JOIN深圳九牛创意感谢世海沉浮值此机缘［凭海临风2期推广主题概案/深圳九牛］作为曾服务半岛最多项目的深圳推广机构，唯一在青岛成立分公司的深圳推广机构，JOIN深圳九牛一直坚持两大观点：一是做有内涵的广告；二是策划的核心价值是提炼——把复杂简单化。曾经，我们是区域高端大盘的领袖，众人追捧！一切皆因保利而改变！→→我们应该抱怨保利？还是应该感谢保利？感谢保利炒热了新区！感谢保利提升了版块！感谢保利拉高了价格！所以，本案推广第一关键就是调整品牌定位战略：领导者战略挑战者战略★形象高端+定价高①形象高端+但性价比更强端！★推动区域价值成长②坐享区域价值③寻找竞品短板，成功挑战故，挑战者2件最秘密的武器：一、打造顶级高端形象，拉大心理价位与实际价格差！二、找到竞品短板，利用自身优势，挑战对手要害！挑战者第1件秘密武器一、如何打造顶级高端形象？并非所有的项目，都有资格匹配高端！世界因缘相聚，高端更须荟萃非凡→→有品牌就可谓之高端吗？有景观水系绿化就可谓之高端吗？有风情建筑、尊贵空间就可谓之高端吗？前海一线、离海越近就可谓之高端吗？胶南板块竞争项目主题对照→项目名规模规划产品目前主推口号卖点主力户型客户来源价格多层70-75天一集团内小高层、湖滨别墅，1200亩地小高层、平米套二、部员工、本均价5500、起价天一畔城多层创造生活的公园河畔多层等小高层88-地刚性需求5088元/平米灵感110平米小高，高一期主力建筑面积山海资源、开发区、胶澳润·馨海层，洋房高层传世尊邸150—均价8000元/平22万m2配套、成熟南、青岛等国际、双拼别耀世典藏230，二期米大盘墅90~170建筑面积本地刚性需18万高层90-97平米起价3600元/平海景绿洲高层求m2，共5套二米栋高层10.9万平高层、多面积88-本地刚性需起价4400元/平高层、多绿色生活康大新天地米、占地层健康绿色140平米二求米、均价5400元层启迪未来3.9万平居三居/平米120、105、115三占地39.8别墅、小海资源、水开发区、青别墅：330万—高层比海更美的室、80平海上罗兰万、建筑面高层、高城等配套、岛、外地850万高层7500/时光米二积70万平层英法建筑平米室、140平四室3.4万平米英伦低密80-170平、占地2万西海岸首席未销售一号公馆多层皇家风情园米精装全明未定平米艺术公馆\林高层均价5000元建筑面积多层,洋需求/平米、多层均价光大银都13万房,小高洋房140-2306000元/平米，层起价4600元/平建筑面积本地刚性需多层均价7200元8.5万平米广场；电梯海之韵公寓公寓洋房新定义60-200求/㎡、高层均价，共300洋房8400元/㎡余户重点项目分析保利·海上罗兰触摸屏演示户型更直观目前在售8栋artdeco高层面积区间建筑交产权容积楼盘产品备注（㎡）风格付时间率海景高层、离海水浴场很近，海上Art毛8栋高层80-12070年1.04紧邻滨海景观大道，近享水城罗兰deco坯、高尔夫等配套凭海离海有一定的距离，高层也能美式毛临风6栋高层70-15070年1.7瞰海，拥有群山台地景观，而草原坯二期无近海之湿重点项目分析保利·海上罗兰节点报广检测阴柔的浪漫无论从地块地势、案名slogan，还是报广风格来看，调性偏阴，浪漫但缺少阳刚与阳光。重点项目分析保利·海上罗兰近期网络报告检测重点项目分析奥润·馨海国际产品面积区间建筑产权时容积楼盘交付备注业态（㎡）风格间率别墅、多层新古奥润·海景资源、配套、成熟大盘、小高层、60-120典主精装701.7国际城Slogan：传世尊邸‘耀世典藏高层义本项目近山山观海，虽不一线凭海临美式6栋高层70-150毛坯70年1.7海景，但是能观海，而无海潮风二期草原水腥之扰其它竞争项目康大·新天地（上）与康桥首府（下）更多竞争项目海景绿洲科达胶南地块江龙城德惠·凤凰都保利海上罗兰、馨海国际城、唐岛金湾、那鲁湾、海上嘉年华、湾上、青岛印象金沙滩、甚至龙湖滟澜海岸，卓越蔚蓝群岛、青特花溪地、中信森林湖……谁是谁？谁又比谁更大牌、更亲海、更风情？前海？公园？庄园？水岸湖岸海岸？世界？风情？配套？花花世界，世人已眼花缭乱，价值难辨。对凭海临风而言，“高端价值”到底在哪？标准化的地产概念推广：从地段——到环境——到配套——建筑规模——再到园林景观——最后到户型空间，全面思索一遍，终于我们得出我们的定位：“前海新中心80万㎡成熟住区山海大宅”准确无误！我们的定位非常准确——3大价值==前海新中心+80万㎡成熟住区+山海大宅（区域价值）（规模价值）（产品价值）凭海临风二期8大高端价值体系【品牌价值】钢铁铸就的企业实力保障【区域价值】西部蓝色经济崛起，前海新城中心【环境价值】珠山国家森林公园，灵山湾滨海一线【配套价值】璀璨水城，五星酒店/顶配商业/游艇码头/娱乐【规模价值】80万平米欧域小镇，一期低密山海洋房成熟入住【产品价值】美式草原赖特建筑，6栋山地大院【交通价值】大青岛枢纽之站，滨海大道升级贯通【圈层价值】主力100㎡以上为主，纯粹高端大宅住区但，青岛西海岸一不小心都中了“海派”的毒！