禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（2004）东部·慢城世联地产顾问（深圳）有限公司2005年2月18日目标解读?正确进行项目的定位与开发的可行性?实现地块价值最大化?树立项目品牌和企业品牌?实现企业长期可持续发展?成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例项目的基本情况经济技术指标?占地面积：61659平方米?建筑面积：61659平方米?用地性质：商业用地?土地现状：街铺报告总体技术思路选择发展方向？经营核心式项目概况实现价值最大化（纯旅游项目）发现困惑和寻从市场现状出发找机会选择发展方向最从国际惯例确定发展方向终及案例出发实现面对困惑和机会竞争力模型我们如何参与竞争产品定位、形确定发展战略象定位从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围项目的区域位置－龙岗区大鹏镇虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区．葵涌－坝光片区结合旧村发展滨海休闲居住社区，完善公共设施服务系统，梅沙－马峦山片区成为旅游者满意、居民喜爱的深圳市山海小镇旅游服务基地和海滨旅游度假胜地大鹏－南澳片区下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地及旅游服务配套基地；桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。项目地块的进入性盐田区龙岗区大鹏镇水头村梧桐山隧道盐坝高速葵鹏路葵南公路项目地理水头路居民区位置水头海鲜街水头村委农建筑物业大用亚入建筑物地口湾水池虾场桔农业用地、鱼塘钓沙高效水产养殖基地东山珍珠养殖场湾东山西路往南澳项目地块现状项目规模与现状项目四至道海鲜干货市场路本项目农业用池塘地和山景地块特性功能联想地块特性功能联想水头海鲜一条街旅游配套餐饮、娱乐品牌近海望山观赏景观、生态、专享风险政府规划旅游服务区旅游配套住宿、餐饮、娱乐资金规模适中：综合配套休闲、度假、商务任务61,659m2考虑因素界定项目属性主题地产主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资源），属于特殊的地产项目。关于项目的初步思考面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。钓鱼？海鲜市场？体验？游客资源利用？商务、客房？休闲度假市场？购物商业？……我们是完全市场化的商业开发，我们需要看清我们在市场中的位置。因此，我们从市场现状中发现困惑和寻找机会。项目分析的总体技术思路选择发展方向？经营核心式项目概况实现价值最大化（纯旅游项目）发现困惑和寻从市场现状出发找机会选择发展方向最从国际惯例确定发展方向终及案例出发实现面对困惑和机会竞争力模型我们如何参与竞争产品定位、形确定发展战略象定位1酒店市场酒店市场分布图小梅沙小梅沙沁茗泉大酒店渡假村酒店皇都滨海明珠酒店大酒店假日听涛酒店鹏星酒店酒店雅兰大梅沙酒店金沙湾海景福源大酒店酒店宾馆世纪海景酒店名称大梅沙雅兰酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况１９２套房间，产权式酒店周末、节假日满，提前?香港客户来源经营情况定房?市区及周边区域地平时，1/3的入住率平时多数为商务交通３６０、３６４客户类型周末、节假日散客也很多周末８０％价格平时5折，周末、节假日7-8折入住率平时７０％收费６８０－１５８００元／日.间中西餐厅、会议室、健服务设施身房、室内恒温泳池等电话：２５０６２２９９优势?功能齐全?服务周到酒店名称金沙湾大酒店所属片区下沙★★★★基本情况客房11６间，旺季提前一周定房，平时也很满，也能定到房经营情况好，入住率较?市区为主经营情况高客户?龙岗为辅?少量深圳周边城市中西餐厅、歌舞厅、桑功能定位酒店，（多为渡假）拿浴室、网球场、商场服务设施、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和单人房420元/日；山景双人580价格海水浴场等元/日；海景660元/日房间数１１６间交通３６０、３６４?临海、沙滩电话：?停车位充足优势?依托下沙的开发?目前没有竞争对手８４３１?总量少３８８８酒店名称大梅沙海景酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况３５８套房间，产权式酒店周末、节假日满，提前定房?　香港经营情况客户来源平时，1/3的入住率?　市区及周边区域距市中心1小时10公里，机周末、节假日散客多，平时以可达性场1个半小时70公里，火车客户类型商务为主站1小时30公里。旺季９０％入住率收费７９８－３２８８元／日.间淡季７０％中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒服务设施乓球室、游泳池、网球场、电话：健身室、按摩室２５０６１６８８?优势海景?