2期价格策略报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。汇报前言金地梅陇镇2期占地面积：4.1万㎡建筑面积：12.9万㎡建筑密度：22%实用率：76.97%——81.77%土地使用年限：70年（自2005年至2075年）产品：由6栋18－33层的小高层、高层组成，共有1224套单位推售：分2批推出，第1批推出9、10、12栋764套，第二批推出11、13、15栋460套利好：项目所在区域在最新规划中被列为未来重点开发区域，并命名为“龙华新城”。区域未来将通行地铁4号、5号　　　　　线路，07年福龙路开通后，　距离市区将只有10分钟车　程。汇报前言目前项目工作进度06年07年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月春节3.17重要节点2期12..314.１５6月接受登记办卡假期样板房3.31首批底算价开盘第2批开盘销售阶段储客算价展示1批开盘2批开盘工作重点蓄客、摸底样板房开放、算价2期引爆市场再造热潮通过样板房展示、算挖掘前批未消化客深挖前期登记客户，引爆市场工作说明价等营销节点对办户，通过第2批单蓄卡调查2期客户状，态及意向；指导定价卡客户进行深度摸底位再造市场热潮。，调整定价。2期火爆开；盘沟通后目标整体目标整体目标：：?2期价值最大化，价格引领龙坂；?合理速度，07年下旬完成2期销售；?巩固龙华金地系客户品牌度、忠诚度；阶段目标阶段目标：：目标?第一批单位开盘月完成80%的销售；预计在6月底第二批发售前完成95%的销售。?第二批单位开盘月完成80%的销售；在9月底完成95%的销售。——2007年2月12日例会上沟通的目标世联对目标的理解定价多少取决于我们对市场的判断共同愿景行业愿景：价格实现区域新高！消费者愿景：形成市场旺销的局面！价格报告框架1定价背景2定价策略及方法3核心均价的推导4价格表形成及验证5销售安排及预估定价背景1.11.1市市场场分析分析1.21.2客客户户分析分析1.31.3产产品分析品分析1.1.1市场分析：市场发展态势“两会”指出房地产未来方向：持续健康稳定发展引言：如何解决中低收入家庭的住房难题，已经成为今年两会关注的焦点。在未来一年中，国家将会着力调整住房供应结构、严格控制高档房地产开发、重点发展普通商品房和经济适用房，并建立健全廉租房制度和住房租赁制度，切实解决老百姓的住房难问题。一、合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二、房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三、正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四、深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。1.1市场分析：市场发展态势政策对开发商的综合实力及运营能力提出更高的要求。国税总局在1月16号出台新的通知，要求各地从2月份起对房地产开发企业土地增值世联对十一五规划的解读税进行清算。此次通知在细节上进一步完善了“95年土地增值税暂行条例实施细则”。商品住房：单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房?挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投总建筑面积70%以上。机心理，土地二级市场的流转速度会加快政策性住房：单套建筑面积控制在90平。方米以内，其中：经济适用房控制在90平方米以内公共租赁住房控制在60平方?减少投机资本进入二级市场带来开发投资米以内。（深圳市住房建设规划(2006-及发展的整体性风险，保证行业的健康发2010））展。?对发展商的成本控制能力是一个考?土地增值税将对专业房地产开发企业的盈验。由于“双限”的实施，令发展商利模式产生影响，改变市场竞争格局。的利润空间被大幅压缩，因此，对发展商的资金运作和成本控制提出?豪宅开发利润空间受挤压，资金压力会加更高的要求。大，房企融资难度增加。?对发展商的精细化产品设计、创新能力，以及对空间的运用和挖掘能?清算项目的上溯日期会成为下一个关注的力是一个考验。焦点，但近期各地会逐渐清晰化。?对万科这类在工程施工、产品研究方面，以“布品化”标准制运作的公司，有较大的优势。世联对土地增值税的解读未来市场中小户型和大户型价格将出现明显分级。在深圳两会召开之前，本市将出台新一轮的政策，政策内容主要集中在以下几方面：?