平谷马坊商业项目营销报告2011年3月北京嘉厚报告思路宏观经济环境2010北京房地产市场行业运行数据统计运行分析政策解读房地产政策解析重点城市政策解读马坊项目分析销售面积及营销金额说明销售价格制定销售节奏控制马坊项目营销策略阐述销售模式确定营销费用比例有效客户分析北京嘉厚2010北京房地产市场运行分析————宏观经济环境GDP指标居民收入CPI指标北京嘉厚宏观经济环境GDP指标居民收入CPI指标2010年1-3季度GDP增速季度地区生产总值增速（亿元）（%）2010年，北京市1-3月GDP呈小幅平稳上扬态势，其一季度3117--------中三季的增速与二季度相比略有减缓。三季度全市二季度3255.64.45%三季度3381.83.88%GDP总额为3381.8亿元人民币。北京市2005年-2009年GDP走势亿元%1500020北京市2009年GDP为11865.9亿元，比2008年增长10.1%；11865.99846.811115.02008年6969.58117.815100001314.512.110.19.110GDP为11115亿元，比2007年仅增长9.1%，受次贷危机影响5000，5002008年GDP增长速度是近五年中较低的一年。2005年2006年2007年2008年2009年2005-2009年北京地区人均生产总值（美元）地区生产总值比上年增长12000103141000096188058按常住人口计算，2009年北京全市人均地区生产总80006530值600056164000突破万元大关，达到10314美元，比上年增长20007.2%。02005年2006年2007年2008年2009年数据来源：北京统计局2010年，北京市前三季度GDP一直呈现出小幅上扬态势。2005-2009年除2008年以外，以较快的速度增长，年增长速度在10%以上宏观经济环境GDP指标居民收入CPI指标截止11月，2010年北京市城镇居民人均可支配收入为26719元人民币，同比去年同期上涨了8.80%。其中，人均工资性收入比上年上涨了11.20%，人均数额为21009元人民币。2005-2009年北京城镇居民人均可支配收入持续增长，生活水平持续提高。2005-2009年北京城镇居民可支配收入元%3000013.9267381512.913.22472525000219892009年城镇居民人均可支配收入达到26738元1997812.42000017653108.115000，比2008年增长8.1%（名义增速）。农村居1000055000民人均纯收入11986元，比上年增长11.5%（002005年2006年2007年2008年2009年名义增速）。可支配收入比上年增长2005-2009年北京农民人均收入元%1500015107471198695599.6862011.51000010.912.41078609.72009年城镇、农村居民恩格尔系数分别为5000533.2%和32.4%，比上年下降0.6个和1.9个百00分点。城乡居民居住水平继续提高。2005年2006年2007年2008年2009年可支配收入比上年增长宏观经济环境GDP指标居民收入CPI指标62010年1-11月居民消费价格指数55.1105.0104.0102.8103.44102.3103.0101.8104.33102.0101.0102.5102.5102.62.4101.021.5100.0100.999.0100.010.998.0097.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-12005年2006年2007年2008年2009年-1.5-2?截止11月，2010年北京市GPI整体呈现出平稳上涨态势，四季度受宏观经济型势影响，月度增幅较大。纵观2005年以来的数据，2009年北京市居民消费价格比2008年下降1.5%，但仍处于高位。在2007年5月以前，我国的这一价格指数一直稳定在100-103之间，但是自从2007年5月以后，这一指数开始飙升，表明通货膨胀压力增大。?在最新公布的2010年第一季度经济运行数据中，CPI的上涨达到8%，其中，3月份同比上涨8.3%。虽然比2月份有所回落，但是仍然处在高位。由此基本可以判断，通货膨胀是目前我国经济中存在的主要问题，控制通货膨胀也将是管理层未来一段时间的首要任务。宏观经济环境解析小结?GDP：2010年，北京市地区生产总值前三季度一直呈现出小幅上扬态势。?居民可支配收入：2010年北京市城镇居民人均可支配收入为26719元人民币，同比去年同期上涨了8.80%。?CPI：2010年北京市GPI整体呈现出平稳上涨态势。