浦东星河湾二期开盘方案2011年06月07日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录一、近期市场解读二、推案策略三、阶段目标四、蓄客方案五、认筹和开盘方案六、开盘接待方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库StepStep11近期市近期市场场解解读读www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期豪宅近期豪宅项项目目开盘销开盘销售情售情况况开盘后一个月楼盘名称开盘时间推出套数开盘当日预定情况开盘至今成交成交比成交均价去化仁恒怡庭（叠墅）2011-2-2783据称40套274554%72668九龙仓?玺园2011-3-2781据称40套304251%50115翡冷翠园2011-3-2724据称12套6729%71272四季雅苑2011-3-2688号称剩余不多183034%56083绿城玉兰花园2011-4-2388据称30余套172025%46101华润置地九里据称当天5套2011-4-2850000%_（佘山九里）目前10套左右远中风华园2011-4-16186据称30余套162413%76919国信世纪海景2011-5-820410套以内552.5%48259近期高端市场特点：推盘谨慎，销售节奏缓慢；预定转签约周期加长。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库个案分析个案分析————九龙仓九龙仓??玺园玺园?推售节奏开盘至5月31日成交情况开盘时间当时销售报价房型主力面积供应套数套数成交均价两室两厅/三室两137-147/150-2011-3-2750000元/平米814250009厅/四室两厅180/228-334?开盘活动及优惠政策：?开盘当天购房优惠50万，一次性付款95折，按揭贷款97折，由于之前三个月的蓄水期，当天预订40套左右。240平、300平左右剩余较多。该项目最新推盘量（81套）为2010年7月推盘量（185套）的44%，去化率对比仅为10年12月的56%；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库个案分析个案分析————翡冷翠园（独立别墅）翡冷翠园（独立别墅）?推售节奏开盘至5月31日成交情况开盘时间当时销售报价主力面积供应套数套数成交均价3千万-5千万/2011-3-27380/480/58024771777套?开盘活动及优惠政策：?2010年8月31日开盘，推出24套，1个月内成交21套，主力面积363-453平，成交均价71829元/平米。万科老业主、首次付款总价的50%-100%优惠总价的3%-4%。?2011年3月27日开盘，推出24套，至今成交7套，主力面积390-588平，成交均价71777元/平米。开盘当天认购享9折优惠。严政下高端别墅去化更为艰难，2011年第一批开盘去化率仅为29%，较10年三季度的推盘去化率下滑近七成。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库个案分析个案分析————仁恒怡庭仁恒怡庭?推售节奏开盘至5月31日开盘时间当时销售报价主力面积供应套数成交情况套数成交均价207㎡、330㎡、342㎡69000元/平米834572668的叠墅2011-2-2765000元/平米103㎡二房121264175?开盘情况：?第二次开盘的推售量仅为10年第一次开盘的54.91%；整体去化率：第一次开盘为79%，第二次为60%，11年的去化率缩减为10年的76%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库个案分析个案分析————四季雅苑四季雅苑?推售节奏开盘至5月31日开盘时间当时销售报价主力面积供应套数成交情况套数成交均价150-160㎡三房2011-3-2660000-80000元/㎡883056053、250㎡四房?开盘情况：?别墅社区，精装修公寓只有88套。?开盘至今30套完成网签。截至5月24日公寓完成网签30套，去化34.1%；主力成交面积157㎡三房，成交均价56053元/㎡；无预定。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库个案分析个案分析————绿城御园绿城御园?推售节奏开盘至5月31日开盘时间当时销售报价主力面积供应套数成交情况套数成交均价50000元/㎡300㎡-400㎡2010-5-1882046177（装修标准6000元/㎡）的大户型?推出88套，已销售20套，均价46177元/㎡；新开盘项目：号称新开盘项目：号称3030套预定，开盘至今成交套预定，开盘至今成交2020套房源；侧面反映市场环境不好对豪宅项目实套房源；侧面反映市场环境不好对豪宅项目实际销售的影响：客户意向犹豫、签约时间延长、限购限制等不确定因素增加际销售的影响：客户意向犹豫、签约时间延长、限购限制等不确定因素增加www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库近期高端市场特点剖析近期高端市场特点剖析?