新出土地用于经济适用房建设的捆绑比例将从15%提高到30%；且工业用地转住宅的政策将相对放松，但用于经济适用房建设的捆绑比例为70%，若要增加容积率的，则增加容积率部分将再次捆绑50%用于经济适用房建设；?商品房用地计划将缩小1/4，转为政策保障用地；政府鼓励开发商对其进行投标，且允许开发商获取3%的利润；?变革性政策：农民房确权后将进入商品房市场进行销售；分析：商品房数量减少、经济适用房数量增加以及农民房进入商品房市场销售，势必对于中小户型房价继续攀升造成影响，但对豪宅市场影响不大。06年全市整体价格在多轮调控政策出台后仍涨幅较大。个人购房不足2年即转国六条出台手交易，交深圳住房建设规划全额营业税2006-2010开始实施深圳国土房产拟定4月1局公布享受优规定普通住日起征收3%惠政策的普通启用新版售房契税住房价格标准“关于抑制房标准《关于对房合同住房上调按房价过快上地产开发经揭利率涨势头”的七部委《关营企业实行政府金融6《关于调整住售楼须有信息四点要求于稳定住房明码标价、六大举措调部门合力，房供应结构稳公示系统，起价格工作的禁止价格欺开征土地增控市场，严8招调控深定住房价格的房卖多少现场“旧八条”“新八条”意见》诈的通知》值税惩哄抬房价圳房价意见》可查05年年初05年年中05年年底06年年初06年年中06年年底2006年1-11月深圳市商品房成交情况2005年1-11月深圳市商品房成交情况行政区套数建筑面积金额均价(建筑面行政区套数建筑面积金额均价(建筑面积)积)宝安237212357671.01125541682255324.82宝安207492089196.27181626506218693.61福田195351582210.56141743955758958.60福田84092089196.272897126073113867.18龙岗172601615397.8483676391655179.92龙岗180551779549.45120484098926770.48罗湖14157864043.8970768311098190.36罗湖6917497344.96547273917911003.91南山125491420877.17122148336118596.69南山108071144349.231325424949011582.35盐田2232202766.1715785126087784.89盐田1931162283.5815930156519816.25汇总894548042967.00559663802937742.09汇总668687761919.807950232556410246.15数据来源1~11月深圳房地产市场分析1-11月深圳房价同比上涨约28.5%，06年全年增长25.3%，剔出11个豪宅项目，全市新房增幅约14%；06年政策的陆续出台，全市整体成交量数年首次萎缩，但年末已呈现回升态势，供需矛盾仍客观存在。?截至2006年11月全市商品房住宅成交共成交68278套，同比去年下降23.7%，销售面积647.2万平方米，同比去年下降19.5%；?06年1-11月批准预售的商品住宅为616.41万平方米，较去年同期相比下降4.7%；全市2手房成交量及价格指数迅猛上扬，为未来新房价格攀升提供一定支撑。?2006年二手房与新房的成交比历年新房与二手房成交比例例一举突破1：1的关口，截至11月，深圳二手住宅交易面积为689.24万平方米，与去年全年的二手住宅成交相比已经增长了15.71％；?受全额营业税和二手房个税的06年二手房价格指数征收的影响，7至9月深圳三级市场跌入了成交冰点，伴随着新的市场应对办法的产生，被压抑的购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，11月的成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显的提升。市场发展态势小结：07年市场关键词：刚性需求、政策执行年、价格分级刚性需求?主持人：回顾2006年深圳楼市的表现，一方面，是政府的有形之手加大了对房价的调控力度，但另一方面深圳房价还是“一路高歌”，对这种现象该怎么看？?陈劲松：我个人认为深圳房价谈不上存在泡沫，泡沫已经捅了5年还没有破，就说明这不是泡沫。???主持人：今年可以说是宏观政策不断出台的一年，在目前这种情况下，调控执行政策是否还应继续，我们能否预测一下宏观调控将会有什么新举措？?陈劲松：具体什么政策不好说，其实之前关于税收、金融、土地方面政策都涵盖了，无非就是完善。明年应该进入到一个项目整体评估阶段，比如土地政策，国土部将派土地督察组，来监督执行各地出台的政策，因此明年将是一个执行年、评估年，执行后看市场效果，再反过来评估调整。????主持人：我们能否斗胆来预测一下明年房价