超越自我·勇攀巅峰——天津·万科朗润园&假日盈润园8月14、15日开盘热销双赢之路www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879万科润园序1天津市场格局裂变2西南板块升级3项目鉴赏4征战佳绩5遭遇困境6应敌方式www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879天津市场格局裂变?房地产二元趋势?天津市场二元趋势?天津城市中心化及多中心化?天津客户演变趋势?豪宅客户特征?城市别墅格局www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879房地产二元化趋势No.1:No.1:No.1:No.1:刚刚刚刚性需求性需求性需求性需求——主要取决于“家庭收入与实体经济”房地房地房地房地产产产产的功能的功能的功能的功能A:A:A:A:租金回租金回租金回租金回报报报报——主要取决于“资NO.2:NO.2:NO.2:NO.2:高端改善高端改善高端改善高端改善本游戏”和未来稀缺投投投投资资资资需求需求需求需求B:B:B:B:升升升升值值值值差价差价差价差价性房地房地产产投投资资的二元性的二元性豪宅价格?基于房地产市场豪宅价格必然跳豪宅价格必然跳脱脱城市城市现现有平台有平台的二元性，豪宅?基于强基于强势资势资源，透支未源，透支未来来利好利好和普宅会逐步分化，差距拉大。?其未其未来来价格有价格有较较大的想象空大的想象空间间且且普宅价格无无绝对绝对上限。上限。刚性需求与投资需求的明显分化，城市豪宅价格平台拉升。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879天津房地产市场二元性南京路-小白楼(160-180万㎡)金融城金融城（130万㎡）长江南站CBD道南站CBD（300万㎡）将构成天津南京路鞍山西道小白楼市区的中央商务区。友天津中央商务区日渐成规模谊路，城市化发展日趋成熟环球金融中心津湾广场中粮大悦城河东万达广场大型综合体的出现，标志天津一次城市化发展进入尾声环球金融中心的城市化豪宅产品客户揭示城市回流客群主动郊区化缺失出现天津处于一次城市化末端，拥有核心地段、资源的物业城市回流价值凸现，市场面临二元化趋势www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，天津的城市发展阶段QQ：1053527879天津城市中心化及多中心化城市中心化关键词：商务、商业功能强化老城厢老城厢中央商务区中央商务区?中央商务区：海河沿线、小白楼大悦城大悦城富力城富力城古文化街古文化街海河沿线海河沿线?中心商业区：滨江道-和平路-南京路滨江道滨江道--和平路和平路vv南站南站CBDCBD南京路南京路多中心化小白楼小白楼五大道五大道鞍山西道鞍山西道关键词：特色功能强化、聚集；配套完善；居住属性华苑产业中心华苑产业中心?老城厢板块：高端居住板块，但水上水上城市级商业商务不足奥体奥体?水上板块：涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块梅江梅江?梅江板块：会展中心、传媒业、资源型中高端住宅天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879天津客户演变趋势城际交通大大拉近了津京城市的距离，交通时间缩短。城际距离缩短北方城市集群现象日益凸现价值，城市集群的号召力逐渐突城市洼地出。天津则作为第二级。天津城市群第天津城市发现一级城市资源外溢方向。发发展展对比一线城市和正在成长中的天二级津，价值洼地效应显现，一些有城际视野的高端客户被吸引。投资前景显现国家对于天津的支持力度加大，天津经济发展迅速，受到更多人关注。客客客户来户来户来源源源扩扩扩大化大化大化豪宅市场客户演变客户来源扩大化客客客客户户户户需求多需求多需求多需求多样样样样化化化化基于天津自身发展，客户出现来源扩大化和需求多样化特点。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879豪宅客户特征从天津环球金融中心的成交客户看，客户群呈现扩大化的特点。天津本地客户1、有城际视野2、本地顶级富豪3、本土中级富豪海外客户1、亚裔客户：多为新加坡、日本、台湾客户。