进入2011年，上海高端项目推盘量锐减，去化率普遍缩水，部分个案在新推房源位置更好的情况下，报价水平基本与前期持平，但折扣有所放大；?推盘谨慎，“小步快跑”的方式居多：一批次推盘大多控制在80套左右；?高预定，低转签约现象：多号称50%的预订率，可签约率不足一半；?成交率低：4月底开盘项目成交率多在15%上下；成交多集中开盘当月；持续期销售零星成交。新政影响明显，淡市下项目推盘量和推盘价格需抱持谨慎态度www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库StepStep22推案策略推案策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库浦浦东东星河星河湾湾二期——平面布局解二期——平面布局解读读总户数：209户栋数：6栋单元：8个梯数：15梯样板房：10套二期二期标准层户型分布：户型梯数总价段颜色标识288~321㎡8个2160-2400万356~364㎡4个2670-2730万516㎡2个3900万左右608-609㎡1个4500-5000万左右二期总图尚未确认，仅作示意注：1、销售均价按照75000元/㎡，计算总价范围;2、以上产品统计，未纳入特殊房型。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库浦浦东东星河星河湾湾二期——房源二期——房源优优劣劣势势分析分析浦东人才公寓未来用地不确定性西北向城市景观及车行干道影响（金茂和环球金融中心远景）二期A区园林景观带一期社区景观资源20\19#18#17#一期社区景观资源23#25#21\22#产产品均好性强品均好性强社区主干道影响??北向：浦北向：浦东东人才公寓未人才公寓未来来用地不确定性用地不确定性??南向：南向：绝绝佳二期景佳二期景观资观资源源二期A区园林景观带??西向：西西向：西侧侧公寓房，外公寓房，外围围景景观较观较差差二期B区社区景观资源西侧旧有公寓房景??东东向：一期社向：一期社区区景景观资观资源源&&主干道影主干道影响响观效果受到影响二期总图尚未确认，仅作示意策略思考：均好性强www.fdc01.com房地产智库推案策略——因素点考量推案策略——因素点考量??房型：房型：涵盖主力房型；涵盖主力房型；推盘因素点??户户型配比：型配比：满满足首批客足首批客户户不同面不同面积积需求；需求；??楼楼王王户户型：型：价价值标值标杆，高杆，高总总价物价物业业，去化周期，去化周期长长。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库推推盘盘策略策略一次拿预售证，全部推盘?推盘时间：6月28日；推盘货量：全部209套面积段单元号套数17#19#20#21#、、、、90288~321㎡22#356~364㎡17#、22#、25#54516㎡18#24608-609㎡23#15首层17—25#10顶层复式17—25#15利：利：??多多种户种户型、位置搭配全面，能型、位置搭配全面，能够满够满足大部分客足大部分客户户需求需求，最大限度提高，最大限度提高开盘开盘去化套去化套数数；；??全部全部开盘开盘，有利于聚集人，有利于聚集人气气，提升市，提升市场场信心，利于形信心，利于形成市成市场场口碑；口碑；弊：弊：??一次性推出，一一次性推出，一旦旦去化比去化比例例较较低，余量低，余量较较大，大，续销难续销难度加大；度加大；二期www.fdc01.com总图尚未确认，房地产智库仅作示意Step3Step3阶阶段性目段性目标标www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库浦浦东东星河星河湾湾二期——二期——阶阶段性目段性目标标?6月28日开盘当日定购目标:120套?至7月底定购目标：160－170套?签约目标：140－150套?至12月底定购目标：209套?签约目标：209套注：该阶段性目标仅基于现市场及政府政策情况www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库浦浦东东星河星河湾湾二期——二期——阶阶段性目段性目标标二期总销金额：约二期总销金额：约5555亿亿11年6月底11年12月底定购套数：120套签约套数：209套定购面积：约4.2万㎡签约面积：约7.32万㎡总销金额：约31.57亿总销金额：约55.0亿6月7月8月9月10月11月12月至11年7月底签约套数：140套签约面积：约5万㎡总销金额：约36.85亿注：上述面积暂按未最终确认销售面积估算，成交金额暂按75000元/㎡估算www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Step4Ste