三亚龙栖湾项目价值报告CentalineConsultants工作背景三亚龙栖湾项目启动在即，已有总体概念性规划。项目1期旅游部分方案已定且已开工，预计2011年5月项目基础设施投入使用。在此背景下本报告主要解决以下问题：Q1、项目分期开发建议Q2、配套设施建设的建议Q3、产品定位Q4、客户去化办法Codeofthisreport|21项项目目目目标标//愿景愿景2项项目目研研判判3市市场场及及发发展机展机会研会研判判4核心核心问题构问题构建建5旅游地旅游地产研产研究及案例借究及案例借鉴鉴6物物业发业发展建展建议议7营销营销策略策略Codeofthisreport|3开发目标、项目愿景开发?在2011年中下旬投入市场形成热销?为后续地块销售打好基础目标?将项目建设成为国际一流、以海洋、温泉、雨林、精装项目修为支撑，产品特色吸引眼球的滨海养生度假社区?打造让人向往的，有风情的滨海特色社区愿景?规避项目自身不足，形成较大影响力Codeofthisreport|41项目目标项目目标//愿景愿景2项项目目研研判判3市市场场及及发发展机展机会研会研判判4核心核心问题构问题构建建5旅游地旅游地产研产研究及案例借究及案例借鉴鉴6物物业发业发展建展建议议7营销营销策略策略Codeofthisreport|5项目简况地块分布项目规划用地共分为三块：?地块一：位于项目地块的西北部，占地面积171.53亩，（合地块一114356平方米）。产品类型为，公寓和酒店。地块二?地块二：位于项目地块的偏东部，占地面积286.59亩，（合191060平方米）。产品类型为，地公寓、商业街和会所。填海七星级酒店块三总共占地约400亩?地块三：位于项目地块的偏南部，占地面积169.06亩，（合已立项备案112710平方米）。产品类型为，公寓和商业。Codeofthisreport|6项目简况项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域区位、交通交通极为便利项目位于乐东县、九所镇、九所区域的最南部，南靠三亚南山文化旅游区。区域交通极为便利，西线高速公路、海榆西线、西环铁路均呈西北—东南方向从规划区穿越而过。本区南距南山文化旅游区、凤凰国际机场、三亚市区分别为35公里、60公里、70公里，北距八所约80公里，均有高速公路、国道及铁路等三条交通干线通达。关键词：地段优势强劲交通通达性强Codeofthisreport|7项目交通：海南西线高速公路、225国道和海南西线铁项目简况路在度假区的东侧经过。距三亚约70公里，距海口260项目交通公里，距尖峰岭国家森林公园7公里?项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近?项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施?项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入交通要道东线高速、西线高速、中线高速西环铁距三亚70公里路距凤凰机场60公里距南山35公里225国距乐东县城45公里道Codeofthisreport|8项目简况地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背项目四至山临河面海，私密性极强北侧：高尔夫用地，紧靠抱套河入海口。南端：毗邻海南三亚南山旅游度假区，大三亚区域抱套河发展辐射的最有利区域。西侧：紧接龙栖湾，拥有强势的一线海景资源。东侧：石柱岭连绵群山环绕，拥有独特的山景资源本案。龙栖湾石柱岭关键词：资源强势未来前景看好南山Codeofthisreport|9项目简况项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划技术经济指标调整。拥有坡地资源的地块二建面最大地块一地块二地块三总用地面积114356㎡191060㎡112710㎡总建筑面积99457㎡385265㎡72493㎡地上（计容积率）77755㎡288500㎡53960㎡架空面积（不计容积率）1832㎡13755㎡1233㎡地下19870㎡83010㎡17300㎡容积率0.681.510.48建筑密度17.5％18.6％15.4％绿化率55.0％45.3％61.0％总停车位482个2384个442个地面停车191个298个442个地下停车291个2086个Codeofthisreport|10项目简况根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业面积配比表街、会所等配套规划约占项目总建面的52％地块一临河面海，地块二拥有独特的地块三背山临海，产品以公寓和酒店坡地资源，规划完资源强势，产品以为主。整的商业配套。公寓和商业为主。123Codeofthisreport|11项目简况自然资源之海：所在海岸线沙质细腻，无杂物，海水清自然资源澈，适合观光及嬉水?