谨呈：南国置业南国置业珞狮南路项目定位及物业发展建议世联地产南国置业珞狮南项目组14／7／1《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目研究的前提和边界本项目研究重点为南国珞狮南项目住宅部分及商业公寓的1产品建议；商业价值最大化是项目研究的前提，住宅的布局应尽可能2不破坏商业的价值；3项目整体布局是在商业排布已确定的前提下进行研究；4报告研究是在项目的相关指标未完全确定的前提下展开。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net11项目属性界定核心问题解析项目属性界定开发背景解析整体战略与定位规划调整建议产品设计建议园林景观建议《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域属性区位、交通项目位于武昌核心区，珞狮南路和雄楚大道交汇处，位于武汉城市二环线上，城市发展的主要方向珞狮路板块中，项目属性配套是距武昌核心商圈距离最近的板块。区位：本项目位于二环上的珞狮路板块，紧邻武昌核心商圈，距离正街道口仅1.7公里。?项目区域经济发展迅猛，旧城改造不断深入，大量土地重新开发利用。沿珞狮南路和珞瑜路一线用地发展均为常青商业、办公等用途。后湖金银湖片?红钢商业气氛浓厚，居住氛围良二七王家墩城好。政府拟投入大量资金进古田汉口东湖行基础设施建设。中心区新城?周边云集武汉理工大学、华武汉新区武昌核心区中师范大学等多所全国知名东湖高高校，人文氛围浓郁。新技术南湖开发区居住新城4《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域属性区位、交通一带三圈的武昌商业布局下，本项目同时处于中南、街道口商圈、亚贸商业带的辐射范围内，且街道口商圈面临升级项目属性配套一带三圈的武昌商业布局，本项目紧邻街道口商圈项目所处商业区位——东至广埠屯，西至武商亚贸，南北横跨珞狮路?街道口商圈：以传统商业经营和IT产的圆心区域。品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路类似。亚贸商业带?中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政中南商圈治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。街道口商圈?亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发鲁巷商圈展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带街道口商圈现商业环境：1、以珞瑜路为核心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区；2、广埠屯电子市场经过多年的经营，最为稳定，已形成广泛的市场认知与影响；《2012房地产营销策划大全》3、正街道口通震撼升级上市！过群光的多年联系QQ：经营1053527879以及新世界的入房地产商域网：驻已逐步形成http://稳定的高端消www.fdcsky.net费人群。区域属性区位、交通城市交通路网部署下，二环线快速路+轨道交通将为珞狮路出行提速项目属性配套武汉市二环线设计速度达60-80公里/小时。二环线街道口商圈东段走向基本与珞狮路重合，南端起于雄楚大街，经--武汉最具潜力的商圈之一；珞狮路，北端止于东湖路东湖宾馆门前，长约6公--集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市里。该线路按全程立交建设，主要包括雄楚大道——场空白有待开发；—武珞路段的理工大学下穿通道及连接东西校区的地--随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条面广场；武珞路———洪山侧路双向4车道高架桥件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。；双湖桥东侧、中科院水生所———东湖宾馆双向4车道地下隧道。届时，珞狮路将变身成“立体”主干道，快速连通东湖和南湖，纵贯武昌，大大缓解街道口、中南路等地交通拥堵的现状。原定全长27.73km的2号线通车时间定在12年，但是因武汉市政施工问题，正式运营的时间推迟，最快也要13年3月29日。地铁街道口站出站口之一紧邻本项目地块设置，6《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：本1053527879项目未来将房地产商域网：成为地铁上盖物http://业。