北京嘉厚2010北京房地产市场运行分析————行业运行数据统计土地市场新房市场商品房市场供需商品房市场成交商品房成交类型住宅、别墅、写字楼、商业成交数据北京嘉厚行业运营数据土地市场新房市场开发投资完成额开发投资完成额房地产开发投资（亿元）年份1-12月累计同比（%）1-11月累计同比(%)?2010年，截止于11月底北京市房地产开发投资总计20061719.901361.720071995.8016.04%1626.1019.42%2645.65亿元，已超2009年全年投资额13.17%，而同比数值20081980.74-4.36%1510.82-7.09%20092337.7122.472230.9247.66%更是高达18.59%。其中，住宅项目的开发投资达1347.0520102645.6518.59%亿住宅开发投资（亿元）元，同比去年同期上涨了84.40%。1-12月累计同比（%）1-11月累计同比(%)2006863.60692.10?纵观2006-2009房地产行业的开发投资趋势，投资基本2007991.7014.83%798.7015,40%上2008940.56-5.16%781.62-2.14%呈现了逐年上涨的趋势。2009906.62-3.61%730.49-6.54%20101347.0584.40%2006-2009年房地产住宅开发投资额走势1050991.71000?2006-2009年间，住宅项目投资在2007年到达阶段性顶940.56950峰906.62900863.6后，在随即的两年内持续下滑。从10年11月的数据来看850，8007502010年的住宅投资额将成为一个新的顶峰。2006年2007年2008年2009年行业运营数据土地市场新房市场土地供需土地供需2006-2010年商品房土地建设用地面积供需比商品房土地成交的建设用地面积从供应上看，2008年的供供应建设用地面积（万㎡）成交建设用地面积（万㎡）供需比需15001413.6121096.211.6矛盾较为明显，供需比为0.5：1，供不应求。而其他年份1.5911.531.51000879供11.2588.61600.63652.58763.661应和成交土地的面积均逐年上升。588.61500332.410.50.5主要原因是2008年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步002006年2007年2008年2009年2010年伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为2007年的存量。2006-2010年成交商品房土地规划建筑面积供需比规划供应建筑面积（万㎡）规划成交建筑面积（万㎡）供需比2006年-2010年商品房土地成交的规划建筑面积供需比分400021.83022.8别为1：1、1.4：1、0.5：1、1.1：1和1.8：1。30001.51.41857.571.12158.11748.712010年的商品房土地成交市场供应，一部分来源于09年的200011620.41945.3312331254.8945.331000672.950.50.5存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供给。2011年00的商品房土地呈现供需两旺，且供大于求的情况。2006年2007年2008年2009年2010年行业运营数据土地市场新房市场2010年土地用途分2010年土地用途分析析各类型用地比例2010年居住类用地占全部商品房用地的18.31%半数以上，而商服金融和综合性用地则居住类4.46%商服金融类分别占了25.25%和4.46%。51.98%综合其他25.25%各类型土地拿地金额图析1000921.232010年居住类用地拿地金额共计921.23亿800600元，占全部商品房拿地金额的61%，比例400354.9略高于面积占比的51.98%。住宅拿地的楼200130.04111.980面价略高于全部非工业用地的拿地楼面价居住类商务金融类综合其他均值。行业运营数据土地市场小结?市场供求：土地整体供过于求，供求比达到近五年来的最大1.6。?年度成交：较往年“量价齐升”，成交金额/均价逐年稳步攀高。?月度成交：2010年4-10月土地成交为全年低谷；11月份成交建面爆发式增长，单月达到190.99万平米。?区域成交：2010年居住类用地近郊区域成交旺盛，热点区域在房山、顺义、昌平、通州。行业运营数据土地市场新房市场商品房市场供需商品房市场供需2006-2010年北京市商品房供需走势供应面积（万平方米）成交面积（万平方米）面积供需比万平米%40001.41.31.21.00.90.80.80.820000.60.60.40.200.02006年2007年2008年2009年2010年供应面积（万平方米）2234.511820.081844.761546.821515.47成交面积（万平方米）2507.442353.53