年12月26日项目适宜发展方向——与顺欣系列产品形象相匹配的中档精品小户型物业点观博地项目消费群层次——新城市中的新活力一族点观博地项目形象定位——东广州城市活力阶层专属地带点观博地项目价格定位——项目产品定位精品小户型前提成立，入市时间以2008年下半年计算简装300元/m2，实收均价：4500元/m2精装500元/m2，实收均价：4700元/m2s点观博地项目销售周期——项目入市时间以2008年下半年计算公开发售起6个月内，销售完成90%点观博地3W1H解决之法我们卖什么产品？我们卖给谁？我们卖什么价格？产品如何优化？我们如何卖？我们卖什么产品？—之宏观政策前瞻—之区域市场看点—之项目自身分析宏观政策前瞻住房结构调整90/70保障性住房供应2007年土地政策2007年金融政策宏观调控宏观调控规范土地遏制流动性过剩稳政策稳政策市场管理抑制投机、投资性需求调结构调结构调整是主旋律税收政策调整税收，加大成本土地政策调整◆土地审批权的“下放”:1月22日国土资源部下发《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，原来由国家控制土地审批权现交由省级相关部门实施,国务院和国土资源部将更多精力用于监督管理等方面,加大了土地的审批监管力度。随着国家一系列土地政策的实施，“地根”被越收越紧；从土地供应量、供应结构、土地审批程序、土地资金监管及土地管理各◆自2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理：收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻个方面都加大了严格的管理控制；未来的土地供应会日趋紧张，底的“收支两条线”；意味着地方政府今后在动用土地出让资金受益上，必须接开发商获取难度也将一步步加大，这对开发商的资金链完整及通受各方面的监督。畅性提出了更高的要求，实现快速开发、回笼资金是重点。◆2006年7月实施了土地督察制度,设立国家土地督察局并向九个地方派驻机构，代表国家土地总督察履行监督检查职责，负责对各省级及计划单列市人民政府的土地利用和管理情况进行监督检查，实行了目前最为严格的土地管理制度。金融政策调整◆连续6次加息，10次上调存款准备金率，体现了国家对于金融政策的调整力度加大。◆9月27日由中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,同时利率也打击房地产投资的力度越来越大，直接加大了投资客户的投资门上调10%.对于投资客户来说此通知无疑是又一道紧箍咒,加大了投资成本,槛，严重抑止了市场投资需求，导致市场投资客户锐减.投资份额降低，房价松动，鼓励更多的首次置业者参与◆12月11日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，确定了第二套贷款以家庭为单位.进一步加强信贷管理,表明了国家对于房地产调控决心,也严重打击了市场的投资需求。税收政策调整◆2006年12月31日，国务院公布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。提高土地开发的的税费，直接加大了开发成本，对于土地利用◆2007年1月16日晚，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确2月1日起，房地产企业土地增值税的效率的提高的带来了一定的推动力，同时也让房地产开发的门缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。槛进一步抬高。◆物业税的开征一直是热门话题，年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。随着开征的日期越来越近,可以预见这个新税种对投资房地产成本的提高也不容小视。住房结构及供应调整◆90/70政策：决定后期产品供应量的方向◆11月30日由建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门30日联合发布《经济适用房管面对各地房价快速上涨，政府已经意识问题的重要性，并希望建立一理办法》，办法指出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决低收入家庭居政策体系的组成部分。◆住问题。经济适用房与限价房政策的落实，对商品房市场的需求造成12月17日,广州市通过了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》一定的分流，压缩了商品房市场的需求。规定家庭税前年收入20万以下可购买限价房,这是政府为了稳定房价的又一规范性政策.