长江国际写字楼营销策略新吉阳重庆分公司策划部2009.12.21报告架构报告架构报告架构报告架构项目界定目标设定客源分析价格区间模拟推盘策略市场竞争市场竞争客户目标购买动机价格区间排定推盘时机对比研究对比研究市场目标行业类型楼层差价模拟体量搭配价格目标购买差异点推盘手段市场环境竞争研究市场环境竞争研究在售写字楼体量及营销阶段09重庆写字楼项目于重庆写字楼项目于重庆写字楼项目于重庆写字楼项目于090909年底集年底集年底集年底集项目区域项目名称体量已售体量备注50中爆发，总体量达到中爆发，总体量达到中爆发，总体量达到中爆发，总体量达到505050万方万方万方万方朗晴广场1.61.211.20推广现剩余30套，截止，截止1212月底销售约月底销售约2020万方万方江北区协信中心3.60.84完成3—11F，加推12—15F，截止，截止1212月底销售约月底销售约2020万方万方，主要集中于江北观音桥，渝富力国际2.8012月21日针对整层，半层客户预定，主要集中于江北观音桥，渝，主要集中于江北观音桥，渝，主要集中于江北观音桥，渝新华国际3.83.2截止12.21，现场销控剩余5层中区，南岸区域。中区，南岸区域。中区，南岸区域。中区，南岸区域。渝中区联合国际2未知销售人员称海外客户已购买南坪区万达广场115A栋整层蓄客,B栋11.28开盘清盘长江国际50　南滨路喜来登51.5内部销控17层（政府团购5层）江北嘴金融街155银行系统团购一栋合计49.818.74　经过几年市场供应断层，本次写字楼市场年底集中推售，各项目均取得较好销售，如万达广场，朗晴广场，联合国际等20102010年重庆写字楼市场成交年，各项目竞争从商圈型竞争向区年重庆写字楼市场成交年，各项目竞争从商圈型竞争向区域内竞争转移域内竞争转移项目名称体量营销阶段富力国际富力国际保利重宾52010年3—5月对外销售创汇首座22010年3月销售金融街金融街上海城22010年5—6月销售日月光中心72010年下半年对外销售朗晴广场朗晴广场协信中心协信中心国际金融大厦72010下半年对外销售联合国际联合国际保利重宾保利重宾叠彩中心52010年上半年对外销售金融大厦金融大厦国际家纺城52010年下半年对外销售新华国际新华国际创汇首座创汇首座查氏中心6招商中长江国际长江国际浦辉62010下半年对外销售国汇中心国汇中心万豪金融中心4—喜来登喜来登环球金融中心72011年对外销售合计56　亚太商谷亚太商谷万达国万达国上海城、国汇中心、喜来登、长江国际成上海城、国汇中心、喜来登、长江国际成上海城、国汇中心、喜来登、长江国际成上海城、国汇中心、喜来登、长江国际成2010为南岸区域高端写字楼代表，为南岸区域高端写字楼代表，为南岸区域高端写字楼代表，为南岸区域高端写字楼代表，201020102010年写年写年写年写字楼竞争由版块商圈竞争逐渐向区域内项字楼竞争由版块商圈竞争逐渐向区域内项字楼竞争由版块商圈竞争逐渐向区域内项字楼竞争由版块商圈竞争逐渐向区域内项目竞争转移，项目综合指标等成为竞争重目竞争转移，项目综合指标等成为竞争重目竞争转移，项目综合指标等成为竞争重目竞争转移，项目综合指标等成为竞争重点点点点近期各写字楼项目均取得较好销售，各项目加大写字楼近期各写字楼项目均取得较好销售，各项目加大写字楼推广力度，避免后期竞争。推广力度，避免后期竞争。区域项目名称起价建均价建开盘已销售重庆写字楼近期去化情况朗晴广场130001350011.2390%金融街喜来登江北区协信中心1200012800折后10.2423%长江国际万达广场富力国际16800套未开盘联合国际新华国际新华国际155001640011.2880%富力国际渝中区联合国际内部海外消化协信中心朗晴广场南坪区万达广场10000套11000套A栋蓄水50%0510152025长江国际　　　0体量已售体量南滨路喜来登1550018000未开盘30%江北嘴金融街1500016000未开盘33%1、核心商圈型写字楼项目均在短时间内取得较高的销售业绩2、潜销执行及范围直接影响后期销售成果3、硬件标准直接对后期销售进行支撑报告架构报告架构报告架构报告架构项目界定目标设定客源分析价格区间模拟推盘策略市场竞争市场竞争客户目标购买动机价格区间排定推盘时机对比研究对比研究市场目标行业类型楼层差价模拟体量搭配目标结论购买差异点平面差价模拟推盘手段媒介应用市场供应市场供应产品硬件产品硬件配套配套提升显著提升显著，创新，创新技术使用提升产品档技术使用提升产品档次次长江国际长江国际硬件硬件指标指标面临面临市场市场挑战挑战项目名称楼层层高电梯项目卖点朗晴广场4—143.8　5部常规配套6部协信中心233.7VAV变量空调，精装车库，生态窗，暗梁空心楼板，酒店式服务系统　