“龙湖郦城”个案分析报告思第一部分项目背景分析第二部分土地属性分析路第三部分项目产品分析第四部分现场执行力及营销推广分析第五部分客户分析第六部分未来供应量第七部分归纳总结第一部分项目背景分析〉开发商〉上海项目简介〉小结开发商北京项目重庆项目成都项目上海项目龙湖艳澜山二期香堤半岛采用西班牙建筑风格，包含叠加和联排别墅物上海项目简介业类型，面积175平米左右，总价460-600万/套。龙湖郦城龙湖艳澜山总建面地理位置青浦赵巷嘉松中路6788弄144500平方米:环线位置外环以外容积率1龙湖滟澜山二期香醍半岛项目规划图物业类别联排,双拼,叠拼绿地率50%　建筑风：西班牙/意大利托斯园林风格地中海园林风格格卡纳　二期香醍半岛叠拼别墅面积175平方米，总价460-600万/套，送75平的地下室和花园。叠加别墅目前有1套特价房，价格最新动态为430万/套。联排别墅目前还有2套，价格在950万/套左右。龙湖郦城产品线丰富，由合院、联排别墅、公寓和商业组成；合院和联上海项目简介排别墅所剩房源不多，公寓剩余主要为140平米以上大户型。项目名称龙湖蓝湖郡、龙湖蓝湖香颂总建筑面积500000平方米注册名称龙湖郦城现场地址双单路1509弄别墅:0.68所处板块安亭汽车城容积率公寓:1.66公寓：35%物业类别公寓、联排、合院绿化率别墅：40%联排：西班牙风格、意大利风格别墅:11年5月建筑风格交房时间公寓：ARTDECO公寓:12年3-5月别墅:350开发商上海恒驰房地产有限公司总户数公寓:1387规划图别墅：毛坯别墅:2:1车位配比交房状况公寓：部分精装、公寓租售部分毛坯别墅：3元/㎡/物业管理月龙湖物业物业管理费公司公寓：2元/㎡/月龙湖香颂最新动态：龙湖郦城预计6月初开盘推出85平米精装2房，总价180万，均价21000元/平米。其余现有145和154平米的4房大户型在售，均价19000元/平米，分为精装和毛坯两种，单价15000-20000元/平米。首付80万起，贷款99折，全款98折优惠。蓝湖郡龙湖郦城第二部分土地属性分析〉交通环境〉周边配套〉楼盘四至〉小结本案离区25公里左右，离国际赛车城只有3.7公里，而且周边主干道较交通环境多，离轨交11号线较近，出行较为方便。郊环线轨交11号本线案沪嘉高速国际赛3.7KM车嘉定新城站场30KM嘉金18KM25KM陆高家速龙人嘴民湖胜辛路嘉广金场郦高虹速桥城宝安公路机场?距离国际赛车场3.7公里?周边主干道：嘉金高速、宝安公路、胜辛路?距离虹桥机场18公里?轨道交通：11号线嘉定新城(步行2分钟)?距离人民广场25公里?距离陆家嘴30公里本案周边2公里内生活配套稀缺，主要依赖马陆镇的生活配套，嘉定西周边配套站商业配套集中，离本案地铁2站路。?本案周边2公里内生活配套稀缺?主要依靠马陆镇的生活配套?嘉定西站的商业配套较为集中，离本案地铁2站路本案周边目前道路人流量、车流量少，较为安静，临近的天然河道河水楼盘四至干净，水质较好。双单路-双向四车道周边项目均为完成，来往车辆较少；小区建成后人流车流量双单路会较大麦自然水景-安泾河胜积云辛河水干净，水质较好路屏路路云屏路-双向四车道目前道路部分被封，建成后，车流人流量会较大胜辛路-双向四车道车流量较大，人流量较少，噪音较大麦积路麦积路-双向两车道车流、人流量均较少，较为安静小结?本案周边主干道较多，离轨交11号线较近，出行较为方便?周边2公里内生活配套稀缺，主要依靠马陆镇生活配套?项目四至情况较好，临近的天然河道水质较好本案周边环境较好，而且无论车行还是轨交出行都较为方便，但是周边配套极为缺少，影响目前居民生活。第三部分项目产品分析〉项目规划〉装修标准〉景观〉其他〉外立面〉物业〉房型分析〉小结本案共分四期，产品线丰富，由合墅、联排、公寓和商业组成，目前在项目规划售为三期公寓，预计四期在6月份推出小户型精装公寓。邻里四期公寓+商业中心中心（待售）项目共由高层公寓、12合院别墅和联排别墅、以及商业中心构成。三区期二中高期目前除四期产品未在销售外，其余三期层联心排（公（产品均在售。在寓在售+售一期12合墅）社）（在售）规划特征：?项目产品线丰富，包含公寓、别墅、商业、邻里中心等?高层公寓和联排别墅临近景观河道?商业中心靠近胜辛路，临近地铁口，周边未来小区较多?小区内建有邻里中心，地上建筑面积9750m2，地下建筑面积5700m2.设计功能涵邻里中心盖了超市、便利店、健身中心、邮局、菜市场、社区医疗站、老年日托等。地中海风格景观，采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式弱化了栋距的不景观利因素。?地中海园林风格?采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度别墅是西班牙风格，外立面运用黄色涂料和面砖；公寓是ARTDECO建筑外立面风格，外立面由干挂石材和面砖构成。