辛集市建设大街项目营销策划案2011年3月前前言言“三年投资260亿元，辛集打造高品质中等城市”。辛集着力实施绿色生态、产业聚集等八大工程，三年投资246亿，到2013年，建设城区达到28平方公里，城市人口达到25万人，城市网络更加合理、环境质量明显改善的中等高品质城市。为确保“三年上水平”，辛集今年为项目建设年，投资24亿元的中国皮革产业的总部基地，投资4.5亿元的国际皮革城二期工程、投资102亿元的94个重点项目，及一批富民项目将在今年开工建设。2011年，面对国家将会对全国的房地产行业严厉的调控，就必须在逆境中为开发商排忧解难，通过我们科学与严谨的调研与分析，及数年积累的成功销售经验，定能在这逆境中为本案做出不凡的业绩！期待与您的真诚合作。目目录录◆第一部分：市场分析/洞察(城市扫描、市场状况、竞争项目、客群分析、市场分析及总结)◆第二部分：项目定位/寻策(项目命名、产品定位、景观建议、客群定位、形象定位)◆第三部分：营销推广/谋攻(项目总体营销侧略、推广方式、阶段重点、销售控制)◆第四部分：形象设计(项目VI设计、DM单展示、围挡展示、展板展示)◆第四部分：营销执行第一部分：市场分析/洞察城市扫描、市场状况、竞争项目、客群分析、市场分析及总结城市城市扫扫描描◆“三年投资260亿元，辛集打造高品质中等城市”。辛集着力实施绿色生态、产业聚集等八大工程，三年投资246亿，到2013年，建设城区达到28平方公里，城市人口达到25万人，城市网络更加合理、环境质量明显改善的中等高品质城市。◆辛集市集中实施“绿色生态、特色文化、城市交通、产业聚集、现代商贸、民生改善、精细管理城市统筹”八大工程60项重点工作，三年总投资246亿元。◆围绕构筑中等城市的框架，辛集市三年完成城建交通投入102亿元，通过新建、改造和延长13条路，形成城市七纵十横城市道路框架，逐步实现“零换乘”和货运“无缝隙衔接”全面提升了城市的综合能力。◆完善辛集经济开发区水、电、路等基础设施，打造清洁制革园区，引进一批高科技附加值项目，加快优势产业聚集步伐，提高城市核心竞争力。◆确保“三年上水平”，辛集今年为项目建设年，投资24亿元的中国皮革产业的总部基地，投资4.5亿元的国际皮革城二期工程、投资102亿元的94个重点项目，及一批富民项目将在今年开工建设。◆辛集是国务院批准的对外开放市，是全国卫生城、文化先进市、体育先进市，是全国百家明星县（市）之一，综合经济实力居河北省“十强”县市。◆逐渐形成了以皮毛为主的产业链条，促进了辛集向国际市场发展，增加了辛集经济收入。◆辛集有老城区和新城区之分，城市南侧为老城区，城市北侧则为新发展起来的新城区。老城区与新城区相互协调发展，总体来看老城区商业比新城区稍为繁荣，经济实力雄厚，居住氛围浓厚。◆辛集市总人口62万，目前正在快速发展中。在新城区，人流量相对比较少，在老城区，仅有建设大街路段比较繁华，人流量比较大。一定程度上来看，辛集发展空间比较大。城市城市扫扫描描◆区域特色：皮革。皮革作为辛集经济发展主要支柱，皮革业带动经济的发展。作为“日不落”产业，皮革业在辛集市有着很强的优势。辛集国际皮革城是北方地区最大的皮衣加工批发、销售的集散地，是一个以皮革制品销售为主，集购物、休闲、游览、信息发布、商务、服装表演、皮革博物馆等于一体的商业综合体，吸引了京、津、晋、鲁、豫、冀等周边6省市的消费者。同时，在辛集购房的客户也会涉及到周边6省。城市城市扫扫描描◆政策对房地产市场影响。随着国家对房地产市场的调控升级，部分的大城市已经明确出“限购令”的具体内容，此举对房地产住宅市场无疑有很大的影响。对于县级的城市，据相关媒体统计，从去年新政出台以来，县级城市的房价仍然在小幅攀升，而且有80%的当地居民也认为房价会越来越高。通过和辛集同行业的销售人员进行交流，最终得出结果：县级城市受政策影响比较小，房地产市场的发展空间比较大，很多省会地产商业同时看好县级城市这个市场环境。城市城市扫扫描描◆房地产市场环境。通过皮革业的快速的发展，快速增加了辛集个人收入，同时也刺激了房地产市场的告诉发展。辛集的市场供应量比较大，且市场均价高出同级其它县市的价格，最高价格已经突破4000元大关。在“三年大变样”的政策进一步鼓励下一大批大规模高品质的房地产项目投向市场。在繁荣市场的同时加剧了市场竞争。但总体而言辛集的房地产市场还有很大的潜力可以挖掘。刚性需求旺盛，刚性居住的需求不仅仅在一线二线的大城市所具有的特点，在三四线城市同样具备居住需求旺盛的特点。投资需求和改善性需求受到限制。城市城市扫扫描描◆市场整体竞争比较激烈，高端楼盘不断涌现。但老城区的竞争环境相对较好，区域内除了时代豪庭之外基本没有大盘出现。?