富力国际23　　架空地板，室内全精装修，LOW-E玻璃新华国际11-513.57部分层空调，智能停车场，分层新风系统万达广场233.68部LOW-E玻璃，分户中央空调，长江国际41　3.94部LOW-E玻璃，分户变量中央空调，架空地板喜来登483.23部常规配套金融街303.912部地温中央空调，5.9层高，LOW-E玻璃市场供应产品，硬件配套提升显著，创新技术应用使用亮点较大，如架空地板，地温中央空调，5.9米层高，定制写字楼等，市场优化明显竞争小结竞争小结现阶段市场竞争未来市场竞争1111、写字楼市场供应、写字楼市场供应、写字楼市场供应、写字楼市场供应超越以往超越以往超越以往超越以往供供供供1111、后、后、后、后期期期期市场市场市场市场板板板板块竞争块竞争块竞争块竞争弱弱弱弱化逐渐化逐渐化逐渐化逐渐应，应，应，应，各项目均表现各项目均表现各项目均表现各项目均表现不俗不俗不俗不俗，，，，但但但但体体体体向项目竞争转移，向项目竞争转移，向项目竞争转移，向项目竞争转移，各项目综合各项目综合各项目综合各项目综合本本案具案具备备领导者角领导者角量过大市场竞争量过大市场竞争态势形态势形成。成。指标成为竞争指标成为竞争关关注点。注点。量过大市场竞争量过大市场竞争态势形态势形成。成。指标成为竞争指标成为竞争关关注点。注点。色色，项目应，项目应依靠依靠滨滨2222、本项目现阶段南滨路、本项目现阶段南滨路、本项目现阶段南滨路具有领具有领具有领222、未来、未来、未来形形形成国汇中心、上海城成国汇中心、上海城成国汇中心、上海城、本项目现阶段南滨路具有领2、未来形成国汇中心、上海城江未来型写字楼江未来型写字楼产产导角色导角色导角色导角色，，，，后后后后期领导角色将面临期领导角色将面临期领导角色将面临期领导角色将面临、喜来登、亚太商谷、长江国、喜来登、亚太商谷、长江国、喜来登、亚太商谷、长江国、喜来登、亚太商谷、长江国品属性快速进入品属性快速进入市市挑战挑战挑战挑战。。。。际际际际形形形形成滨江写字楼供应成滨江写字楼供应成滨江写字楼供应成滨江写字楼供应带带带带。。。。3场，区域对比场，区域对比形形成成333、市场供应项目、市场供应项目、市场供应项目、市场供应项目产品产品产品产品配套配套配套配套特特特特点点点点3333、开发成本、开发成本、开发成本、开发成本限制限制限制限制，政策利好推，政策利好推，政策利好推，政策利好推5A为为为为常规常规常规常规创新，创新，创新，创新，常规常规常规常规5A5A5A配套配套配套配套与与与与创创创创进进进进，，，，未来渝北区域成为写字楼未来渝北区域成为写字楼未来渝北区域成为写字楼未来渝北区域成为写字楼高高占位特性占位特性。。新新新新相相相相联系，联系，联系，联系，产品优产品优产品优产品优化化化化明显明显明显明显。。。。市场市场市场市场将将将将逐渐发力逐渐发力逐渐发力逐渐发力4444、南坪写字楼市场表现、南坪写字楼市场表现、南坪写字楼市场表现、南坪写字楼市场表现群龙无群龙无群龙无群龙无4444、、、、2010201020102010年年年年解放碑解放碑解放碑解放碑区域写字区域写字区域写字区域写字楼楼楼楼首的市场首的市场首的市场首的市场态势态势态势态势。。。。市场竞争市场竞争市场竞争市场竞争趋趋趋趋于于于于白热白热白热白热化，化，化，化，报告架构报告架构报告架构报告架构项目界定目标设定客源分析价格区间模拟推盘策略价格对比价格对比客户目标购买动机价格区间排定推盘时机价价值值对比对比市场目标行业类型楼层差价模拟体量搭配本本案案差异点差异点目标结论本案差异点平面差价模拟推盘手段媒介应用目标设定在项目高端在项目高端5A5A的定的定位位下下审审业主目标业主目标在项目高端在项目高端5A5A的定的定位位下下审审视视视视项目的区项目的区项目的区项目的区位位位位、体量、、体量、、体量、、体量、面积面积面积面积配比配比配比配比对对对对照照照照市场市场市场市场情况情况情况情况及未来预及未来预及未来预及未来预估估估估，，，，我们将：我们将：我们将：我们将：业主目标，市场目业主目标，市场目业主目标，市场目业主目标，市场目标，价格目标标，价格目标标，价格目标标，价格目标相相相相联系，联系，联系，联系，确确确确定定定定价格目标价格目标市场目标市场目标长江国际营销目标。长江国际营销目标。长江国际营销目标。长江国际营销目标。市场目标业主目标假设业主目标假设发展商目标价格目标发展商目标解析：实现目标的问题1.保证资金快速回笼2.建立写字楼价格标杆，并且达成快速去化目标；3.为后期业主入住提供支撑，保证写字楼顺利运营面临的局面：1.房地产宏观政策收紧，行业逐渐谨慎2.市场供应增多，潜在竞争较为激烈目标拆解：1.快速进入市场，进行资金回流2交房前完成项目销售80