20130320【蓝光·幸福满庭】个案分析及开盘报告中国房地产市场服务的第一选择中国房地产市场服务的第一选择报告结构报告目的：【蓝光·幸福满庭】为本案主要竞品1地块基本情况，为本案制定具有针对性的策略打法，并对【蓝光·幸福满庭】开盘情况进2项目情况分析行追踪研究。为此，天府西城·嘉联项目组在三天内对该竞品进行了详细研3项目开盘追踪究并形成此报告。中国房地产市场服务的第一选择Part1.地块基本情况中国房地产市场服务的第一选择地块规模较大，楼面地价较低，分期分组团开发宗地位置郫县犀浦镇龙吟村5、6社所属板块犀浦地块位置拿地时间2012年10月26日占地面积129.40亩土地用途住宅兼容商业（商业≤30%）使用年限商业40年住宅70年容积率1.0＜容积率≤4.0建筑密度总≤30%，住宅≤16%建筑高度航空限高：≤593米土地成交单价762.00万元/亩土地成交价万元总98601.41地块1楼面地价2857.50元/平方米（一期）地块四至：北临犀安路，南临规划道路，西地块2临317国道，东临马家堰；地块3（二期）（三期）地块规划：分为南、西、北地块中国，以三期房地产市组场服务的第一选择团形式开发。项目经济指标项目区位概况Part2.项目情况分析项目规划情况项目产品分析项目客群分析中国房地产市场服务的第一选择项目经济指标体量较大；容积率较高，居住品质较本案差；公摊较小；商业配套支撑不足项目名称蓝光·幸福满庭郫县犀浦镇成灌路与犀安路交汇项目位置处开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司总占地129.40亩总建筑面积34.52万㎡容积率4.04913（一期1327户，住宅1144总户数户，底商183间）公摊13%—16%绿化率30%车位待定交房时间2014年底物业公司嘉宝物业物业费待定中国房地产市场服务的第一选择项目区位概况处于犀浦板块；交通配套完善，但距地铁、快铁较远；商业配套缺乏n地理位置：成灌路与犀安路交汇处n区域配套：交通：①公交：119路（“学苑站”），116路、221路、305路、311路、320路、704路（“龙吟路站”），310路、116路、117路（“犀浦站”）；②地铁2号线：天河路站（距离约500米）；③成灌快铁：犀浦换乘站（距离约1000米）；商业：较为缺乏，家乐福、沃尔玛、人人乐等大型商业配套均处于规划当中；教育：犀浦镇幼儿园、金苹果幼儿园、郫县四中、成外实验学校、西南交大等；医疗：四川公路医院、郫县中西结合医院、交大校医院中国房地产市场服务等；的第一选择银行：成都银行、工商银行、中国银行等；项目规划情况项目规划：17栋住宅，分三期开发，成三大组团围合式排布3项目共17栋住宅，成围合式排布，构成三大组4一期团2（5栋）175n一期：项目北地块，5栋住宅，均为25层，户16167型区间为50—83㎡；三期11n二期：项目南地块，7栋住宅，楼层未定，户二期（515栋）（7栋）8型待定；1014n三期：项目西地块，5栋住宅，楼层未定，户913型待定。中国房地产市场服务的第一选择项目产品分析（一期）产品以三房为主，辅以少量的两房产品；赠送率高实得面积赠送面积户型套型建筑面积（㎡）赠送率套数占比（㎡）（㎡）A13室2厅1卫1厨70912130%888%A22室2厅1卫1厨5059918%888%A33室2厅1卫1厨67882131%888%A43室2厅1卫1厨71922130%17615%A53室2厅2卫1厨831001720%17615%B13室2厅1卫1厨74901622%26423%B23室2厅1卫1厨56691323%888%D23室2厅1卫1厨63801727%17615%合计1144100%一期产品特点：n户型上：户型面积区间为50—83㎡的刚需型产品；n套型上：以三房单卫为主（78%），辅以少量两房（8%）及三房双卫（14%）产品；中国房地产市场服务的第一选择n赠送率：产品赠送率（18%—31%）较大，功能性强。A1：3室2厅1卫1厨，A2：2室2厅1卫170㎡厨，50㎡优点：优点：n户型方正通透，动静分区合理；n户型方正，空间使用率高；n布局合理实用，主卧接近15㎡；缺点：缺点：中国房地产市场服务的第一n厨选择房和卫生间正对客厅及餐厅，影响居住品n入户玄关直对客厅，私密性较差；质；A3：3室2厅1卫1厨，A4：3室2厅1卫1厨，67㎡71㎡优点：优点：n户型方正通透，动静分区合理；n户型方正通透，布局合理实用；n布局合理实用，主卧接近15㎡；缺点：缺点：n各卧室距卫生间较远，起居较为不便；中国房地产市场服务的第一选择n无入户玄关，私密性较差，且厨房正对客n动静分区混乱，各卧室距客厅和餐厅距离较厅和餐厅；近，影响居住品质；A5：3室2厅2卫1厨，B1：3室2厅1卫1厨，83㎡74㎡优点：优点：n户型方正，动静分区合理；n动静分区、干湿分区合理；n主卧带独立卫生间，尊贵感强；n独立生活阳台，舒适宜居；缺点：n入户玄关设计合理，保证了客厅的私密性；n入户玄关正对客厅，私密性较差；中国房地产市场服务的第一缺点：选择n客厅进深过大，通透性受影响；n客厅及各卧室通透性较差；B2：3室2厅1卫1厨，D2：3室2厅1卫1厨，56㎡63㎡优点：优点：n双阳台设计，舒适度较高；n三阳台设计，多面观景，视野开阔；n通透板式户型，空间布局紧凑实用；n主卧附带幻变空间，自由创意；n功能三房，幻变空间供自由组合；中国房地产市场服务的第一选择缺点：缺点：n主卧距卫生间较远，起居较为不便。