金鹰国际商业项目策划案2010年10月第一部分环境分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產代理一、城市发展概况全面接全面接轨轨上海、主上海、主动动迎接上海迎接上海辐辐射，是射，是盐盐城市委、市政府城市委、市政府总揽总揽全局做出的一全局做出的一项项重大重大战战略略决决策策——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价上上海海经经济济圈圈格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。二、城市化进程人口人口200200万万人口人口150150万万?城市化进程的不断加快将会人口人口100100万万有力促进新市区的发展；人口人口7575万万?对于具有产业支撑的经济开20052005年年20102010年年20202020年年20302030年年发园区更是很好的机遇；盐盐城城将发将发展成展成为为江江苏苏沿海中心特大城市沿海中心特大城市按照江按照江苏苏省建省建设设“第四都市圈”的“第四都市圈”的规划规划，，盐盐城市市城市市区区人口人口20102010年要年要达达到到100100万，万，20202020年年达达到到150150万，万，20302030年至少年至少应达应达到到200200万以上，万以上，真真正形成江正形成江苏苏沿海中心的特大城市。沿海中心的特大城市。三、城市战略地位?盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。城市定位：江城市定位：江苏苏沿海中心城市，新沿海中心城市，新兴兴工工业业城市，海洋城市，海洋经济经济服服务务基地。基地。盐城将发展成300万人口特大城市盐城动车组2013年正式开通徐州都市圈盐3小时经济商圈城盐城可辐射华东12个城市盐城——国家发展战略城市南京都市圈苏锡常都市圈盐城市总体规划(2003-2020)四、城市发展规划概况2004年-2020盐城新规划?居住?商服从功能划分?教育?物流?工业?仓储城城城城城河六大功中北南西西东能商工居居南居服业住住工住居铁行仓业工住路政储仓业物文物储基流教流物本仓市流平储场市衡场五、小结?政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续?本项目符合了“城市南移”的城市发展方向?高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好?本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势?大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮第二部分商业环境解读需配适一、区域商业地产概述当图片前言在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的关键。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来……二、区域商业地产特征需配适当图片从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：?商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；?公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；?城市规划不断完善，新区逐渐形成；?城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；?旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；三、区域商业地产发展现状我们也应看到商业地产市场必定要受限于城市发展的一些制约和瓶颈：?盐城最强大的消费主体仍是靠中低端消费人群的支撑；?商务活动没有形成规模，难以推动高端消费；?商业地产竞争激烈，缺乏有效引导和规划；?旅游人群并不能带来持续的消费；在这样的发展背景下，商业地产如何能够与城市经济、文化发展同步协调，将是对政府、发展商、商业运营主体等各个角色的考验。四、商业地产供求简析年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1119274.38（截止一季10年2018594.5920479.145.6%度）08年全市商业地产市场迎来发展春天，市场成交猛然出现井喷，并带来持续三年的稳定发展时期；从今年上半年的表现来看，受宏观调控政策影响，商业地产较住宅看虽然影响较小，但量价日渐趋稳。其中，几家大型商业地产品牌的强劲入市，明显拉动成交数据走高。小结各大品牌商业地产开发商纷纷圈地二三线城市，看好盐城沿海经济带的喉舌位置，（超）百万平米的商业（复合）综合体项目陆续抢滩盐城，未来城市商业项目的发展将更专业化、规模化、细分化，对发展商来说，机遇与挑战并存，市场竞争将日趋激烈。第三部分项目解读一、项目规划现状盐城A1项目位于盐城市人民南路西侧，北向内港湖，南邻聚亨路，与盐城市行政中心隔湖相望，占据盐城城南CBD新区核心位置。总用地面积:32445平方，总建筑面积63789平方，地上总建筑面积31458平方，地下建筑面积32052平方；以开放式商业街区形态，高品质、重设计的开发理念，打造盐城城南商业新地标。二、项目SWOT分析?位于城西南门户，核心区位优势明显；?正在兴起的发展中区域，未来可能成为新区商业中心；?近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高?企业与政府高度重视，努力打造标杆产品；职园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外?商业发展落后于区域发展，商业体系需升级；部发展因素，前景广阔；?区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体?毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生的综合型商业体；态环境优越；景观资源丰富；?区域消费者对文化休闲商业的渴望?与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛；?处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷，四通八达；?单套面积过大，销售去化较为困难?目前区域市级核心商圈消费具有惯性?商业布局与规划欠妥，为销售带来一定阻力?周边各大商业地产对本项目的直接威胁?城南区商业氛围正在大规模发展过程中，需要一定市场?需较长市场培育期，项目运作不确定因素较大；培育期?招商具不确定因素，项目成功运作关键；?处于城市新区，消费习惯有待进一步引导；?目前尚无自持动作，消费者购买会存在一定质疑及抗性做一张分布图竞争楼盘一览三、竞品项目简析—宝龙城市广场（城市商业综合体）位置：青年路以南、迎宾路以西面积：20万平方米（商业部分）项目概况：总建筑面积48.88万平方米，总投资25亿。包括了15万平米高档住宅区,5万平方米特色商业街，6.5万平方米国际公寓,1.5万平方米四星级商务酒店,15万平方米国际化大型购物中心(包括国际连锁超市、五星级国际影城、知名百货战等略合作：),沃尔玛、家乐福、韩国乐天、金鹰百货、康城百货、KFC、时代华纳等多家世界500强企业结为战略合作联盟。客群定位：全客群简析：（1）老牌商业地产开发经营商，品牌实力强，全国连锁资金雄厚，操盘经营丰富；宝龙坚持持有大部分物业统一经营管理，确保旺场经营和物业增值；多方盈利；（2）拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础；（3）N+1的经营模式（即购物中心＋商业街、住宅、酒店多元化业态），致力于打造满足人们“一站式、全天候、全龄层”消费方式超大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城；这种模式能够保证低成本、高回报及良好的现金流，实现低风险的良性运作，同时提供多元化收入来源，确保宝龙能够很好地规避房地产行业政策变化所带来的风险。（4）专业化的团队是宝龙项目运作成功的杀手锏；三、竞品项目简析—紫薇国际广场（专业市场）位置：市政府东侧面积：5.5万平方米（商业部分）项目概况：预计其一期将于今年初推出，主要是打造苏北最大的ITMALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场等组成，囊括通讯、数码、电脑配件、电子电器各类产品，集展示、贸易、物流、仓储、办公为一体。该广场还将建设LIP国际影院、儿童主题乐园、国际精品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等；简析：（1）上海瑞尔集团旗下全资子公司，专业从事房地产开发，住宅开发经验丰富，资金实力相对雄厚；统一招商、统一经营，引进世界500强的企业，与中国电子商会、上海电子商城等实力企业强强联手；销售策略上，首付3万即可入住；（2）紫薇国际广场是其开发的第一个商业项目，特色定位走差异化经营是其规避市场风险的手段；（3）非持有型商业，以产权式商铺销售为主要资金回笼渠道，项目运作存在较大的不确定因素，产权式销售的商业模式加大项目的运营风险；三、竞品项目简析—盐渎明城（特色商业街区）位置：城南新区，北临长存路，南临串场河支流第一沟，西沿盐城路，东至盐城快速公交通道，面积：建筑面积13万平米项目概况：地块东西两端最长约500米，南北长约200米，地块较为方正，总占地约为10余万平米。该项目为仿明式建筑风格，现已进入景观施工阶段，预计2010年10月18日试营业。简析(1)、今年5月1日开盘，已实现去化60%；(2)、销售模