昌乐阳光小镇项目整体定位及物业发展建议2013-03-31本次方案的思维导图项目目标及约束条件思考昌乐市区域宏观背景分析市场调查没有调查就没有发言权项目自身属性界定区域房地产市场分析研究案例借鉴可参考典型案例借鉴及分析榜样的力量是无穷的项目建议项目定位及发展战略创造价值项目定位方案前的困惑思考昌乐是否有足够的购买力来支撑高端项目。昌乐的别墅项目销售情况较差。项目地块周边配套不成熟。开发商是否有专业的别墅营销体系团队。各地区新国五条的出台对高端客户的影响。项目目标确定及限制条件思考开发商的目标和项目的目标就是我们的工作目标。“客户需求的就是我们追求的”。项目的多、好、省：?多：赚到更高的利润，不仅实现销售目标、更要实现利润目标。?好：项目一期顺利开盘销售，树立项目在昌乐的高端项目形象。?省：控制成本的投入，通过成本的合理控制，降低风险、保障利润目标实现。集团的开发目标：标准化?建立标准化产品线，为同类地块取得及开发提供基础。?建立标准化开发流程，通过项目开发进一步整理标准化管控流程，规范化、模板化。?建立合作资源库，整合行业专家及团队，建立互惠合作。前期诊断、节点顾问等。?培养专业人才梯队，通过标准化，快速培养人才梯队，为集团战略发展储备人才。实现开发商的目标和项目的目标——标准化产品线、实现销售建立品牌，就是实现项目的成功！项目目标确定及限制条件思考项目实现目标的限制条件是我们必须思考的问题。“强化优势资源，转化、弱化不足”。项目的限制条件：?限制一：昌乐目前的人口及经济条件是否有足够的客户支撑度高端别墅项目。?限制二：开发商是否有别墅营销体系的专业团队。?限制三：周边项目的直接竞争，鼎恒伴山、卡纳生非、唐盛御园等。项目解决思路：差异创新品质在产品定位及发展战略中充分体现对于限制条件的消化、转化、竞争优势取得！项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?宏观经济背景情况?宏观经济背景分析区域背景研究?区域总体规划情况?项目周边及地块熟悉?调查走访楼盘20个?项目属性界定?区域房地产市场调研?房地产市场分析研究针对性市场调研?典型项目竞争分析?目标客户群价值取向和置业倾向的分析分析和量化?典型案例借鉴?项目定位及发展战略昌乐市区域概况?昌乐地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。?济铁路、济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场?昌乐市隶属于潍坊市，1101平方千米，60万人口四通八四通八达达的交通的交通网络网络，，为为昌昌乐乐的的经经济发济发展展创创造了有利造了有利条条件。件。昌乐市宏观经济概况?经济发达，昌乐工业发展迅速，产业体系健全。形成了化工、建材、造纸、机械、塑料、乐器、食品、珠宝等八大主导产业，是江北最大的煤化工生产基地、塑料加工基地、拖拉机生产基地、乐器生产基地、全国重要的珠宝首饰加工集散地。?2011年，全县规模以上工业实现主营业务收入620亿元，有4家企业在境外上市。镇域经济形成特色，一镇一业发展格局正在形成，并涌现出了一大批亿元村。中国宝石城西湖公园昌乐西瓜远近闻名珠珠宝宝、加工、食品是昌、加工、食品是昌乐乐的的经济经济支柱支柱产业产业。大量的。大量的民民营营、、个个体体经济经济，造就了昌，造就了昌乐乐的的个个体体富翁富翁。。白浪沙滩湿地公园区域宏观背景提供持续的需求量及购买力需求量依据——昌乐经济快速发展提供基础。购买力支撑——昌乐、寿光、潍坊经济基础雄厚。本次方案的思维导图昌乐区域宏观背景分析项目自身属性界定项目目标及约束条件思考区域房地产市场分析研究可参考典型案例借鉴及分析项目定位及发展战略阳光小镇项目地块属性项目自身属性界定地处寿阳山以南，潍坊市党校以西，高尔夫球场以东，南邻宝通街向东直达潍坊。距离昌乐市中心约8-10分钟车程。项目东侧潍坊市党校，往西是昌乐国土局、昌乐法院等政府机关，公务员客体强大。自然景观资源丰富，背靠寿阳山，南靠人造景观河。西邻高尔夫球场，昌乐风水宝地。项目周边山景资源丰富，人造景观河，政府机关较多。阳光小镇项目四至分析项目自身属性界定地块东侧地块南侧地块西侧地块北侧地块地处寿阳山以南，东临市委党校，西侧规划有高尔夫球场，北靠寿阳山，极佳的风水宝地。阳光小镇项目地块条件分析项目自身属性界定优势条件：项目景观资源优质，风水极佳。交通通达性较好。限制条件：地处昌乐市以南边缘地带，周边的公共配套相对较弱。阳光小镇项目属性界定项目自身属性界定区域属性城市以南边缘地带，自然景观优质的区域。发展属性依托景观资源，聚集城市的高端物业。资源属性山景、河流资源，高尔夫球场。