[围剿发展商]泰祥地产3月地产局势研究事件1[温总理围剿]“我有信心”*2010年2月27日下午3时，国务院总理温家宝与网民在线交流，在谈到房价问题时，温家宝说“我也知道所谓‘蜗居’的滋味，小时候一家五口人只有9平方米的住房。但是我有决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。事件2[央行围剿]“第2次上调准备金”*2010年1月12日，中国人民银行宣布自1月18日起上调银行存款准备金率0.5个百分点；仅仅时隔一个月，中国人民银行再度宣布2月25日上调银行存款准备金率0.5个百分点。如此密集上调银行存款准备金足以造成商业银行急速缺血，并有加息预期。事件3[银监会围剿]“三个办法一个指引”*2010年2月20日下午，银监会发布了《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，连同已经执行的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，金融主管部门成为贷款新规的“三个办法一个指引”已经全部出台，其作为银行业信贷风险监管制度。事件4[银监会再围剿]“控制房屋抵押”*2010年2月银监会一份关于房屋抵押贷款风险提示的通知已经下发给银行业金融机构。此次银监会的风险提示集中在两个方面：其一，重申第一还款来源的重要性；其二，严格房屋抵押的准入。这也是银监会今年以来连续多次警示房地产风险。事件5[银监会再围剿]“控制信贷风险”*银监会副主席王兆星表示，银监会通过相关措施，有效控制房地产开发过程中的信贷风险，有效控制房地产投机、投资、假按揭。到目前为止，房地产开发信贷和个人按揭信贷的资产质量仍然保持平稳。事件6[各银行围剿]“七折名存实亡”*在央行、银监会严格要求“均衡投放贷款，防止大起大落”的政策之下，各银行纷纷缩减了信贷投放规模和速度，对首套贷款同时作出调整，工、农、中、建4大国有银行，七折利率优惠基本已经名存实亡；招商银行、民生银行、兴业银行、已经取消七折优惠；交行、浦发、光大、广发最低执行8.5折。事件7[发改委围剿]“防止信贷违规”*在刚刚闭幕的十一届全国人大常委会第十三次会议上，发改委等权威部门对下一步经济发展提出改进措施：通过央行政策引导和商业银行改进考核机制，把握好信贷投放节奏，防止季度之间、月度之间异常波动；强化金融监管，防止信贷资金违规大规模流入股市、楼市。事件8[信托公司围剿]“收紧信托融资”*2010年2月银监会发布《加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确要收紧房地产的信托融资渠道。通知指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即房企不能通过信托融资的方式获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。事件9[证监会围剿]“控制股市融资”*证监会商请国土资源部配合，对申请IPO和再融资房地产企业中进行清查。证监会对房地产企业融资明确四大重点：一是严格首发房地产公司准入门槛；二是审核公司募集资金投向；三是关注信息披露透明度；四是特别关注《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求。事件10[统计局数字]“涨幅收窄”*国家发改委的统计数据显示：1月份全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格为7417元/平方米，比上月上涨2.04%；价格涨幅比上月下降6.69%。其中经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅环比上涨0.73%、2.15%、2.19%，涨幅明显收窄。中国地产[3月局势分析]“缺血围剿”*发展商的血来自2个方面：第1是外界融资；第2是销售回款。外界融资银监会、证监会从银行贷款、股市融资、信托融资、民间资本等方面已经全面监控；销售回款又由银行全面控制。整个地产调整对发展商的闭环封锁已经完成。发展商必将面临缺血危机。中国地产[2010局势分析]“抑制上升”*从整个国务院、银监会、证监会的调整资金来看，其首先造成发展商缺血，由于缺血进而解决房价下降，由于房价下降进而解决地价下降，从而完成对地产的调整循环。2010年地产上升局势已经遏止，大幅下跌同样不是国家希望，大的经济面仍是良性上升局面，地产长期依然向好，短期震荡加剧。泰祥地产[3月局势应对]“技术派优势”*随着2010国家地产政策的调整，资金发展商将完全丧失竞争对手，依靠市场销售的技术派发展商将会重新突显竞争优势。建议泰祥地产加强销售体系专业力量，通过销售专业体系为泰祥地产加快开发项目销售速度，进而加快资金回笼速度，进而取得土地，进而完成泰祥地产的竞争优势。江郡华府[3月局势应对]“加快剩余货量销售”*江郡华府是泰祥地产2010年主力资金保障者，无论市场如何变化都必须确保资金回笼。