青岛实业集团企业营销研究【2010年度惠和园项目营销策略提报】[Theannualsalesstrategyby2010]欲求利，先求名先不谈自己的产品，先谈自己本身。青岛实业集团潍坊地产企业品牌排名引动市场对青岛实业集团的关注与认同《企业入市方案一》以“牛瑞华”作为主导的企业形象入市。认识牛瑞华的人都知道他是个处世低调、诚信务实、胸怀豁达的人，他做事风格认真细致且极具原则性，工作要求水准高，具有强烈的市场意识和顾客意识。而不了解他的人，则认为他是个清高的人，在他的身上透着一种境界、品位和气质，也许是酷爱写作或书法的缘故，也许是长期从事集团公司领导岗位历练的结果，也许是丰富的国外工作和传奇经历的成分，总之丰富的阅历成就了他的刚毅、务实、行事低调的性格和儒商风范。产品质量是企业的生命。牛瑞华为您建房子本人照片我们认为，这个企业入市方案不是很妥当。以融入潍坊本土姿态的企业低调入市策略策略：我们发展实业集团所拥有的一种谦逊的文化底蕴，以尊重潍坊、融入潍坊，与潍坊人共建的一种姿态。牛瑞华品牌还是要用，但却是“蜻蜓点水”又记忆深刻并不以此为核心你你好，好，潍潍坊坊———我们是青岛实业青岛实业集团入市口号创意表现策略：由点达面，低调的来，人文的融。〉我们以“第一人称”叙述方式，用“济青高速”、“动车组·和谐号”、“再见青岛”等创意，表明青岛实业与潍坊的关系：〉青岛实业来了，在积极而认真的工作着，而且要扎根潍坊。我们以一种融入的姿态，来面对潍坊。〉在企业入市推广中，要贯穿“与你同心，与我同行”主题。〉采用“你好，潍坊”创意手法作为主题演绎。我们试图从潍坊的“人文”、“地理”、“风物”三个角度，诠释青岛实业面对潍坊时，所展现的企业信念、实力、企业文化以及融入潍坊的姿态软文炒作主题：企业实力+企业业绩+企业理念（1）青岛实业来到你身边（2）与你同心、与我同行（形式：软文广告）内容：概况，企业背景、实力，融入潍坊的理念（3）走进青岛实业（形式：软文广告）内容：青岛实业地产在青岛的业绩软文系列：“优质生活由我创”尊重城市方能创造经典以人为本、以家为本青岛实业集团惠和园项目营销策略HuiHeY第一部分第一部分市市场环场环境境第二部分第二部分项项目周目周边边分析分析第三部分第三部分项项目目挖挖掘掘目目录录第四部分第四部分项项目目SWOTSWOT分析分析第五部分第五部分项项目目目目标标客客户户分析分析第六部分第六部分项项目案名、广告提目案名、广告提议议第七部分第七部分项项目目营销营销策略策略市场环境潍坊城市建设日新月异，2006年中心城市建设投资比上年翻了一番。按照市委、市政府部署，2008年潍坊城市建设工作，重点抓好背街小巷、旧小区、城中村和城乡结合部改造，中心城区争取用三至五年的时间，完成社区改造任务，全面建设新型和谐社区，让更多的群众得到实惠，更好地享受到城市发展成果；据了解，2007年，围绕创建“国家园林城市”和“宜居城市”两大总目标，潍坊中心城区还要加强绿化，进一步增加城市绿量，不断提高绿化覆盖率，为市民创造更加优美宜人的城市环境。年底至明年年初，潍坊楼市有可能出现拐点，中高档楼盘竞争态势将有所增强，市场仍存在着巨大的投资空间。□具体表现在：3500元以上中高档盘有120万平方米将在今年集中放量，令这一市场竞争态势有所增强。□市场普遍认为：“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴，高档写字楼和住宅的投资潜力仍然存在，130平方米以上的大户型中高档住宅有着巨大的投资空间，房价也有望得到进一步抬升。项目周边分析对市场的思考基于对市场大势分析研究，同时结合城市房地产的发展趋势、今后市场发展潜力的综合分析,通过周边在售个案参照对比最终确定本案市场定位是源于对市场、对产品的充分信心。产品周边项目：对产品有一定影响的项目A区：祥泰花苑、北美枫情、欧洲小镇、龙润世家、青辰国际、凯利B区：仁和盛庭、易居家园、专家公寓、北海公寓、逸景和公馆、华光·嘉苑A区B区确定参照个案A区根据项目所处区域：祥泰花园、北美枫情、欧洲小镇、龙润世家根据项目所售产品档次：祥泰花园、北美枫情、龙润世家根据项目竞争层面：祥泰花园、北美枫情、龙润世家根据市场客户意向比较楼盘圈定：祥泰花园、北美枫情、龙润世家本方案选定参考个案：祥泰花园、北美枫情、龙润世家B区根据项目所处区域：专家公寓、北海公寓、仁和盛廷、逸景和公馆、易居家园根据项目所售产品档次：易居家园根据项目竞争层面：易居家园根据市场客户意向比较楼盘圈定：专家公寓、北海公寓、仁和盛廷本方案选定参考个案：专家公寓、北海公寓、仁和盛廷北美枫情·7257888开发商潍坊市滨海置业有限公司通亭街2999号（通亭街与项目地址百汇路交汇处）4路、5路公交车总占地面积20万㎡绿化率38.7%容积率1.95建筑形态一期7栋11层小高层销售价格均价2700元/平方米户型区间60㎡~120㎡不等海运学校、综合商场、百大万家福超市、鑫盛达超配套市、农村信用社、八九医院、尊一医院百大绿洲、百大万家福北美枫情起价2408元/㎡；VIP卡限量发售中，前100名认购项目现状客户可享20000元抵30000元，免配套费，另外赠送一年物业费；北美枫情建材配套：结构框架剪力墙供水每户均设独立磁卡水表(出户)外墙采用真石漆供电每户均设独立电表(出户)及控制箱内墙砂浆抹平.