功能齐全?服务周到酒店名称金海滩所属片区溪涌别墅面积300平米/栋，共22栋；居家公寓80平/套，45套；酒店式公基本情况寓35平/套，共84套销售初期公寓销售较好，两个月有30多套成交，大多市区　　　80%为1—2房，面积在40-80M2，价格为8000元客户　　　　　　　/平米；150平米的套房(由别墅分割而成)，　　　　　　　销售情况售价高达11000元，销售情况较差；后期由于土地产权的问题，大多数客户都退房功能渡假别墅、酒店别墅目前基本空置定位公寓和部分别墅用做酒店酒店：标准间456元；1房1厅：622元酒店经营良好，旺季、周末价格2房1厅：830元；情况100%，平时50%左右（以上价格未及折扣）?观海优势?半山?环境好?前期产权问题产生大劣势量退房?面积过大?设计陈旧酒店名称世纪海景乡村俱乐部所属片区南澳分四期开发，总建筑面积为172,160平方米。分别是洋畴角别墅区，二期洋基本情况畴湾群区包括酒店及多层公寓，三期邻球场B9生活村和四期公湾别墅群。客户　　成功人士、高尔夫爱好者等　　　高尔夫球场、豪华会所、海滨别墅、私人游艇会、海景酒店等功能定位会员、嘉宾、访客差别别墅客房价格：388-18888（平酒店经营消费价格时）、588-26888（节假日）（会员五折模式、嘉宾六折景色绝佳、自身配套较优势齐全听涛酒店　　　名称片区　　　　　　小梅沙　★★★　　　　　　电话25060111性质普通酒店多功能会议室、海鲜酒房间数75间服务设施楼等360、208、10交通收费298-588元3特色乳鸽、海景名称皇都酒店片区大鹏电话84303008性质普通酒店房间数8间服务设施中餐厅等交通360、364收费100-180元特色海景名称滨海明珠大酒店片区大梅沙　　★★★电话25254666性质普通酒店餐厅、乒乓球、棋牌室、卡拉OK房间数92间服务设施等交通360、103、364收费460-1680元特色山景、海景名称沁茗泉酒店片区大梅沙　　★★★电话25098661性质普通酒店交通360、103、208收费380-1180元特色乳鸽、海景名称小梅沙大酒店片区小梅沙　　★★★电话25098661性质普通酒店中餐厅、咖啡廊、音乐酒廊、大堂房间数156间服务设施酒吧、卡拉OK歌舞厅等收费300-2680元特色海景名称小梅沙渡假村片区小梅沙　　★★★电话25060000性质渡假村房间数238间服务设施中西餐厅、卡拉OK、歌舞厅等交通360、364入住率35.7%收费200-980元特色海景名称福源宾馆片区南澳　　★★★电话84402666性质普通酒店中餐厅、会议室、卡拉OK、歌舞房间数65间服务设施厅等交通360、364入住率14.74%收费280-360元特色海景名称鹏星酒店片区大鹏　　准★★★电话84305993性质普通酒店干蒸、湿蒸、光波浴房、卡拉房间数45间服务设施OK、歌舞厅、茶餐厅等交通360、364收费100-340元特色海景总结?　东部酒店主要集中于大梅沙、小梅沙，借由海资源发展。?　少量酒店集中于大鹏、南澳，即使如此，也是依托海景经营，但是经营状况并不乐观。?　大多数酒店主要依托海景和海资源的同时，兼设有会议、餐饮、卡拉ＯＫ等多功能配套服务，但是没有明显的知名度的特色消费和主力店。?　大多数酒店的消费客户以市区为主，甚至大小梅沙出现香港客户，体现了真正的旅游项目的消费群发展方向。?　星级酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季仅能维持，提高淡季的经营状况是各酒店的面临的难题没，也是各后续开发商考虑的主要问题之一。２度假公酒店市场寓市场度假公寓市场分布图领海水云间心海假日海语东园东海岸倚天阁楼盘名称海语东园所属片区大梅沙滨浴场北，海语路占地9300平米，建筑面积20500平米，住宅18850平方米，商业1650基本情况平方米，容积率2.2，8层销售难度较大?深圳市企业主为主销售情况客户1房销售最好、其次为2房?公务员及白领开盘日期8月3日功能定位度假公寓，带装修一房一厅一卫：47-55均价6800元/平米，能看海户型两房两厅一卫：69-85价格的9000多元/平米三房两厅两卫：98-110?距海距离较近；优势?未来可依托大梅沙片区的发展和配套?劣势密度大?规模小?与东海岸直接竞争楼盘名称I.领海所属片区大梅沙占地6324平米，建筑面积11965平米，住宅9989平方米，商业1976平基本情况方米认购人数，约290人销售情况客户深圳市企业主（共280套）度假酒店式公寓，带装修，产权70开盘日期现已发售功能定位年?40-50平为主，不带户型厨房价格均价1.2万元/平米；?一线观海优势?引进品牌饮食皇子扒房劣势?规模不大，密度较高楼盘名称万科东海岸所属片区大梅沙滨浴场北基本情况占地约26.8万平米，建筑面积21.5万平米容积率0.8一期推出700多套，总共销售了约200套；300平以上独栋，5卖了2以市区为主，职业较分散，销售情况套4联排28套，190平，只剩1套客户包含企业主、公司管理层及2联排24套（250平，销售理想）白领单房销售情况较1房1厅差酒店式公基于渡假基础上，规划以居３００套寓功能住为主定位目前实际销售客户以度假为开盘日期２００３年７月