[]锦州发达嘉园推广销售计划北京观复房地产经纪有限责任公司1[]2[]1、市场分析主要竞争项目及楼盘分析区域现实供应规模统计项目名称首次开盘时间总建筑面积发达嘉园2013年10月16日22.5万平方米金瑞尚品2012年9月20万平方米嘉睿·富华逸墅2013年10月16日17万平方米香榭丽花园2013年8月13万平方米天成雅典2010年2月30万平方米万成·红树林2013年10月15万平方米华宇新城2013年9月29万平方米项目名称绿化率园林景观特点自身配套设施建筑形态容积率外立面特点3[]发达嘉园35%自然园林绿化二期果蔬市场高层3.24高级涂料景观金瑞尚品30%自然园林绿化商业、会所、高层3.23高级灰色涂料部分幼儿园/石材30%风情商业街高层高级涂料嘉睿·富华逸自然园林绿化/2.8墅健身休闲香榭丽花园50%绿化餐饮娱乐商业高层2.4高级涂料深浅卡其街/色石材天成雅典42%超市、银行、高层北美风格/健身2.2高级涂料西班牙风社区商业等/场等格金黄色35%自然园林绿化商业、会所、高层高级涂料万成·红树林3.3幼儿园华宇新城30%超市、银行、高层绿化/部分水系2.87高级涂料粉白色餐厅、各种娱/乐场所项目名称总户数已供应套数当期销售率开盘时间当前均价发达嘉园352套7套2013.10.1651801700余户金瑞尚品1866余套95%左右2012年9月4900元/平米约1866余户1616余套0%2013.10.164600元/平米嘉睿·富华逸墅约1616余户香榭丽花园1500余套15%左右2013年8月4800元/平米约1500余户4[]天成雅典340065%左右2013年7月5400元/平米约3400余户13000%2013年10月底4850元/平米万成·红树林约1300余户华宇新城2500余套10%左右2013年9月3980元/平米约2500余户2、SWOT分析5[]3、项目价格定位定价方法：市场对比法A．权重因素对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。B．选择项目选择本区域内6个项目，包括：香谢丽花园、万成-红树林、金瑞尚品、富华逸墅、天成雅典、华宇新城?计算表格：修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　香榭丽花1111114750园本案0.811111.3　市场价格比较一:4750*15%*0.8+4750*15%*1+4750*30%*1+4750*15%*1+4750*15%*1+4750*10%*1.3=4750修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　万成红树11111150006[]林本案0.80.910.80.81.5　市场价格比较二:5000*15%*0.8+5000*15%*0.9+5000*30%*1+5000*15%*0.8+5000*15%*0.8+5000*10%*1.5=4725修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　金瑞尚品1111114600本案1111.210.9　市场价格比较三:4600*15%*1+4600*15%*1+4600*30%*1+4600*15%*1.2+4600*15%*1+4600*10%*0.9=4692修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　嘉睿·富华1111114500逸墅本案111.311.11.6　市场价格比较四:4500*15%*1+4500*15%*1+4500*30%*1.3+4500*15%*1+4500*15%*1+4500*10%*1.6=5242.5修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　天成雅典1111113890本案0.80.90.92.30.91.5　市场价格比较五:3890*15%*0.8+3890*15%*0.9+3890*30%*0.9+3890*15%*2.3+3890*15%*0.9+3890*10%*1.5=47[]492.95修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%　华宇新城1111114200本案1.31.3111.31.5　市场价格比较六:4200*15%*1.3+4200*15%*1.3+4200*30%*1+4200*15%*1+4200*15%*1.3+4200*10%*1.5=4977?经过加权平均比较，本项目市场价格如下：（4750+4725+4692+5242.5+4492.95+4977）/6=4813.244、推广定位?本项目推广的核心在于突出准现房的优势，购房零风险；?强调项目简洁的建筑风格，突出区位优势和户型设计优势诉求；?发达嘉园作为房地产中端品牌，以项目品牌定位：“发达嘉园——大型居住式社区”为推广核心，在推广过程中，诉求“老地段，新面孔，便捷畅享缤纷生活”的品质定位和内涵，借此实现项目整体的营销推广策略；?以相应的折扣（全款95折，贷款97折）来吸引意向客户；8[]?以生活舒适、交通便利，适宜居住来吸引适婚青年家庭；?灌输未来太和区发展，项目升值空间巨大的理念，变目前发展滞后的不利因素为有利因素5、推广策略1.派单推广除在人员集中的商超聚集进行派单代客工作外，另根据前期市场反馈及订房客户信息，对于特定目标区域进行地毯式铺排，以桥西区为重点铺排对象；9[]2.短信SMS推广?选定项目锁定为的数据库客户群体进行短信定点发送；时投　短投金额间放信放单价：X分排渠投量期道放（万条）六日一二三四五六日一二三四五六日二三五六二五短　　　110101　　　11101　　1101　1010　12月信0000000短　　　110101　　　11101　　1101　1010　01月信000000010[]短　　　5555　　　5555　　555　55　02月信短　　　5555　　　5555　　555　55　03月信短　　　5555　　　5555　　555　55　04月信短　　　5555　　　5555　　555　55　05月信?利用短信车在定向区域（市区、近郊区县）进行车载短信群发，拦截过往客群；时投　短　　　投金额间放信放单价：万排车量期渠（道天）11[]六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五信　12345678911121115117112212222522229331　　　8　12月车013468902346780信　　　　12345678911121141111812222222262282334　01月车0135679013447901信1234567891011131116118122222222622　　　　　　　4　02月车1245790134578信12345678910111311161181222222226222303　　　　5　03月车124579013457891信　　　1234567891011131151111922223222272293　　4　04月车12467801245680信　　　　　1234567891111131111711221222252272234　05月车02456890234689012[]3.公交车车身广告选定目标人群集中地区域的公共交通路线，利用公交车线路固定单一、受众稳定来进行强化营销推广。4.线下活动利用各大节日举行活动庆典，推出一些优惠政策吸引客户群，同时树立项目企业形象6、销售目标：销售均价预计月销售量目前价格51907套5034.39.7折（贷款）20套4930.59.5折（一次性）4930.59.5折（贷款）30套13[]4826.79.3折（一次性）14