www.fdcsky.net区域属性区位、交通十分钟生活圈内商业、教育、医疗服务配套完善，生活项目属性配套便利，紧邻正街道口高端消费点、城市级大型配套类别配套状况教育云集武汉大学、武汉理工大学、华中师范从九年义务教育到高等教育的大学等多所全国知名高校，以及武珞路小设施不仅完善，而且质量为全学、珞狮路小学、武汉中学、华师附小等市之首中小学校。商业金融武昌商业金融中心，有群光广场、亚贸、业态凸显，相当完善，能满足新世界百货、中南商业大楼、中百超市、不同层次消费者的购物需求武商量贩、国美、武汉电脑城等综合商场，以及众多的餐饮娱乐场所。分布着建设银行、民生银行、招商银行、交通银行、中国银行、农业银行等金融机构医疗陆军医院、武汉大学口腔医院、华夏医院设施齐全，完全能满足生活需、省妇幼保健院等医疗机构求《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域属性地块四至项目进入性强，昭示性好，地块临珞狮路侧正在市政项目属性规划指标施工，内部已平整?北面?马房山教师小区（7层建筑）?城中村（多层建筑为主）?南面?雄楚大道?圆梦.美丽家园住宅小区（多层和小高层建筑）?狮城名居住宅小区（高层建筑）?东面?珞桂路99号住宅（高层建筑）?圆梦.美丽家园住宅小区（多层和小高层建筑）?西面?中百仓储?湖北省武警总队?城中村（多层建筑为主）?凯宾城市酒店《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域属性地块四至项目总建面22万方，其中住宅部分8.8万方项目属性规划指标，去除还建的商品住宅面积约3.8万平米地上部分经济经济技术指标数量单位数量单位技术指标建设总用地54064㎡商业132000㎡占地面积24675㎡容积率4.5家居馆——㎡地上建筑面积220000㎡建材馆——㎡灯具馆——㎡公寓类产品40000㎡住宅88000㎡商品住宅38000㎡洪山村自建住宅40000㎡国有住宅还建10000㎡《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net武昌核心区，市政生活配套完善、无强势自然资源依托项目属性界定的高容积率中等规模商业综合体项目?区域属性：?优势?区域商贸商务中心边缘，周边配套齐全武昌核心区、教育区受街道口商圈辐射，周边名校研究所环抱?周边名校云集?位于城市发展的主要方向通达性好主干道环绕，地铁2号线即将开通，交通便捷上?项目临街面长，交通进入市政生活配套完善处于成熟居住区，商业、医疗配套齐全性好?项目属性：?劣势?高容积率，高成本高容积率，中等规模24万建面4.5容积率商业综合体项目?自然资源匮乏，周边环境和形象较差旧城改造项目，周边无尤李村旧改地块，地块内外均无资源资源?商业综合体项目，商业建面比例占主，居住环境不区域商务商贸中心辐射街道口商圈辐射圈内纯粹圈内《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net22项目属性界定核心问题解析核心问题解析开发背景解析整体战略与定位规划调整建议产品设计建议园林景观建议《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net客户目标及要求核心目标1122实现快速走量快速销售下，实现品牌形象的树立?我们如何打造产品、赢得客户？?如何实现差异化市场竞争？?我们的客户来自哪里？是否足够支撑？?如何通过快销建立项目的品牌影响力？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net33项目属性界定核心问题解析开发背景分析开发背景解析整体战略与定位规划调整建议产品设计建议园林景观建议《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net市场扫描2011年起，限制珞狮南路片区价格上涨的关键因素—2区全域国现发展象—交通问题大为缓解，地铁号线在街道口设置站点的利好，将大大扩展本案的升值空间。年年份份2006200620072007........2011201120132013　　　　　　　　　　?武汉二环线东段?理工大马房山通道?新世界百货街道口店?雄楚大街立交项?地铁2号线规划敲定，连通建成。由于珞狮南、工贸家电陆续开业目6月完工，规划于2013年3东湖和南湖、纵路连接新兴的南湖，街道口正由传统的起点为马房山通道月通车，街贯武昌的珞狮路片居民区，交通流科技、IT卖场向多种南侧出口，向南过道口站距本将变身成“立体”量一直在增大，理功能的综合性商业圈雄楚大街，全长约项目仅1.7主干道，包括两工大隧道通车后，过渡。形成以街道口1220米，桥面宽公里。座立交桥、高架又有更多车辆汇集为中心，1公里为半18米，双向四车道桥，以及两处下至尤李村路口。交径，东至广埠屯，西，