办法的实施给客户置业增加了选择方向,也明确了政府加大保障性住房供应道路的持续及坚决性,商品房需求受到一定抑制，一定程度上挤压了商品房销售的市场空间.宏观政策小结政府从土地、金融、供应、需求等方面都加大了干预力度，稳定市场的决心越来越大！房地产开发商在规避这些影响的同时要在自身产品的打造上进行创新优化,提高产品品质。市场趋向中小户型将是政府及市场倡导的重点！于国家政府，中小户型供应量增加，解决更多中低收入者的住房问题；于开发商，中小户产品市场风险小，出货快，能快速回笼资金，实现效益最大化；于置业者，总价低、置业门槛低将会受到更多人的青睐，特别是首次置业者！关键问题众人皆做中小户型，关键在于如何做？如何突破？区域市场看点新塘新规划荔新板块——兴起的“副城市中心”翡翠绿洲/湖山国际/凤汇美体育花园/顺欣广凰城/金泽豪庭/东方名场/荔富广场/城市家都/盛世名门/现代城荔新园/富雅名苑广园东板块?以107国道为分界线，老城板块锦绣新天地/区向新城区自然过渡呈组团嘉骏豪苑分布；新塘东?南面老城区板块沿新塘大道新塘西新塘中组团可依次分为西、中、东三组组团组团团；新康花园/新世?北面新城区可分为广园东和界花园/新街口富城花园/金色港湾/华馨苑/新塘广场/锦绣银荔新板块，又以广园东板块苑/金泽花园/金泽华庭因受到交通利好及规划影响而备受瞩目。区域市场看点“东广州”“广州东”“广园东”区域置业越演越烈；随之广州市区房价的一路高飚，土地的稀缺，番禺、从化等周边区域的房价跟风；唯价格洼地显著的广州东板块由于其交通、规划等利好，越来越受人关注，广州市区及周边区域的首次置业、二次置业以及投资者纷纷而之，同时主打东广州概念的楼盘也尝到了甜头，不可否认，广州东置业趋势仍将继续下去！东进的号角已吹响！区域市场看点区域产业集聚化结构变化，带动需求增长，意味消费旺盛阶段到来！广州本田豪进集团福耀玻璃利涛科技鹏映塑料晋丰实业中新塑料日丰针车Borther缝纫康威运动用品天天洗衣……区域发展成为汽车产业集群发展为主导，集汽车生产、销售、展示、服务、产品研发、物流和仓储于一体产业基地，产业结构调整，区域经济聚集及辐射能力增强，外来人口的增加，带动消费潜力的增长，同时受年龄层次、结构的变化，越来越多的首次置业凸现出来！fdc.21ask.com中管网房地产频道部分在（待）售项目户型统计项目在推推货时间1房2房3房4房5房及以上,复式名称套数面积比面积　　　面积㎡比例面积㎡比例面积㎡比例比例㎡例㎡金泽9.16/490　　88-9249%125-13650%1701%　　豪庭10.27崇和10.1/11.1148-240　　　　87-8975%12615%10%花园8195碧桂园12.1556　　85-9932%91-9868%　　　　美寓顺欣12.15100　　　　89-9080%13520%　　花园空白点86-锦绣5.1916　　8032%89,103-66%150-1902%　　银苑机会点120金泽21.7160-06.10.1947　　76-85126-13541.71%16024%12.50%华庭924092-万象08.1.1168　　82-8835%95,117-55.50%1709.50%　　新都135锦绣新159-10.1/12.1522　　76-8618%88-13168.39%143-1735%9.00%天地302部分在（待）售项目户型统计（续表）在项目推货时推1房2房3房4房5房及以上,复式名称间套数　　　面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例盛世128-9.3286　　7945%20.57%140-17027%170-2607.80%名门133富城108-10.1192　　83-9529%70.83%　　　　花园130107-东方17%　97650829%　96-15524%140-19019%130/34031%名都　-358稀缺73.90-80-07.5.160042.8915%45%40.00%　　　　宏康86.80106.80东筑75.71-95.32-118.89-08.1.1348405.75%60%16.67%17.24%　　79.5099.85122.44合生07.12.188　　　　138、128.72%158.44\28.72%215\24942.55湖山247168.82.92-%国际288.24合计　652　7%　28%　45%　11%　9%9片区在售户型分析户一房二房三房四房五房别墅型40-5073-9980-155128-190170-170以面积区间358上东方名盛世名门富金泽豪庭崇金泽豪庭崇和花园凤凰城都宏康城花园东方和花园顺欣崇和花园金泽华庭荔湖城东筑名都宏康东花园锦绣银