本次方案的思维导图临沂市区域宏观背景分析项目自身属性界定项目目标及约束条件思考区域房地产市场分析研究可参考典型案例借鉴及分析项目定位及发展战略卡纳圣菲典型项目案例分析宝通西街与大沂路交项目名称卡纳圣菲项目地址叉口北600米路东开发商：立正源置业有限公司?一期合作公司承建商：昌大建设景观设计：易兰设计顾问机构：德悦凯创全案推广：本质沟通项目总建筑面积18.8万平米。项目分三期开发，规划有4000平米的私人会所及2000平米的幼儿园。现基本情况在一期开发11栋独栋、8栋联拼及部分叠拼。联排的面积280-400平米、叠拼面积260-280平米、独栋500-580平米。叠拼价格在6000元/㎡，联排价格在8000元/㎡销售价格，独栋价格在10000元/㎡。昌昌乐县乐县的高端、大的高端、大盘项盘项目。目。项项目前期非目前期非常注常注重售重售楼楼中中心心及及样样板展板展示示区区的展的展示示，在，在服服务务和展和展示示方方面面首首先做先做到了昌到了昌乐乐高端的高端的水水平，有平，有效效的塑造了高端、高品的塑造了高端、高品质质的的项项目形象。目形象。卡纳圣菲产品规划典型项目案例分析幼儿园联叠拼排会所独栋项目依山而建，东高西低。在东侧依山区域规划为联排、独栋等高端产品。项目分三期开发，一期开发西侧价值相对较低的沿主干道区域。项目内部规划有两条河流溪谷景观带，在景观带周围规划有独栋及联排产品，充分提高了产品的景观价值。项目在规划中为了提高及符合容积率在北侧还规划了部分洋房产品。项项目整体目整体规划规划充分利充分利用用了山景和了山景和水水景景资资源。在高价源。在高价值区值区域域规划联规划联排排、、独栋类产独栋类产品。一期品。一期选择开发选择开发西西侧侧沿沿主干道价主干道价值值相相对较对较低的低的区区域域但但该区该区域方便域方便项项目前期目前期做做好展好展示示树树立品牌形象。立品牌形象。典型项目案例分析卡纳圣菲建筑规划项目建筑风格为托斯卡纳建筑风格。叠拼、联排、独栋底层局部贴有文化石，上面为米花色涂料。叠拼、联排、独栋有层层退台设计。叠拼别墅设计分为上叠和下叠设计，上叠、下叠分别从北面和南面入户。下叠为半地下一层、一层、二层为一个整体，下叠赠送南向的入户花园。上叠为三层、四层、五层。五层为阁楼赠送露台。联排别墅边户为南入户，中间户为北入户。联排也分为三层设计。托斯托斯卡卡纳纳建建筑筑风风格格表表现纯现纯粹粹，在，在区区域域内属内属于于标标杆杆项项目。目。典型项目案例分析卡纳圣菲户型设计负一层一层二层三层四层五层下叠产品面积为280平米、上叠产品面积为260平米。负一层、一楼赠送花园，五层赠送露台，每层户型南北都有退台设计，丰富了产品的立面效果。户户型型面面积较积较大，大，总总价价较较高，高，县县城城内内无无法法支撑支撑如此如此大体量的高端大体量的高端项项目，目，项项目目销销售需有售需有效效的的挖挖掘掘潍潍坊及坊及寿寿光等光等区区域的客域的客户户。。典型项目案例分析项目总结及借鉴分析项目品质、营销包装及销售团队的素质都较高。但样板间的体验相对较弱。项目有利的地势以及山景资源。本项目与我们地块位置较近，后期会是我们别墅项目的直接竞争者。鼎恒伴山典型项目案例分析昌乐大沂路与宝通路项目名称鼎恒伴山项目地址口北200米一期合作公司开发商：昌乐鼎恒置业有限公司?项目总建筑面积20万平米。一期共开发10栋5层电梯洋房，5栋独栋别墅。洋房1、5、10号楼已售完。基本情况现在售为2、4、6号楼。产品面积97-270平米，其中一层、顶层为复式产品面积在150-270之间。独栋产品户型为500平米左右。4号楼在推出20万抵30万优惠活动，优惠后的价格在3600元/㎡2、6号楼价格在4100-5300元/㎡销售价格。独栋别墅的价格在10000元左右。拥拥有山景、有山景、水水景景资资源的大源的大盘项盘项目。目。鼎恒伴山户型设计典型项目案例分析237平米四室三厅三卫132平米三室二厅二卫项目户型产品面积97-270平米。主力户型区间在130-150平米三室两卫户型。150-270平米为复式设计。户型设计层层退台。一层面积最大，越往上面积越小。顶层面积为97平方。户户型整体型整体面面积积偏偏大、大、且且价格价格相相对较对较高，造成高，造成该项该项目目现销现销售情售情况况一一般般。。项目总结及借鉴分析典型项目案例分析项目品质、营销包装及销售团队的素质都较低。项目的自然景观资源将是吸引客户的最重要因素。本项目与我们地块位置也较近，后期别墅的开发量较大，会是我们项目的较大竞争者。盛唐御园典型项目案例分析新昌路与柳泉街交汇项目名称盛唐御园项目地址处开发商：潍坊盛唐置业有限公司合作公司全程代理：青岛凯坤营销机构总占地240多亩，总建面积12万平米,别墅地上2层、地下1层，私家花园洋房地上4层、阁楼，全地下基本情况车库.项目产品规划为洋房、独栋别墅、叠