2、欧洲、美洲客户：多为加拿大、法国客户外埠客户1、北京客户：由于工作的原因，经常来往于京津之间；2、温州、上海、浙江等外地客户海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879选取标准：占据城市主场、客户提及率高的在售项目城市别墅格局2010年或2011年面市的别墅项目别墅终极选择别墅终极选择钻石山、海逸独栋、西康路36号1500万/套以上博轩园、路德维希、天鹅湖城市藏品别墅800-1500万/套城市藏品别墅、紫乐府350-700万/套品质型城市别墅品质型城市别墅朗润园、中信珺台碧桂园、团泊湖、200-500万/套资源型近郊别墅资源型近郊别墅东丽湖、福缇山等品质型城市别墅具备很好的市场机会，逐步向城市藏品别墅过度!www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879小小结结：：?刚性需求与投资需求的明显分化，城市豪宅价格平台拉升。?天津处于一次城市化末端，拥有核心地段、资源的物业价值凸现，市场面临二元化趋势?天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。?基于天津自身发展，客户出现来源扩大化和需求多样化特点。?海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。?品质型城市别墅具备很好的市场机会，逐步向城市藏品别墅过度!www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879西南板块升级?西南板块格局?板块价值?中北镇发展进程?完善配套www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879西部新城城市杨柳青核心城华苑居住区学大公元2005年中国·天津·西部新城万科、招商、世联，强强联手启动天津郊区城市化，西部新城建设www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879城市提速，西南板城市提速，西南板块块价价值值凸凸显显西西部部板板块为块为最早最早启动启动、距离城市、距离城市最最近、近、最最成熟、成熟、开发开发最最成功的板成功的板块块北部板块发展始终较为迟缓，多东部板块是天津未来的为中低端产品，靠近地铁1号线发展方向，但目前还不个别项目实现较高溢价?轨道交通1号线成熟?快速路?地铁9号线、津滨轻?板块定位较为综合轨?品牌开发商?天钢柳林副中心、空?宝翠花都、柴楼新庄园港物流带动板块发展?万科魅力之城、远洋新干线、东丽湖西部板块是天津环外居住组团建设启动最早的区域，已颇具规模南部板块是07年重点建且发展较为成熟，堪称环外标杆设的环外组团，以高品质低密度产品启动?GDP持续领跑?教育资源丰富?城市发展?配套建设完善?地铁1号线（延长?最早启动大规模的开发建设线）?www.fdcsky.net城市交通最为便捷房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，?海河QQ开发：1053527879?金地格林世界天津主城正在迅速外天津主城正在迅速外扩扩中北中北镇镇已已经经完成了城市化的完成了城市化的脚脚步，步，区区域域的城市演的城市演变变近年近年即可即可实现实现%。5km115于至加低增不会径率半长市城增津年天区域所在地区域所在地PD，G1年01翻均2翻一平计半径预城市10年城市半径城市发展提速城市发展提速200020052010102030单位：km天津城市半径从天津城市半径从7km7km扩展至扩展至12km——12km——增长增长1.71.7倍倍天津城市发展天津城市发展2000-2010——2000-2010——花费约花费约1010年的时间年的时间7-12kmVS10年20102010年，城市半径扩展为年，城市半径扩展为13km13km。。12-17kmVS？年项目所在地距离城市核心约有项目所在地距离城市核心约有17km17km的距离的距离www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879城市化配套城市化配套建建成成西南板西南板块块配套配套管管网网快快速速建建成，加成，加快快与与市市内联内联系系的步的步伐伐公共交通：新开辟公共汽车线路10条，调整公共汽车线路20条，实现远郊县农民出行公交化，方便中北镇、华明镇等看基础建设新家园居民出行。侯台风景区规划：新建基绿地础设1000万平方施建米设，提升升级社区绿化880万平方米。推进梅江、侯台2个风景区建设。2011年日本永旺商业广场进驻：2009年，中北镇的各看区域配套项配套工程加速启动。南运河、日本永旺商业广场、绿化带、夜景灯，景观绿化从早春开始，医院、风情街、大酒店，商业医疗配套全面开工………城市级配套加速地铁2号线：地铁二号线2010年底试通车：捷运系统，缩短城市距离，改变西部新城与南开的关系快速路：西北半环北起北辰南仓道外环线立交，南至南开看快速交通区宾悦桥，快速路的建成，不仅促进了天津市南北城区的联系，更是为西部城镇建设提供了一条高速发展的快车路。?外环快速规划：城市范围外环线扩，西路部