底腻罩白.卫生间厨房贴瓷砖到顶供气各户天然气管道到户电梯日立电梯采暖采用集中供暖,供暖形式为地暖,一户一阀门窗A:入户门采用一体防盗门B:单元门采用有对讲系统的防盗门C:窗户采用优质塑钢窗,中空玻璃.卫生间留给排水口.洗脸盆.马桶大堂大理石地面厨房留给排水口.地漏.内置烟道祥泰花园·7366777开发商祥泰置业有限公司亚星路与祥泰街交叉口。4项目地址路总占地面积107亩绿化率28%容积率2.4建筑形态2+4、1+5销售价格均价2800户型区间90~140海运学校、综合商场、百大万家福超市、鑫盛达超市、配套农村信用社、八九医院、尊一医院百大绿洲、百大万家福项目现状已销售70%左右龙润世家开发商山东上正投资项目地址益新街与白云路交汇处西南总占地面积58575平方米绿化率40%容积率1.55建筑形态多层22栋销售价格均价2100户型区间80~135寒亭第二实验小学、寒亭实验中学、潍坊长途汽车北站配套、小商品城、百汇大市场、百大超市等。项目现状已销售70%左右龙润世家建材配套：整体结构：砖混、全现浇楼板，外墙采用新型节能材料保温。阳台：全封闭，配备上下水。厨房：墙面瓷砖到顶，地面采用防滑地砖。卫生间：地面防滑瓷砖，墙面瓷砖到顶。采暖：地暖，分户控制。水电：磁卡电表，一户一表，室外控制。燃气：管道燃气。通讯、笔录、电话、宽带、有线电视入户。楼宇门：配备电子对讲门铃，防盗门。楼道：大理石铺面，不锈钢护栏。车库：地上车库。厨房是：半地下储藏室。鲁伟·北海公寓·8886333开发商鲁伟实业项目地址玉清街与蓉花路交叉口总占地面积25042平方米绿化率35%容积率2.8建筑形态多层、高层销售价格3100户型区间三室两厅北海学校、双语学校、东明配套中学、开发区机关幼儿园；建行、农行；尊一医院。项目现状现房发售，销售率70%，0.45元/平方米·月北海公寓建材配套：结构：剪力墙结构，层高2.9米电梯：上海三菱高速电梯外墙：住宅外墙外保温，外墙采用涂料内墙：刮腻子二遍门窗：美心防盗门，南山断桥隔热铝合金门窗卫生间：地面面砖、墙面砖至顶，预留给排水管道接口安防：单元入口设电子对讲门供水：一户一表；供电：IC卡供电，一户一表；采暖：集中供暖，暖气片。专家公寓·开发商新富地产高新技术开发区北海路与玉项目地址清东街交汇处总占地面积80000平方米绿化率52%容积率2.37建筑形态高层17层，多层6层销售价格3600户型区间三室两厅北海学校、双语学校、东明配套中学、开发区机关幼儿园；建行、农行；尊一医院。国际运动会馆：面积7000平米。包括室内游泳池、网球场、羽毛球场、健身房、乒乓球馆、台球馆、红酒吧、私家电影院、儿童娱项目现状乐等。小区内部设有：篮球场、幼儿园、大型地下停车场；其他：高新区高科技企业园区、富华大酒店、济青高速路、尊一医院。专家公寓建材配套：装修采取菜单式装修，交房标准为A计划、B计划、C计划。A计划430元/㎡风格定位：简约舒适B计划860元/㎡风格定位：田园优雅欧式优雅C计划1680元/㎡风格定位：欧式豪华中式豪华高速仁和盛庭开发商山东高速置业项目地址玄武街与新元路交汇处总占地面积77500平方米绿化率45%容积率2.25建筑形态小高层销售价格3350户型区间三室两厅锦绣小学医院:尊一医院配套银行:建设银行准现房销售，建筑一体化太阳能示范社区中空双层玻璃窗、建筑一项目现状体化太阳能PPR上水管道下水管道为PPC螺旋消音管分析：通过对比我们可以看到，项目在规模上不占优势，绿化率与对手相差不多，在市场上属于中等水平，在建筑形式上多以小高层、多层为主，产品形式同质化严重，本项目目前差异化不明显，因此本项目要多在产品设计包装上提高要求。项目挖掘我们认为，项目品牌在寒亭与高新区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域优势，整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性、排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在当地市场占据一个细分市场的项目。交通研究：以北海路做铺营销研究：加大对项目的垫，炒作潍坊市内环建筑推广，尽快建立项目品牌。本案实力研究：青岛实业集团商业研究：金三角区域旁，国企背景。，升值空间大主推金三角：百度一下“潍坊金三角”会有很多篇内容金三角本身就是新闻热点金三角地块直接影响当地地理在寒亭区与潍坊中心城区的连接地带,一个被誉为