北京锡恩企业管理顾问公司万科未来十年中长期规划主报告Version：2004-10-20www.fdcsky.cn中国地产商域网北京锡恩企业管理顾问公司万科未来十年中长期规划的主报告报告背景：房地产行业发展的机会与挑战背景：房地产行业发展的机会与挑战万科第三个十年万科第三个十年::在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业a.a.在国际化视野下审视万科发展在国际化视野下审视万科发展b.b.万科未来十年的战略目标和核心价值观万科未来十年的战略目标和核心价值观c.c.万科未来十年的业务链规划与战略定位万科未来十年的业务链规划与战略定位d.d.万科未来十年四大战略万科未来十年四大战略1.1.四大战略之一：四大战略之一：30%30%行业增长行业增长2.2.四大战略之二：四大战略之二：聚集城市圈聚集城市圈3.3.四大战略之三：四大战略之三：精细化细分价值精细化细分价值4.4.四大战略之四：四大战略之四：产业化产品创新产业化产品创新e.e.万科的核心能力战略万科的核心能力战略www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting2Confidential北京锡恩企业管理顾问公司背景：房地产行业发展的机会与挑战www.fdcsky.cn中国地产商域网目录北京锡恩企业管理顾问公司经济支柱特点--房地产投资占GDP比重持续增长?92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；?98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；亿元100008%7.4%900080007%6.5%700060005.6%6%50005.4%5.0%40005%4.7%4.6%4.3%300020004%100003%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年房地产投资房地产投资占GDP比重资料来源：2003年中国统计年鉴www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting4Confidential北京锡恩企业管理顾问公司经济支柱特点—住宅销售额占GDP的比重持续增加?92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；?98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDP比重开始持续增长，2002年达到4.7％；亿元60004.7%5%5%4.1%50004%3.6%4%40002.9%3%2.6%3%30002.1%1.9%1.8%1.6%2%1.4%1.6%20002%1.0%1%10001%00%199119921993199419951996199719981999200020012002住宅销售额住宅销售额占GDP比重资料来源：2003年中国统计年鉴www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting5Confidential北京锡恩企业中国房地产行业的三个发展阶段管理顾问公司:1994年之后房地产才真正作为一个产业出现1987－2003年中国GDP增长与房地产行业周期波动情况GDP增长率（％）房地产投资完成额增长率（％）161201410012108086064042200011111111111112232999999999999900008889999999999000078901234567890123第一阶段（1978－1991年）第二阶段第三阶段（1993年6月至今）起步阶段过热阶段调整阶段房地产真正的作为一个产业是从1994年开始出现的,一批以服务体制外(市场经济)新兴阶层客户为目标顾客的民营房地产公司开始出现资料来源：元富证券（香港）www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting6Confidential北京锡恩企业管理顾问公司民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting7Confidential北京锡恩企业民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平管理顾问公司,使得行业利润走出负增长低谷1996年－2002年中国房地产企业整体利润水平变化情况5%(增长率)4%3%2%1%0%1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年-1%-2%-3%-4%-5%www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting8Confidential北京锡恩企业民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经管理顾问公司营不善的企业被淘汰出局www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting9Confidential北京锡恩企业1998管理顾问公司年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境(需要在下面标出增长率)万平方米1991-2003年全国商品房销售面积增长情况350001999-2003年的增长量是过去十年的增长量总和300001999-2003年的增长量是过去十年的增长量总和2500020000150001000050000年年年年年年年年年年年年年1234567890123999999999000099999999900001111111112222资料来源：中经网www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting10Confidential北京锡恩企业1998管理顾问公司年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境中国个人购买房屋趋势图1600014000）米12000单位购买方个人购买平10000万（8000积面6000买4000购20000199119921993199419951996199719981999其他209928333745388545614233377743924148个人购买926145629433345334436675233779310409年份www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting11Confidential2003北京锡恩企业年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社管理顾问公司会平均利润水平,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业2003年部分房地产上市公司的利润水平40%35%30%25%目前全社会行业平均20%毛利水平区间15%10%5%0%业展份科街嘴地局展天置创股万融家金商发中创生光深金陆招基纪首合阳银世毛利率净利率资料来源：2003年度上市公司www.fdcsky.cn财报中国地产商域网机密ZionConsulting12Confidential行业规北京锡恩企业模最大的100家企业中年竣工面积普遍不到100万平米,这种管理顾问公司小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争中国房地产行业百强企业开复工面积规模分布情况20万－50万平米的40%其他53%超过200万平米的100万－2003%万平米的4%??房地产行业房地产行业百强百强企业中开复企业中开复工工面面积超积超过过200200万平米的万平米的仅仅33家，大家，大部部分企业开复分企业开复工工面面积积低低于于5050万平米；万平米；??百强百强企业年企业年度竣工度竣工面面积积的的均均值不到值不到3030万平方米，万平方米，百强百强企业中企业中只只有万科集有万科集团团和和合合生生创展的创展的竣工竣工面面积积在在100100万平方米以上万平方米以上;;www.fdcsky.cn中国地产商域网机密ZionConsulting13Confidential北京锡恩企业绝管理顾问公司大多数房地产都是区域性企业，并且集中在上海、广东、北京三地合生创展、上海绿地、天津顺驰少数几家企业呈现一种跨地域扩张的趋势；中国房地产行业绝大多数企业都是纯粹的区域性企业，并且集中在上海、广东、北京三地；03年销售额超过20亿的部企业总部所在地业务区域分企业名称万科深圳深圳、北京、沈阳、武汉、成都等绿地上海上海、南昌、合肥招商地产深圳深圳富力地产广州广州、北京顺驰天津天津、北京、上海、武汉等合生创展广州北京、上海、广州、天津陆家嘴上海上海中海深圳深圳、香港中国SOHO北京北京万通北京北京广州恒大广州广州、北京北京城建北京北京首创置业www.fdcsky.cn北京中国地产商域网北京机密ZionConsulting14Confidential北京锡恩企业管理顾问公司区域房地产领导者案例:北京首创置业和北京城建的未来首创置业目前土地储备地理位置分布11、、首首创创置置业是一家业是一家北京本北京本地公司，地公司，其他金融街业务集中业务集中于北京于北京地地区区；；5%7%??目目前首前首创创置置业业拥拥有有325325万平方米的万平方米的亚奥商圈19%土地储备；丽都土地储备；31%??6565％％已已取得了取得了土土地使地使用权用权证；证；马甸桥2、“北京城建”又一家北京本地公司19%2、“北京城建”又一家北京本地公司CBD9%中关村，业务集中，业务集中于北京于北京地地区区；；10%??目目前拥前拥有有土土地地546546万平方米，规划万平方米，规划北京两北京两个主要的房地产企业个主要的房地产企业首首创创建筑建筑面面积积888888万平方米，主要集中在万平方米，主要集中在置置业和业和北京北京城城建都建都是是典型典型的的土土地地北京北京城城乡接合带乡接合带、、奥林匹克奥林匹克公公园园周周边边资源资源垄断型垄断型企业企业,,这说明这说明目目前区前区、、CBCBDD及及中中关村等黄金区域