www.fdc01.com房市金碟变化世界唯一不变的是变化，房地产市场亦然，营销推广亦然wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟全能社区，生活可以更好长房·东郡二期二批整合推广草案达观机构08.6.12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场变了wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟长沙大环境变了wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟⊙宏观政策2008年国家加大了对房地产市场的宏观调控力度，限制银行贷款，使得不少开发商楼盘开发速度放缓，购房者也对市场行情持观望态度。从去年年底到今年年初，长沙地产市场成交量下降，价格处于徘徊状态。07年房地产市场信贷总量飞速上涨的情况将不复存在。08年长沙楼市出现艰难局面。大盘集中放量，同质化产品众多，市场出现供大于求局面，竞争加剧。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟⊙08年一季度成交量情况一季度，长沙市商品房、住宅累计销售153.33万平米、130.30万平米，同比减少29.49%、32.73%，环比减少28.34%、30.52%，住宅销售占商品房销售总量的84.98%。从各月情况来看，一季度二月、三月合计销售量也仅为一月的76%，可见，一季度处于销售淡季。从各区情况来看，全市各区商品房销售量季度环比均有不同幅度下降。芙蓉区近一年来商品房销售量逐季下降，其它各区在去年第四季度达到当年一个极高点后迅速减少；岳麓区环比降幅最大，商品房、住宅销售量对比去年第四季度降幅均达到三分之一以上，雨花区次之，商品房、住宅销售量对比去年第四季度降幅均接近三分之一。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟⊙一季度销售价佫情况一季度，全市商品房均价为4363元/平米，环比上涨7.96%；其中，商品住宅平均售价为3990元/平米，环比上涨3.61%；从单月房价来看，一季度各月商品房基本在4350元/平米上下波动，商品房住宅也基本稳定在4000元/平米上下，房价上涨势头得到明显遏制，其中，三月份均价为3969元/平米，环比有所下降。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟⊙08年1——5月份住宅成交量情况2008年1至5月住宅成交对比10000850186977754800065726000期房3951现房4000二手房200010289629828884884702013584214320一月二月三月四月五月分析：从上表看出本月住宅方面?期房成交套数较上月增加32.3%，面积增加33%；?现房成交套数较上月增加38%，面积增加21%；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟⊙08年5月份与6月份成交量分析：本月成交量上月成交量增加（减少）幅度物业类型套数面积套数面积套数比例面积比例+32.3期房86979540556572717754+2125+236301+33％％住宅+8.8现房4706139143250807+38+10584+21％％?本月住宅方面共成交10055套，上月成交7898套，期房和现房的成交套数和面积较上月都有所增加增幅在30%左右，?本月住宅有所增长。其增长的原因在于五一期间房交会的举行，各个商家多样的促销活动的推出从一定程度上带动了商品房的销售，很多房交会之前持币待购的购房者在本月付出了实际行动。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟通过以上分析，可以看出：08年住宅成交量始终呈下降趋势成交价格也是一路下滑，08年长沙楼市陷入困境。2008年的长沙楼市竞争进入一个白热化的阶段，提升产品差异化、树立企业品牌化、实施服务标准化将成为2008年长沙房地产市场的一种核心竞争力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟周边项目情况变了wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?周边同质化项目众多，如万科·西街庭院、嘉盛华庭、长房·星城世家、西子花苑、东玺门、尚东紫郡、凯乐湘园等项目均价相差不大，各项指标类似，竞争更加激烈。?周边项目都已打出一定的知名度，面对的消费群体大都为城市中高层，市场越来越狭窄。?