n卧室与餐厅相对，动静分区不合理；项目客群分析以25-35岁刚需置业客户为主；以郫县地缘性客户为核心，辐射大城西范围成交客户年龄结构n成交客户特征：年龄特征：年龄以25-35岁为主主要来源:郫县地缘性客户40%，大城西其他区域客户占20%，成都其他区域占20%，川内二级城市客户10%，省外客户占10%置业特征：以自住为主，为子女买房占一定比例成交客户现居住区域统计看中因素：户型赠送大、价格适中、蓝光品牌、交通配套完善n未成交客户抗性：?周边商业配套暂时不够成熟?距离主城区相对较远中国房地产市场服务的第一选择开盘情况总结推售策略思考Part3.项目开盘追踪推售策略思考成功关键点总结中国房地产市场服务的第一选择开盘情况总结蓝光·幸福满庭于3月16日上午10点开盘，推售1144套房源，去化958套，去化率高达84%建筑面积实得面积主力建面单价主力实得单价主力总价区间户型推售套数去化套数剩余套数去化率（㎡）（㎡）（元/㎡）（元/㎡）（万元/套）A170918883594%6700515045-48A2505988563264%7150565035-37A367888881798%7100549045-47A471921761641393%6100486044-46A5831001761364077%6400533054-56B174902642412391%6250512045-48B2566988781089%7060563036-37D263801761205668%6870535038-42合计114495818684%6100—71504860—565035—56n蓄客情况：①从1月中旬开始蓄客，截止到3月15日，蓄客约1600组；②蓄客方式：“交10000优惠2%”+“幸福银卡登记即享受5000元优惠”+“成都全搜索团购2000抵5000元”；n开盘方式：摇号n开盘优惠：最高优惠6.5%+1万元中国房地产市场服务的第一选择n销售情况：67—74㎡三房单卫几乎售罄，剩余产品以两房和三房双卫、以及小三房为主；开盘现场情况开盘现场1开盘现场2大兵团作战开盘现场：n现场布置——凌晨五点，完成全部现场布置；n大兵团作战——蓝光集团支援150人，其中置业顾问50人，现场维护100人；n当天到访——到访约2000组客户，创城西开盘到访记录；n当天成交——销控显示为958套（截止到下午5点），创城西开盘现场销控成交记录。中国房地产市场服务的第一选择推售策略思考预热期1月蓄客期2月引爆期3月开盘强销期4月开盘项目打围广推广目的：告知推广目的：告知项目推广目的：传递项目即告，传递项项目将面市，传蓄客排号信息，蓄积将开盘信息目定位信息递产品功能性信海量客户息推广诉求：幸福满庭，资源短信发推广诉求：2月23日开盘倒计时放、电话，生活区盛情开放CALL展开推广诉求：乐居成都，幸福满庭推广诉求：城西沸腾，幸福满庭3月16日幸福开盘先行低成本广告投放力度加线上线下推广力度配合事件性活动，进宣传，用时大，建立项目形中国房地产市场逐步加服务的第一大，选择进一步行线上线下信息轰炸间建立项目象和知名度引发项目热议，引爆全城，开盘劲知名度销推广策略解读项目报广投放推广时间星期推广媒体推广版面推广诉求城西沸腾，幸福满庭3月16日2031-03-14星期四成都商报第43版：房产幸福开盘2013-03-12星期二成都商报第31版：广告幸福满庭，开盘倒计时2013-02-28星期五成都商报第39版：房产全城大爱，幸福满庭2013-02-21星期四成都商报第32版：广告2月23日，生活区盛情开放2013-01-31星期五成都商报第45版：房产幸福满庭，全城共鉴1月26日幸福启程，销售中心2013-01-25星期五华西都市报第B31版：房产周刊盛大启幕，恭迎莅临！2013-01-16星期三成都商报第53版：广告乐居成都，幸福满庭n投放频率：蓝光·幸福满庭自蓄客开始，到开盘前共投放7次报广；n推广诉求：从释放蓄客信息，到释放样板间开放信息，再到释放开盘信息；n投放媒体：以成都商报为中主，国房地华产西都市市场服务报的第一投放选择较少。部