海派之毒——A|卖山海公园环境；B|卖海派浪漫情调。JOIN深圳九牛创意观点1：这种似曾相似的海景、沙滩，完全以海为中心的价值评判体系，是基于度假投资市场形成的，在目前刚需为主形势下，将毫无立足之地！JOIN深圳九牛创意观点2：这种完全以自我产品为中心的定位，在目前竞争激烈的逆势，是完全错误的！我们需要完全站在消费者的角度，深入思考→→当前消费者购房心态——购房谨慎了曾经的疯狂见涨即买，见房即买，购房充满短期投机！哪怕还非十分满意，没事，先买再说，实在不行过两年转出去，再换个更大更好的，何况能升值赚钱！一步到位——买房，要考虑住一辈子了！共性刚需改善当前置业只剩两种人所以，当前背景，去掉纯度假休闲的假浪漫，打造“西海岸唯一生活型大宅”将是本案的唯一出路！生活型山海大宅诚然，我们在品牌、海景等方面不如保利，但真正生活型人物会发现：我们的优势恰恰正是保利、馨海国际城等“海派”的短板→→挑战者第2件秘密武器二、如何找到竞品短板？人无完人，大牌也有短处，以己之长击其短，必胜→→海派1、前海潮湿典型劣势短板2、滨海倒坡（滨海大矮平道项目为3、地势平矮,需人造典型）坡本案1、退海2km典型优势优势2、海拔100米3、原山坡地,风生水高坡起千万记住！我们竞争优势不是海与湖！海，恰是我们劣势！大量楼盘在人为造坡，而我们却拥有原生山麓坡地！地势高、风水好的山麓原坡，这才是更宜生活的绝对优势！以己之长、击敌之短，必胜也！所以，挑战者战略指导下，凭海临风2期的形象定位为：退海2km.海拔100m.原坡大宅或：退海2km.海拔100m.原坡生活原坡大宅海拔100m退海2km从滨海大道看项目的角度这是一种什么样的角度？让海仰望高端响亮的主题口号1、我们无意指“让海上罗兰仰望”，暗示比其地势高远、宜居的生活型豪宅之优势！2、这是一个从滨海大道看本项目的真实姿态写照！3、我们将让每一位滨海大道、水城、海上的过客抬头仰望惊钦！4、让西海岸一切以投资度假为主的“海派”浪漫主义豪宅，回归到生活型豪宅！有人说，一线海景，仿若虚荣。淡泊浮名，人生处处凭海临风。退海2km.久违的原坡大宅...拾阶而上，住在里面的，会是怎样的人物？掩藏山麓的滨海生活，悠闲像一朵云…主题案名1SKYHOUSE麓府全称：凭海临风2期·麓府案名一定重点体现原坡地势的绝对优势！而非诉求海的劣势！“麓府”案名释义：a.“麓”，最原始的意义是生长在山脚的林木。所以常和与山有关的词连用，如：山麓。“麓”字用在此，与本项目位于小珠山脚下，地势属于坡地的现状相符。也正暗合项目原坡大宅的意境。b.分析项目周边竞品，主打卖点都是与海有关，分析其短板在于有海无山缺少依靠。而我们的项目拥有的正是其它项目所没有的“山”的卖点，因此，“麓府”的名字“以己之长击其短”，胜券在握！c.“府”第宅，文书藏也，文化底蕴深厚，常用作对别人住宅的敬称。“府”又谐音“俯”，与“仰”相对，意在高处俯视，与项目主题“让海仰望”相呼应。?“麓府”二字，简洁大方，仅有两字却暗含项目现状与精髓，并有深厚文化底蕴，更能深刻的体现品牌价值。一个有独特优势的挑战者形象上一定不能输于保利！一个高端生活型山海大宅的感官视觉…Logo创意来源同样吻合项目主题定位的案名…主题案名2仰山全称：凭海临风2期·仰山“仰山”视觉演绎1“仰山”视觉演绎2最终形成凭海临风2期主题传播体系：品牌战略：挑战者物业发展：生活型山海大宅形象定位：退海2km.海拔100m.原坡大宅倡导生活：滨海原坡生活主题口号：让海仰望主题案名：凭海临风2期·麓府（或：仰山）主题推广近期计划年第1步：4月-5月第2步：5-7月第3步：7-12月度强推累客开盘认筹样板实景绽放推广体验改善体验价值体验产品3体验改善体验价值体验产品强推累客强推累客感感受受品品质质巩固信心巩固信心步走：任务推广筹备期开盘认筹期火爆强销期生活型建立原坡生活让海仰望主题山海大宅改善现场、运营、物原坡大宅矗立，让内容业等，精彩亮相释放周周暖场活动价格优惠海仰望新、老客户客户新客户新客户重点山钢、莱钢推介第1步（4月—5月）：建立原坡生活让业主认知：时间并不掩盖真诚，同时提高的还有服务！阶段重点1：以“改善”为主题公关，给予新老客户更好的体验。建立原坡生活4件事：○改善接待会馆○原坡山阶的塑造○营造原坡生活氛围○对外信息的释放1、接待会馆——原坡花境之旅JOURNEY（让广告感受与接待体验没有落差！）进入会馆专业礼仪落座沙盘洽谈礼品等待，在花境中接待人员销售讲解插花艺术等花种等步