瑞安瑞祥新区项目市场定位报告2011年6月8日目录城市概况解读城市房产认知项目立地分析市场机会分析项目整体定位城市定位瑞安是具有历史文化及丰富旅游资源的现代工贸城市。木活字印刷玉海楼汽摩配?历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/5，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富?工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、“中国包装机械城”等11张国字号工业金名片。城市区位瑞安地处浙江东部，属于温州下辖，北与温州市区相邻。瑞安下辖五镇，项目地处瑞安市区。湖州瑞安市地图杭州湖岭陶山塘下绍宁波高楼兴马屿金华瑞安衢州台州市区丽水温州瑞安?区位：东临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，是温州大都市区的南大门，浙南闽北重要的交通枢纽，北距温州市区34公里，距离省会杭州385公里。GDP2010年瑞安GDP突破400亿达到457亿元，经济实力较强GDP总量位居温州市下辖县市第二位。温州各下辖县市GDP（亿元）来源：以上数据来自瑞安统计信息网人均GDP人均GDP2010年达到38454元，位居温州第二位。06-10年瑞安人均GDP走势（单位：元）来源：以上数据来自瑞安统计信息网人均可支配收入瑞安“城镇居民人均可支配收入”位列温州市下辖县市第一位，高于温州整体水平。06-10年瑞安人均可支配收入走势（单位：元）来源：以上数据来自瑞安统计信息网产业结构瑞安第二产业占比较大，产业特色明显；在重商文化的影响下，第三产业发展良好?瑞安2010年第二产业增加值237.18亿元，其中汽摩配行业、机械电子行业、高分子合成材料及其制品行业等三大行业为其优势行业。?瑞安全市第三产业增加值117.37亿元，第三产业中传统商贸流通业和现代服务业优势明显。房地产开发投资从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；房地产占固定资产比例达28.1％，高于浙江省平均水平。来源：以上数据来自瑞安统计信息网　乐清苍南温州瑞安永嘉泰顺文成浙江省固定资产投140.6590.63930.28139.6260.2616.8914.4112488资（亿元）房地产开发投资（亿49.6626.49271.0939.2313.523.62.713030元）房地产开发35.30%29.20%29.10%28.10%22.40%21.30%18.90%24.26%投资占比城市规划北进为城市居住生活区的发展方向，项目所处的瑞祥新区将成为未来的城市中心。城市的主要发展为“北进、东扩、南移”?城市居住生活区主要向北发展北进，目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始本案本案瑞祥新，并会成为未来的城市中心。区?东面主要是经济技术开发区，老城区东扩东扩主要是工业的东扩；飞?向南需跨越飞云江，飞云江南云面地形狭长，城市发展受地形的江南移限制及行政区划的影响。瑞祥新区规划新区规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局?“一核”指“T”字形发展轴交点，主要指以五星级宾馆、商业中北部生活区心为核心的公建服务中心瑞枫?“二轴”指罗阳大道与瑞枫公路一大西部生活区两条“T”字形发展轴。核道?“三区”指由发展轴分割而形成的东、西、北三个生活居住区；东东部生活区部生活区约276亩，其中最大一宗本案本案约48亩；西部生活区约405亩，其万松山中最大一宗地约55亩；北部生活区罗约135亩，其中最大一宗地约44亩阳大。道?“四带”指结合河流布置的四条滨河绿带，构成新区的绿化骨架。城市概况小结瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商是结论1爽文化尤为显著。虽以第二产业为主导，但在重商文化的成影响下第三产业结论2的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑。结论3瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础。项目所处地段为城市发展主要成方向，将打造成为未来城结论4市新中心，现处于起步阶段，中长期看好。城市概况解读城市房产认知项目立地分析市场机会分析项目整体定位土地出让情况瑞安近两年土地出让量出现大量集中供应，近两年价格出现了30-40%的涨幅，给后期市场带来新的挑战。瑞安土地历年成交情况平均面积单价（万元/　出让（幅）成交面积（亩）成交总额（万元）（亩）亩）2008年483.945443720.99648.52009年15408.2338641727.22946.62010年10213.5332081021.351502.4来源：以上数据来源于瑞安房管局?2010年土地成交面积较上年有所大幅减少，但成交均价相比2009年有了大幅提高，可以预见未来入市项目中大体量项目增多，开发成本较高，这批项目将会在2011年底或2012年初进入市场。?