别墅公寓建筑风格建筑风格西班牙风格ARTDECO外立面外立面黄色涂料,面砖1-3层干挂石材托斯卡纳墙面3层以上面砖门柱进口石材公寓户型分析龙湖新创，合院式别墅，每个合院院落由12栋建筑组成，其中，东南西北角的四栋为类独栋别墅。特点：突现每户别墅的性价比重塑传统邻里关系地下层5米左右的层高，使空间、景观、采光都大大的提高缺点：对于别墅来说，栋距过近，影响整体私密性公共庭院面积约300平方米左右户型分析此户型采用双车位设计，拥有两套套房，赠送面积为60m2，但三层动线不合理。H户型建筑面积：250平方米地下室一层二层三层?全地下车库，真正实现人功能间配比：四房两厅四卫车分流双套房设置：拥有两套套房?双车位设计，突显业主尊贵身份缺点：均为赠送面积?赠送面积为60㎡地下阳光一层卧室正对客厅，私密性差房三层卧室与卫生间相隔一个阳台，动线不合理户型分析此户型采用双车位设计，拥有三套套房，赠送面积为60m2，但二层主卧卫生间不够舒适。G户型建筑面积：238平方米地下室一层二层?全地下车库，真正实现人车分流?功能间配比：四房两厅四卫缺点：?双车位设计，突显业主尊贵身份?双套房设置：拥有三套套房?侧入户方式，别墅感缺失?赠送面积为60㎡地下阳光房?一层卧室正对客厅，私密性差?二层主卧卫生间不够舒适，与套房不匹配?三层卧室与衣帽间相隔一卫生间，动线不合理户型分析此户型采用双车位设计，拥有两套套房，赠送面积为80m2，但三层动线不合理。D户型建筑面积：280平方米地下室一层二层三层?全地下车库，真正实现人车分流缺点：?功能间配比：四房两厅四卫?双车位设计，突显业主尊贵身份?一层没有卫生间，影响生活品质?双套房设置：拥有二套套房?赠送面积为80㎡地下阳光房?三层卧室与卫生间相隔甚远，动线不合理户型分析此户型采用双车位设计，拥有两套套房，赠送面积为60m2，但一层厨房空间较小。E户型建筑面积：231平方米地下室一层二层三层?全地下车库，真正实现人车分流?功能间配比：四房两厅四卫缺点：?双车位设计，突显业主尊贵身份?双套房设置：拥有二套套房?一层厨房空间较小?赠送面积为60㎡地下阳光房户型分析此户型采用双车位设计，拥有两套套房，赠送面积为60m2，但二层卫生间空间较小。F户型建筑面积：202平方米地下室一层二层三层缺点：?全地下车库，真正实现人车分流?功能间配比：四房两厅四卫?一层厨房和卫生间空间较小,且不宜排列在一起?双车位设计，突显业主尊贵身份?双套房设置：拥有二套套房?二层次卧卫生间空间较小,,不宜摆房物品?赠送面积为60㎡地下阳光房户型分析此户型采用双车位设计，拥有两套套房，赠送面积为80m2，但二层次卧空间较小，布局不合理。C户型建筑面积：256平方米地下室一层二层三层?全地下车库，真正实现人车分流缺点：?功能间配比：四房两厅四卫??双车位设计，突显业主尊贵身份一层厨房较小,卧室正对客厅私密性低?双套房设置：拥有二套套房??赠送面积为80㎡地下阳光房二层次卧空间较小,布局不合理此户型采用双车位设计，卧室均带有阳台，赠送面积较大，但三层卧室户型分析与衣帽间、卫生间相距较远，动线较不合理。A户型3室3厅3卫235平方米三层地下室一层二层优点：?地下双车位设计?卧室均带有阳台，采光性较好赠送面积?赠送面积较大缺点：?三层卧室与衣帽间、卫生间相距较远，动线较不合理房型均较为方正，但138平米动线不合理、88平米卧室私密性较户型分析差、158平米走廊过长，面积浪费。2梯3户3房2厅2卫138平方米2梯3户2房2厅1卫88平方米2梯2户4房2厅2卫158平方米A优点：优点：优点：?房型方正?房型方正?房型方正?客厅和2个卧室朝南?主卧和客厅均朝南，采光性较好?主卧、书房、次卧A和客厅均朝南，采光性较好?主卧自带卫生间?赠送面积多，附加值高?赠送面积多，附加值高?赠送面积多，附加值高缺点:缺点:缺点:?卫生间为暗室，透气性较差?厨房、餐厅距离较远，动线不合理?动线不合理?进门直对主卧，私密性差?走廊较长，面积浪费装修标准装修品质一般，装修报价2000元/平米厨房厨房衣橱开关西门子抽油烟机西门子电烤箱科勒厨房水槽科勒龙头科勒天花石膏板吊顶卧室墙面粉刷白墙地面实木复合地板马桶科勒空调松下卫浴林内、奥普24小时保安巡逻、红外线探头监控、安保系统门禁系统主卧卫生间智能化设施可视对讲系统进户门钢制防盗门（keylock）本案公共部分电梯厅和大堂装修感觉较好；小区内设有邻里中心，包含其他有超市、健身中心、菜市场等。公共部分邻里中心电梯厅电梯厅大堂?地上建筑面积9750m2，地下建筑面积5700m2?大堂:高级地砖铺地、墙面涂料抹面?设计功能涵盖了超市、便利店、健身中心、?走廊:高级地砖铺地、墙面涂料抹面邮局、菜市场、社区医疗站、老年日托等。?电梯厅:高级