湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司1报告行文思路介绍报告行文思路介绍星心国际发展定位细化方案提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设客户要求计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体与项目理解营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销发展定位建议目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。各物业产品根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销销售计划制定售价格、销售计划，测算收益报告目录报告目录星心国际发展定位细化方案项目理解定位分析产品建议销售目标第一章第二章第三章第四章项目理解发展定位建议产品设计建议销售计划项目既定规划理写字楼发展定位写字楼产品设计销售价格建议解与分析公寓发展定位公寓产品设计销售计划项目营销核心问题提出商业发展定位商业产品设计项目经济测算卖什么价格面对的项目市场需要什么产品怎么设计多久卖完要解决的核心问题项目适合做什么产品利润有多大星心国际发展定位细化方案第一章项目理解a.项目既定规划理解与分析b.项目营销核心问题提出一、项目既定规划理解与分析星心国际发展定位细化方案项目地块与物业发展条件?位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；居住用地?地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打省政府东大门电力路造中高甚至高端项目的条件；?位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的本案长办公单位，具备发展商务区的基础条件；湖沙芙80亩?目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，南天蓉湖泊商务氛围十分欠缺。商业用地省南心庄园小结：政路区居住用地政地块具备良好的生态资源、交通通达性以及府府政府用地天心区区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围法院休闲旅游都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合湘府路市政配套体项目的条件，但机会与风险并存。天心文化公园项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角一、项目既定规划理解与分析星心国际发展定位细化方案项目既定规划理解目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理城市综合体基础解读星心国际发展定位细化方案城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体?通过一组建筑将城市活动中多种不同功能办公办公空间进行有机组合，并与城市的交通协调。酒店酒店会议会议同时，在不同功能之间建立一种空间依存写字楼写字楼酒店酒店、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合会展中心会展中心居住居住都市综合体都市综合体体展览展览公寓公寓商业体商业体高档住宅高档住宅商业商业文娱文娱图图例例餐饮餐饮物业类型物业类型物业类型功能功能功能城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读星心国际发展定位细化方案城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益?巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用?巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案特征1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”商务人流商务人流?功能复合空间：物业类型丰富，以办公办公商务展商务展提升商务提升商务提升商务提升商务配套档次配套档次览需求览需求酒店、办公、公寓和商业为基本功配套档次配套档次商务人流商务人流提升商务提升商务配套档次配套档次能，自身可以实现完整的工作和生酒店酒店高品质的高品质的会展中心会展中心商业配套商业配套高消费力高消费力高消费力高消费力的人流的人流提升商务提升商务商务商务活配套运营体系补充酒补充酒经营管经营管的人流的人流配套档次配套档次人流人流店功能店功能理平台理平台高品质的高品质的高端住房高端住房商业配套商业配套需求需求?空间依存、价值互补：各功能之间公寓公寓高消费力高消费力商业体商业体的人流的人流高消费力高消费力的人流的人流形成价值链，各物业空间之间通过提升生活提升生活配套档次配套档次规划形成紧密联系高档住宅高档住宅城市综合体各种功能之间的价值关系星心国际发展定位细化方案广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境?广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业?三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼大量高端高端消费公寓购物商场公寓商务人士人群写字楼的写字楼的高端配套高端配套中信公寓高端消费中天购物广场人群高档服务式公寓，保经营国际品牌精品，安严密、配套完善设置高端生活配套完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系写字楼城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用?高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补各种物业在一天24时内的主要使用时段分布公寓公寓公寓?土地使用的均衡性：不同类型、价酒店酒店酒店值的土地分布不同功能的建筑；在商业商业不同时段都有两种以上的功能在运办公办公作024681012141618202224小时星心国际发展定位细化方案纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值?洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目?最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能办公大楼下沉式广场的物业使该项目在夜晚的使用效率不高?后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升希尔顿酒店高档公寓城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性?与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出?内部交通组织：完善的立体及平面交通体北京银泰中心区位图系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值“通道树型”（AccessTree）体系香港太古广场区位图星心国际发展定位细化方案香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接街面?地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达写字楼内部交通购物中心4~12楼组织平台?内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰酒店朗豪坊裙楼4楼平面图写字楼中庭购物中心4~12楼朗朗豪豪大大人人流流办办楼楼公公人人流流旺旺亚亚皆皆老老街街角角BBAA商商朗朗住住朗朗豪豪街街豪豪人人流流购物中心的通天走廊购购区区旺旺酒酒弥弥物物角角店店敦敦中中老老道道心心裙楼4楼居居住住街街人人流流区区上上钵钵街面海海兰兰街街街街朗豪坊剖面图城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性①②?整体统一性：城市综合体各单体建筑风③格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐?空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系①新加坡新达城独特?标志性和可识别性：出色的建筑及空间的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟设计，使综合体成为区域的视觉焦点瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕星心国际发展定位细化方案日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载?六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体?丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性星心国际发展定位细化方案城城市综合体的市综合体的特征特征及价及价值值总结总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：a.物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合b.土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用c.内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性d.建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值1＋个体价值2＋个体价值3＋……一、项目既定情况理解与分析星心国际发展定位细化方案项目规划理解小结综上所述：本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。星心国际发展定位细化方案第一章项目理解a.项目既定规划理解与分析b.项目营销核心问题提出二、项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案问题一开发次序?酒店：24540平米?考虑到项目物业