片区楼盘众多，放量太大，呈遍地开花之势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟嘉盛华庭销售情况：三期2栋销售率：2栋—14％销售均价：4274.70元/平米广告投放：报纸、分众传媒、电视www.fdc01.com房市金碟推广主题：纯粹，悠然相对优势：生态环境佳相对劣势：地理位置差、周边配套不足wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此项目的劣势正是本案的优势所在即：位置佳、周边配套齐全因此，我们应推出的核心点就是：配套、位置wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万科·西街庭院销售情况：22日开盘，下定29个销售价格：4800—5900元/平米广告投放：报纸、网络、分众推广主题：庭院，现代人的居位梦想相对优势：品牌影响力大、生活配套成熟、相对劣势：交通直达性差、周边配套还在完善中销售策略：送精装修///日进千金///会员额外优惠wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟西街庭院三期与本案有较大差异，但相对来讲本案交通便利、园林景源丰富，配套设施更加的成熟，且价格相对较低。精装修房是万科西街庭院的一大优势。因此，我们的主推优势在：配套、位置wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟长房·星城世家销售情况：二期中央组团销售率：6%销售均价：5200元/平米广告投放：报纸、网络、电台推广主题：美在星城，共享世家相对优势：品质佳、园林绿化好、配套完善相对劣势：时尚感不足，消费人群局限长房·星城世家与本项目相近之处颇多，位置接近、周边配套相似、发展商相似，因此，要与本项目拉开差距，我们应从形象上与其拉开差距。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟西子花苑销售情况：10多套www.fdc01.com房市金碟销售率：5％销售均价：4891.55元/㎡广告投放：报纸、网络推广主题：尽心·净美相对优势：交通便利、生活配套丰富相对劣势：位置稍差、规模小wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此项目与本案最为相近：价格相近、建筑形态相近、配套优势相近相比之下东郡规模更大，配套更好，位置更好wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟尚东紫郡销售情况：尚东紫郡E栋销售率：6％销售均价：4779.59元/㎡推广主题：品位尚东，紫耀星城广告投放：报纸、网络、户外相对优势：交通便捷、品质佳、周边配套齐全相对劣势：社区空间感不强、园林绿化相对较弱wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此项目与本案价格相近，相比之下，本案配套设施更加的成熟，园林资源丰富，且宜居性强，空间感强，因此，针对此项目空间感不强、园林绿化相对薄弱的劣势，我们的攻击点在：成熟配套、10大主题园林、中央水景组团等丰富的园林资源wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟东玺门销售情况：本月成交30多套销售均价：4800www.fdc01.com房市金碟广告投放：报纸、网络、户外推广主题：玺印东方，心容万象推广定位：万家丽片区主流生活风尚相对优势：核心地段、配套齐全、教育配套先进（育英小学）相对劣势：园林配套较弱销售策略：针对两房、三房降价优惠wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟此项目与本案的推广极为相似，且项目内有全国教育100强“育英学校”，与本案的教育配套形成了一定的竞争，本案的配套更加的成熟、园林配套资源丰富我们的攻击点在：配套、园林wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境变了wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?项目一期已顺利交房，园林绿化全部完善10大主题园林，更有尚东区首个城市绿化广场、中央水景组团、水景广场?生活配套更加的成熟学校、超市、特色商业街、FINE会所、医院、银行、休闲娱乐中心、车位等生活配套更加成熟。?国际品牌店运营成熟国际连锁大润发超市东郡店、世界著名连锁快餐—肯德基、必胜客及上百个知名服装、鞋帽、珠宝品牌入驻已来，运营已相当成熟，服务将会更上一层楼。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.fdc01.com房市金碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟产品变了wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?更加靠近学校项目二期二批，更加的靠近湖南唯一的全国少儿书法教育基地、省级现代教育示范基地—东郡小学，充满书香之气?更加靠近水景二批更加靠近中央水景组团、水景广场、亲水栈道、水中汀步、池树……弥漫水气息?更坐拥成熟配套一期已顺利交房，所有生活配套，在二期二批推出的之时，已完美呈现，500米生活享受圈，成熟展现wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟那么，我们的推广主题也该变了！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目一期主推:“宜居”项目二期一批主推：“中央水景组团，好房子,大家来说话”那么，在新的大市场环境下，形势不同了，2008奥运年