龙栖湾国际旅游度假区拥有14公里长的金沙海岸，是我国唯一的日落海滩。海水海岸线沙滩?这里长夏无冬，阳光充足，年平均气温25°C，年平均水温24.5°C；?沙滩平缓空旷，沙粒细腻；海河道入海口山海相连水清澈湛蓝，海湾和风细浪，海边林木茂密，是天然的海滨浴场和进行帆船等水上运动的理想地。龙栖湾四河分布望楼港部分海滩遭破坏Codeofthisreport|12项目简况自然资源之山：项目距我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区——尖峰岭约七公里自然资源?尖峰岭位于乐东县境内，是我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区。?1992年7月辟为国家森林公园，主峰海拔1412米，最低处海拔仅200米，相对高差千米以上，地形十分复杂。?尖峰岭是一个巨大的天然物种基因库，已发现维管束植入口处物2000多种，树种达300多种。尖峰岭景观尖峰岭天池Codeofthisreport|13项目简况项目周边相对配套不成熟，国道正在维修路况周边环境条件较差火车噪音较大九所镇整体感觉不足铁路离项目较近Code国道现状较差ofthisreport|14总结地处大三亚旅游圈内，未来发展看好具有优质滨海资源条件、尖峰岭热带雨林、优质温泉等稀缺资源填海七星级酒店作为龙栖湾标志性建筑，对于项目未来发展起到决定性作用但龙栖湾片区目前知名度不高，客户认可有抗性，需要前期进行市场培育项目中小规模楼盘，片区内其它项目普遍品质感不强，价格较低独享资源在岛内不具稀缺性，核心卖点不足，需要重点包装Codeofthisreport|151项目目标项目目标//愿景愿景2项项目目研研判判3市市场场及及发发展机展机会研会研判判4核心核心问题构问题构建建5旅游地旅游地产研产研究及案例借究及案例借鉴鉴6物物业发业发展建展建议议7营销营销策略策略Codeofthisreport|16宏观市场研判投资客群研判市场及发展机会研判区域竞争研判业内人士访谈Codeofthisreport|17市场研判海南获批国际旅游岛，同时又是唯一的热带度假大势分析区，地位无可替代与美国夏威夷的类比特区滨海城市经济特区三沙群岛夏威夷热带海景热带海景?海南是中国面积最大的经济特区?美国第50个州?中国除台湾外最大的岛屿，唯一?热带气候，风景秀丽一个地处热带的省份，自然资源丰富，?美国唯一的独立度假群岛贸易关口资源丰富?著名的国际旅游岛中国唯一一个独立度假区和国际旅游岛?美国太平洋上最重要的贸?易港口城市中国对东盟自由贸易的主要省份，享受自由贸易区的各种政策优惠?美国太平洋上第一道屏障?，在军事，经济，贸易上有军事重地战略重地中国南太平洋航天，军事，工业极其重要的战略战位的战略要地Codeofthisreport|18市场研判海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款政策背景10月15日至12月31日本地客户购房限购一套宽松经收紧有所松动再次收紧济政策？4.15新政6月8月10月贷款首付款比例不得低于30%;?6月部分银行对三套房贷有所?8月开始全面收紧，停放三套房贷。对贷款购买第二套住房的家庭松动。海南对不能提供1年以上本地纳税，贷款首付款比例不得低于?工行、交通，中行等首付要求证明或社会保险缴纳证明的非本地50%，贷款利率不得低于基准在6成以上，利率浮动上浮居民，暂停发放购买住房贷款。利率的1.1倍。10%-20%。?建行、农行、光大、深发展完全停房价过高地区可暂停发放第三止发放三套房贷。套。Codeofthisreport|19市场研判海南房地产市场量跌价挺，最近价格略有松动政策背景2010年2月-2010年8月海口商品房成交面积近四个月海口商品房成交价格走势2010年3—8月三亚商品房成交面积2010年3-8月三亚商品房成交价格走势2010年8月海南各区域商品房成交数据量跌成交成交成交套成交区域套数面积均面积均价海南未来的房地产海口451470341047277一次性付款市场面对的客户以外销型市场高端人群为主三亚500324246517323琼海77560629786215价挺陵水981129811538751Codeofthisreport数据来源：中原数据研究中心|20小结：岛外中低端投资客户受政策影响较大小结：岛外中低端投资客户受政策影响较大Codeofthisreport|21宏观市场研判投资客群研判市场及发展机会研判区域竞争研判业内人士访谈Codeofthisreport|22市场研判海南度假市场面临两个层面的客户：度假旅游客户及度假置业客户客群分析度假客户未必会进行置业，但置业客户势必都热衷于海南的旅游,其中选择在海南置业的客户相对而言属于游客中的上游客户群顶级客户观光度假客户需求高端客户体验海南度假市中高端客户场客户构成会议置业客户养老Codeofthisreport|23市场研判中高收入家