www.fdc01.com房市金碟谨呈：山东中润集团淄博置业有限公司CLD价值演绎和案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.8.30www.fdc01.com房市金碟北京CBD区案例1：北京东部商务区经过15年的发展，高端域商务向核心聚集，周边出现多个服务型区域Sub-CBD副CBD区CLDRBDCBDSub-CBDRBDCBDCLD休闲商务区中央居住区MLD中央商务区MLD混合居住区本报告是严格保密的。2www.fdc01.com房市金碟北京CBD区受CBD辐射，各个板块依托自身资源表现出明显的域价值分化与功能分工板块板块资源板块特征代表物业CBD地铁、东三环办公功能纯粹、世界500强云集国贸中央商务区长安街、使馆区顶级写字楼集中SOHO现代城Sub-CBD长安街、地铁商务服务型企业集中（广告、传媒等）华贸副CBD区紧邻CBD酒店、公寓等商业、商务配套金地国际中心工体RBD三里屯酒吧街三里屯休闲娱乐氛围浓厚休闲商务区工体使馆区MLD长期居住、短期暂居与与CBD无缝连接富力城混合居住区大型商业、酒店、公寓、次级办公复合CLD朝阳公园纯粹的高端居住区棕榈泉国际公寓中央居住区与CBD适当的距离本报告是严格保密的。3www.fdc01.com房市金碟北京CBD区居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源域状况分化出混合居住区及中央居住区中央居住区（CLD）混合居住区（MLD）?交通：与CBD有便捷联系?交通：紧邻CBD和城市快，但受过境车流的干扰小速路，过境车流大?边界：天然屏障阻隔CBD?边界：无清晰边界，被CBD功能的蔓延，保证区域的纯粹蔓延侵蚀，功能混合性?资源状况：无特殊自然人文?资源状况：有优越的自然人资源文资源?功能：中高端居住为主，商?功能：纯粹高端居住功能及务服务性功能为辅（商务酒店居住配套功能、大型商业、中等写字楼等）纯粹、高档、宜居混合、中高档、高效本报告是严格保密的。4www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟案例分析案例分析与与借借鉴鉴研研究目的：究目的：案例案例选择选择原原则则：：??规划规划模式模式??城市核心城市核心区边缘区边缘??配套增配套增值值要点要点??滨滨水大水大盘盘??分期及分期及启动启动策略策略??配套增配套增值值案例案例11：加拿大太平洋：加拿大太平洋协协和社和社区区案例案例22：美：美国国RestonReston社社区区案例案例33：哈尔：哈尔滨滨世世贸滨贸滨江新城江新城案例案例44：无：无锡锡万科魅力之城万科魅力之城案例案例55：成都中海：成都中海国际国际社社区区案例案例66：深：深圳圳万科城万科城本报告是严格保密的。5www.cg35.cn地产资料大全www.fdc01.com房市金碟加拿大协和社区加拿大太平洋协和社区——?社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协温哥华中心商业区和公司以竞卖方式从政府处获得土地；?项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；?地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区。?项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。本报告是严格保密的。6www.cg35.cn地产资料大全www.fdc01.com房市金碟结合公共空间形成城市级展示带——修建滨海长廊和五个特色各异的开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升了社区与区域价值?3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识；?保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道。滨海长廊分布图滨海长廊休闲活动?营造生态绿化环境，临河建设五个绿化公园，总占地超过占地17万平方米。社区总占地80万平方米公园总占地17万平方米滨海长廊全景图滨海长廊休闲人群比例约25％本报告是严格保密的。7www.cg35.cn地产资料大全www.fdc01.com房市金碟加拿大协和社区空间布局过渡——通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开阔感温哥华中心商业区?社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；?主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区；?商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；住宅区商业公园社区道路花园洋房?产品多元——花园洋房、联排、高层联排?联排、低层住宅临街布置，弱化行人的视觉效果，减低高层对社区的密度影响。38层塔楼27塔楼滨海大道社区道路本报告是严格保密的。8www.cg35.cn地产资料大全加拿大协和社区启动区——重点兴建能标识社区形象和档次的配套设施，营造生态绿化环境，提升社区档次社区配套：?社区的配套设施入住前已能完全展示，是社?儿童护理中心;区的启动条件；?学校：小学;?4200平米大型社区服务中心：为改造后的圆形机车车库，耗资900万加元，提供影视/演奏厅、健身房、手工作坊、会议室、成?周边高端的配套设施人教育教室、士多店及室外圆形剧场的设施;提升社区的形象和档次；?每个社区大面积的体育、娱乐设施;?社区露天公共艺术品展览;?加拿大第一个光纤网络社区;周边配套：?国家广场?世界最大的气撑式圆顶体育馆?温哥华新中心图书馆?科学世界中心?传统中国花园本报告是严格保密的。9www.cg35.cn地产资料大全加拿大协和社区加拿大太平洋协和社区给我们的启示??充分利用充分利用滨滨水水资资源，源，规划规划中突出中突出滨滨水价水价值值，建立，建立城市城市级级展示展示带带，提升社，提升社区与区区与区域价域价值值■■33公里公里滨滨海海长长廊廊■■滨滨海休海休闲闲公公园园■■水景住宅水景住宅??启动区启动区建立社建立社区区形象，重点建立高形象，重点建立高档档次配套次配套设设施，施，并并使使配套功能完善配套功能完善本报告是严格保密的。10www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区里斯顿位是国际知名的中产社区，在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位?位置?位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港强大的商业、商务等功能的辐射范围之内。?规模?占地约45平方公里?规划户数2.8万，建成户数2.2万里斯顿是全球闻名的中产社区，这里通过大规模开发空间的打造、多物业复合的产品组合、高标准的设施配套以及丰富的社区活动共同营造了中产社区的生活方式，打造了全美最佳居住选择社区本报告是严格保密的。11www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区高设施强度、中密度的规划理念，注重居民的生活便利性和居住环境TownCenterSingleHouse中等中等密度密度、多、多种种产产品形式品形式复复合合TownHouse重重视视居住居住环环境（多境（多个个湖泊湖泊））ApartmentOffice/R&D高高设设施强施强度度满满足足居居民民多多样样化的配套化的配套需求需求Lake?60%的居民在当地就业School/Church?一个市镇中心、12个街区?丰富的配套设施占地(公顷)用地百分比居住396053%市镇中心133018%开放空间110015%公共设施3305%道路/停车6809%总计7400100%本报告是严格保密的。12www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体?里斯顿通过提供各种物业类型——从小户型公寓到大面积的独栋别墅——满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求。?不同的面积及产品复合并没有影响社区业主的匀质性，这里通过对单价的标的，合理的过滤目标客户群，保证了社区居民的匀质性。本报告是严格保密的。13www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基础123市镇中心社区中心邻里中心三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。本报告是严格保密的。14www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利，社区容易到达的中心位置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church本报告是严格保密的。15www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感?尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.?在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.本报告是严格保密的。16www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区大规模开放空间创造了良好的环境，更为业主创造了沟通和交流平台?通过对于现有自然资源的利用以及社区内部的资源再造，里斯顿打造了多个不同等级的社区开放空间，既形成了良好的居住环境，又为业主的沟通和交流等活动创造了平台，体现了尊重交流与融合的中产社区文化本报告是严格保密的。17www.cg35.cn地产资料大全美国Reston社区高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式?里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础，设置了：?学校、图书馆?家政服务中心?医疗护理设施?风情商业街——包括高品质的日常零售、休闲娱乐等多种业态功能?文化娱乐活动设施——包括各种社区俱乐部、公共活动交流中心等?高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足，同时