瑞安土地市场供应不足，土地资源较稀缺，老城区未来可供开发资源又有限，瑞安新区将成为主力开发区域，大面积优质地块的竞争力优势凸显各区土地成交量和成交单价瑞安土地供应主要集中在周边乡镇，市区则集中于瑞安新区，而瑞祥新区的高地价，压缩了项目操作的空间，局限性较大。2010年瑞安各区土地成交情况房地产市场板块瑞安中高端房地产市场主要分为两大板块：城区板块和塘下板块;瑞祥新区是城区板块有成为新兴型高端板块的趋势。瑞祥新区（新兴板块）：?是市区板块的一部分，在城市的主要发展塘下板块方向上、受规划利好，属于未来的高端板块?以高层为主，后期供应量大?客户覆盖范围广泛、以城市高端客户为主塘下板块：?塘下镇当地产业型板块，以汽摩配、机械加工为主?以高层为主，少量低密度产品主要分布在赵河一带?市场供应有限，以当地客户为主本案本案瑞祥新区瑞安下辖乡镇经济实力相对较弱，房产商品化水平相对较低，基本上以自建房为主，满足自市有住房需求，进城置业的可能性较小。区板块瑞安市区板块（老城区为主）：?为早期的城市发展区域，传统置业板块、高认知板?商品房供应在虹桥路、外滩路等城市主干道周边，市市政府政府以高层为主?客户为老城区为主市场供求价从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大。说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局，价格数据来源于市场访谈从市场调研情况来看，城区项目均在开盘期内达到短期售罄，现基本无余房；周边乡镇项目略差；政府对商品房的监管较严，特别在价格层面上当地政府对房价有较强的限制。供求面积段瑞安市场户型集中供应区间为：三房：130-150㎡四房：160-180㎡；五房：200-220㎡编号项目总价面积在220-440㎡之间1天瑞尚城，总价集中在650-1122800万10102外滩印象1400万之间,440为8113311700万3310103华龙一品室跃层10101010883344224星海广场600万10五房面积在200-881010101212香山美邸44220㎡之间，总5500万33（未开盘）1166价集中在600-瑞安玉园450万5588700万之间611117755（未开盘）101011881010四房面积在160㎡-180400万997香榭绿洲㎡之间，总价集中在8国际名都350万66480-550万之间559温莎国际公寓300万111177551010三房面积在130㎡-150㎡之10香墅湾1010间，总价在380-450万之间250万9911豪公馆99一、两房200万二房面积在80㎡左右，总价约在210万三房150万四房99一房面积在50㎡左右，总价约在170万五房五房以上50㎡80㎡110㎡140㎡170㎡200㎡230㎡260㎡300㎡面积客户分析--客户构成从瑞安的客户构成来看，顶级客户才可能成为我们的目标客户哑铃型财富层客户来源置业选择级大工厂主，政本地公认高端项目顶级客户府、企事业单，溢出到温州、上位高层海等地置业中、小规模私企中高层级客户业主、政府、企一般商品房事业单位中层小生意人，政府、还建房、旧式商低层级客户企事业单位一般职品房、租住员本项目需要关注的客群客户分析—信息来源客户详细信息主要采用调查问卷进行收集，样本问卷的具体情况如下：?调研对象：瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友?调研方式：市场潜在中高端客户随机抽样调查?样本情况：共收集样本问卷71份，有效问卷62份；其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷15份，塘下汽配城和中心街有效问卷17份，委托方股东及其朋友有效问卷30份客户分析--客户背景通过问卷统计，发现高端客户多在瑞安已有房产，年龄在26～40岁之间，收入在30～50万之间?年龄：26岁～50岁的客户为客户主要群体?家庭结构：以三口之家和四口之家为主?年收入：年收入50万以上的占总体的35%，整体财富层级较高?客户来源：瑞安本地人是客户的主要来源，占到总体的近9成?客户置业情况：90%的客户在瑞安有房产，其中有两套或两套以上房产的客户将近5成客户分析--置业特征面积需求以160㎡～200㎡的三房四房为主，对精装修无抗性，对园林景观、中央广场和游泳认同度较高?置业意向：两年内近6成客户有置业的需求?置业目的：客户置业以自住为主，其次是自住兼投资的客户，纯投资客占比较小?置业关注：客户对景观绿化、升值潜力、小区自身配套、智能化设施和工程质量的关注度较高?项目形象：富丽豪华的楼盘在市场上较受客户欢迎，其次是精致典雅和大气尊贵的?户型需求：对三房和四房的需求为市场需求的主流?面积需求：对面积的需求集中在140㎡～250㎡之间，其中以对160㎡～200㎡产品的需求最为明显?总价区间：购房者选择物业的总价区位主要集中在300万～500