第1加快剩余顶底货量销售；第2加快已经销售的回款；第3再加快工程速度；第4销售预售的客户资源稳定；第5商业部分产品快速销售。“现场更是一切”?江郡华府的地产局势应变核心是：实现技术派，现场的力量将是江郡华府无论地产局势如何都是必须呈现的力量，特别是在地产局势震动的年，现场眼见为实的力量将会成为市场的竞争决战点。～2010.3——6～江郡华府让生活不同凡“享”「二期整合推广策略」Charpter1赢得了第一仗的胜利第一仗的胜利更加坚定了我们对产品的信心。对于一期除了我们对市场空机的把握，对片区的重点挖掘，我们相信更多的是源于项目本身产品的魅力得到了市场的认可。那么对于二期，我们还是面临着很大的压力，来自与市场，来自与自己。关于江郡华府二期我们有这样一个观点：江郡华府二期的推出是大盘的力证，除此之外，江郡华府的综合价值点实在太多，所以二期是一个在一期的基础上完善和提炼的过程，而不是推翻和颠覆。Charpter2如何延续第一仗的辉煌？需要建立一套更具攻击力的传播系统。在一期我们通过产品本身优势的推广手法建立了项目的高度，客户对项目的认同。那么二期面临的问题其实很单纯，就是两个问题：1如何寻找差异点占位？(怎么说？)2如何扩大客户资源？(市场打法)ONE如何占位？（怎么说？）我们一期用华府纪，值得敬仰的高度来建立其自身的市场高度，用最中心，最上城更直接的去体现其项目的核心价值点；如果说一期只通过其百分之五十的价值点来建立了项目在江夏市场的地位的话，那么2010年，面对房地产市场的围剿，面对区域市场的推盘量，面对竞争越来越激烈的市场，面对江郡华府销售回笼的艰巨任务，我们只将眼光放入江夏肯定无法去满足于项目的整体推盘量；知己知彼，方可成竹在胸，制定重心拳。让我们一起看看武昌与江夏市场！江夏片区鸿发世纪城占地面积:120424平方米总建筑面积:460000平方米地址：江夏熊廷弼路与文化路的交汇处户型区间：主力户型为90-130㎡的两房和三房，还有小户型和130㎡以上超大户型物业类型:高层开发商:武汉新鸿发房地产开发有限公司容积率：3.40威夷绿化率：37%项目情况：推一期剩余房源，在售房源可选空间较小。项目分析：户型齐全，设计有入户花园和内阳台。开发体量大、地理位置好。周边配套齐全。江广超市就在社区旁边，还有中国地质大学江城学院、新一中、明熙小学。此外，江夏体育馆、中医院、中百仓储、邮政局、建材市场等配套远近相邻。小区规模较大，户型齐全，本地开发商受到认可。价格相对较高。开发周期较长，对前期住户有影响。定位：46万方国际生活都会广告语：大城境界荣享品质人生核心点：南光谷概念——以光谷为方向的价值裂变配套——世纪广场10万方自然公园建筑本身——99M地标高度，超薄板式楼一站式社区配套——6万方商业，双语幼儿园，五星级酒店从项目宣传上来看，整体的高度有了，地段、配套、电梯、物业等价值点都被挖掘出来了，但项目现场和项目的宣传上存在很大的落差，且定位于”南光谷“，还是把项目划分在光谷沿线上的局面，并没有很好的利用文化路通车这一利好消息。博雅豪庭占地面积:31840平方米总建筑面积:80000平方米地址：江夏区文化路谭鑫培公园对面户型区间：主力户型为85-101㎡两房物业类型:高层开发商:武汉中博置业有限公司容积率：3.10绿化率：35%项目情况：现在处于一万抵两万认筹中，预计是4月份开盘，均价为3500元/平米。项目分析：位于江夏政务新区核心财政局旁边，北临世纪大道，隔路与谭鑫培公园相望，西靠文化路，项目由一栋24层，三栋22层建筑南北排布组成，无明显配套，单价稍低，同周边项目对比规模较小，内部景观配套较差。主要客户群还是该区域内本地人。定位：政务核心·8万方公园尚景美宅广告语：公园就在家门前核心点：地段价值——南光谷黄金线上景观价值——谭鑫培湿地公园共四栋楼，3、4号楼已经推出，销售率约80%，其余仍在持续销售，均价3500，1、2号楼现在可以缴纳诚意金，1号楼面对谭鑫培公园可能价格会略高。项目的核心价值点在于谭鑫培公园以及项目中的园林景观设计。富丽杰座占地面积:53868平方米总建筑面积:80000平方米地址：江夏区文化路民政局对面户型区间：主力户型为80㎡两房，还有55㎡一房和126㎡三房物业类型:高层开发商:武汉市富丽园房地产开发有限公司容积率：2.30绿化率：39%项目情况：目前在售户型为50平米一房，80平米两房，126平米三房，均价为4000元/平米。项目分析：富丽杰座是富丽园房地产开发有限公司继富丽豪廷项目推出后又一高层项目。规模大、开发商名气大。交通便利。无幼儿园、周边配套不齐全。价格在此片区非常有优势，但配套设施不够完善。在交汇路口乘坐901.903路公汽25分钟便可直达市区。筹建新增的908路公汽和已经改线的907路公汽途经文化路，客群有本地人也有武汉市人。2期案名：中央4&5号定位：杰座2期·内核最臻惜组团广告语：英雄所见略同价值点：四大银行入驻/选址富丽园，江夏金融腹地目前项目推出中央组团，蝶形的两栋楼，认筹阶段1万抵2万，项目二期推广主