时代豪庭本案竞争项竞争项目目◆中央国际城河北拓鑫房地产，10栋高层，其中8栋高层18层2栋多层6层，价位3700--3800元每㎡，面积90--199平米，负一层停车场，卖点是交通好，地段好，199㎡房子都有空中花园，附近有实验小学，有简装有毛坯，尚未拆迁完正在进行。◆鑫苑·国际城辛集市鑫苑房地产，总体量29栋，分期开发，本期一共13栋，建筑面积为17万平，层数分别为5+1、11层、18层和22层。主力户型为三室，占总户型的60%左右，两室和四室分别占20%左右，近1000套房源，面积102-118平米，一般价位为3900元/平米，针对皮革城的商户和自己的员工可以优惠到3700-3800元/㎡。已卖大部分。剩余小部分和两栋未开盘。社区内有小广场，项目于去年年底施工，目前刚刚出地面。◆奥林盛园：辛集市东鹿房地产，五栋十层高层，面积80-128平米。目前剩余3套126平带车库53万多。附近有建材市场。一梯两户。◆御墅：舜地房地产开发公司，30栋3层花园洋房和2栋高层，中央有水溪，大多数资料未确定，由于售楼部比较偏僻，咨询人员也比较少◆时代豪庭：石家庄天安百合房地产开发公司，占地70亩，总体量20万平方米，面积80-140平米不等。13栋，包括高层、花园洋房。主体以花园洋房为主。均价3600元/平米，首付，50%。户型：两室87-95平米、三室110-130平米、四室140平米。项目进度：项目接近封顶。销售率：60-70%；◆九方丽都：价格：3700-3900元/平米，套价：59-62万/套，底商：约4500元/平米；面积区间：102-149平，客群描述：上班族比较多；供积金贷款，银行贷款，一次性。只能贷30万/套基本情况：已经卖了30%左右，已经封顶，目前剩余最小的户型面积是130平米。有两层底商。按套价销售赠送储藏间。有立体车库，销售方式主要按套价。以前走过团购，有过3%的优惠。◆尚都花园：新东方房地产开发公司。叠拼别墅，别墅部分已经交房入住，花园洋房；建筑面积：20万平方米，占地：240亩，均价：4300元/平米，面积区间：90-140平米；目前咨询中有3栋花园洋房，6层和26层，两栋6层基本上已经售罄，仅有一栋26层还没有开始卖。目前剩余户型为：126平米和140平米◆格林印象：河北高盛房地产开发公司；户型面积：88-240平米/平米；总建筑面积：20万平米；项目西侧有60米的绿化带做下沉式广场，目前接受咨询1、2、3、4、5号市市场场小小结结◆均价：辛集市的房地产市场均价在2900-4300元/平米之间。楼盘均价的跨度比较大，大多数楼盘的均价处于3600-3900元/平米之间。建议本案打造辛集市顶级豪宅，均价控制在4500元/平米左右。◆户型：主要户型区在90-140平米之间。一般楼盘的90-110平米中型户型比较小，在大多数的售楼中心都是最先销售完。110-140平米户型，所占的比例比较大，也是产生最大利润空间部分，一般150平米以上的户型销售比较困难。◆销售控制：大多数楼盘都用逐个推出的销售方式进行销售控制，建议本案在销售控制上也采取推个突出，点式爆炸的形式进行销售控制。◆楼层：部分选择多层，部分开发商都选择小高层，只有少数选择高层。◆销售方式：销售方式一，按照平米价格出售。销售方式二，按照套价方式。在辛集市的调查发现，有一部分楼盘采用套价的方式进行迷惑消费者。第二部分：项目定位/寻策项目分析及命名、产品定位、客群定位、形象定位项项目解目解读读地块位置：◆项目位于建设大街南侧，东侧为东华路，南侧为新开街，西是小巷。四周皆为道路，交通十分便利，处于辛集市最繁华的商业中心，本案地块周边大型超市、大型餐饮中心比较多，配套设施比较齐全。打造真正意义上的1分钟都市生活圈。◆本案地块方正，在后期的项目规划过程中，便于整体的开发排布。项项目解目解读读项目周边环境：项目位于辛集最繁华的市中心，是可遇不可求的，打造实际意义上的1分钟生活圈，努力提高项目的品质，打造精品。其周边的交通便利，配套齐全，购物方便，附近有名校相伴，完美的结合了天时、地利，为本案后期的运作打下了良好的基础。学校：辛集市第二幼儿园、红苹果艺术幼儿园、大拇指双语幼儿园、辛集镇第二小学、辛集镇第五小学、世纪中学及河北辛集中学购物：泰和超市、东方商城、南三条、东购商厦、美味超市、便宜坊超级市场、鹿洲商场、时代商厦及海量的专卖店公园：金鹿公园餐饮：肯德基、宴乐园、飞马大酒店影视：辛集影剧院医疗：辛集市第一医院、辛集同济医学门诊、辛集社会保险医院、辛集妇幼分院金融：中国工商银行、邮政储蓄银行、中国银行兴华支行、建行金鹿储蓄项项目解目解读读优势（S）劣势（W）地块所处的地理位置优越；项目四面临街，环境嘈杂；项目SWOT分析：项目周边的配套齐全；开发商实力保障，品牌优势；地块上的拆迁可能存在困难；户型实用性较强；金鹿公园作依托，提高项目品质；机会（