一生一栋·蓝湖郡商业策划建议书STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日[一生一栋·蓝湖郡]根据2006年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交《蓝湖郡商业策划建议书》之细化、完善方案。本方案主要包括如下内容：?项目整体定位的回顾和细化?项目业态方案D?租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司TCBLMallConsultingLimited2006年3月8日[一生一栋·蓝湖郡]1.0项目整体定位本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在《蓝湖郡商业广场商业策划方案》（初稿）中有关项目整体定位的内容。希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。1.0项目整体定位[一生一栋·蓝湖郡]类型定位定位描述：定位描述：社区型生活休闲购物中心社区型生活休闲购物中心目标消费者定位定位描述：定位描述：周边物业项目的高端住户周边物业项目的高端住户消费者特征：消费者特征：25-5025-50岁的中青年群体岁的中青年群体，，以休闲消费、体验消费和家庭消费以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。为主要形式。档次定位定位描述：定位描述：中高档精品产品中高档精品产品主题定位定位描述：定位描述：蓝调生活蓝调生活[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]方案A：蓝醇生活方案D：蓝调生活婚纱影楼家居专卖方案B：蓝极生活功能性业态个人护理中西美食精品零售-综合超市运动城精品家居专卖社区配套个人护理方案C：蓝调周末-精品零售中西美食-婚纱影楼综合超市儿童教育-个人护理及医疗社区配套儿童用品-中西美食精品零售-儿童天地个人护理中西美食特色业态综合超市-综合超市社区配套-社区配套-旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]体育公园SBSASCSR体育中心幼儿园4#蓝湖3#别墅区2#1#精品家居专卖[SA]体育中心精品零售[SB+SC]个人护理及医疗中西美食[4#][1#+2#+3#]婚纱影楼[SR]2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SDSU综合超市[SU]一般社区配套[SU]儿童天地[SD]旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]租户推荐汇总区域业态内容SA家居专卖（精品家具）联邦、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；SB精品专卖1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；SC精品专卖2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖SD儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖SR高档婚纱影楼国内外、本地知名品牌超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜SU综合超市及社区配套商业店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等1#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌2#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌3#特色餐饮茶楼、红酒雪茄吧等4#个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等PG体育运动中心马术学校、高尔夫球练习场2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]商业业态比例分析蓝湖郡商业广场业态比例分布图　分类项目比率综合超市20.22%8.02%20.22%社区配套11.02%15.08%精品零售15.08%家居卖场12.57%12.75%婚纱影楼8.02%11.02%3.54%中西美食24.06%5.32%24.06%个人护理及医疗5.32%儿童天地3.54%合计：100.00%综合超市社区配套中西美食个人护理及医疗儿童天地家居卖场精品零售婚纱影楼2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]方案对比分析租户推荐汇总原方案区新方案域方案A方案B方案CSA婚纱影楼个人护理或SPA儿童教育家居专卖（精品家具）SB家居类（精品家私）精品零售精品零售精品专卖SC家居类（饰品卖场）运动精品专卖精品零售精品专卖SD个人护理或SPA中餐餐饮服装零售儿童天地SR家居类（精品家私）运动城儿童用品零售高档婚纱影楼综合超市及综合超市及综合超市及社区配套综合超市及SU社区配套商业社区配套商业商业社区配套商业1#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡2#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡3#特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮4#服务功能服务功能个人护理个人护理及医疗PG体育运动中心体育运动中心体育运动中心体育运动中心2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SA区建议业态：家居专卖（精品家具）推荐租户组合：联邦家具、达芬奇、马可波罗2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SB区建议业态：精品零售业态；推荐组合：1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SC区建议业态：精品零售业态；推荐组合：1F：汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、艺术画廊、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SR区建议业态：高档婚纱专卖/影楼（高档家居饰品）2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SD区建议业态：儿童天地推荐组合：儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖、旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SU区建议业态：综合超市及社区配套商业推荐组合：超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]1#商业楼建议业态：西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]2#商业楼建议业态：西餐餐厅、酒吧、咖啡店推荐组合：以国内外知名餐饮为主，并配合部分酒吧以及咖啡店；2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]3#商业楼建议业态：特色餐饮推荐组合：以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：茶楼、红酒，雪茄吧等；2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]4#商业楼建议业态：个人护理及医疗推荐组合：美容美发、小型SPA、口腔医院等；[一生一栋·蓝湖郡]3.0租金和租赁政策本章将根据蓝湖郡商业广场的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案：4.1影响租金方案的因素4.2租金方案4.3租赁策略3.1影响租金方案的因素[一生一栋·蓝湖郡]TCBL认为在拟定蓝湖郡商业广场的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下两个方面的问题：1、附近商业竞争对手的租赁政策为了保证蓝湖郡商业广场招商工作的正常开展。TCBL认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。2、体现蓝湖郡商业广场的商业价值蓝湖郡商业广场所具有的业权统一的优势，能够最大限度的保证商户经营者的经营利益。因此，从其本身价值来说应高于周边同业竞争对手。3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]综合超市（一）租金方案采取一般市场通行做法，按照基本租金及扣率租金两者取其高进行计算，基本方案如下：年数基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折让40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折让35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折让15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]（二）市场参考1、综合超市租金支付能力核算店铺营业面积营业额租金成本折算率租金支付能力家乐福金观音店1.1万M21.6亿（2004年）营业收入的5%￥60.53元/月/M2以下家乐福解放碑店0.85万M22.0亿（2004年）营业收入的5%￥97.94元/月按/M照2以下江北商圈的60%，解放碑商圈的35%折算出，蓝湖郡商业广场超市商户租金支付能力为每月每平方米￥34.06-￥36.20之间。2、大型超市实际租金支付标准-杨家坪家乐福￥30.00元/月/平方米的基本租金-江北沃尔玛超市￥31.00元/月/平方米的基本租金建议如下：1、按照基本租金与流水扣率两者取其高的方式执行。2、具体租金标准可以设定为成熟期￥35.00/月/平方米；3、起步期采取第一年折让40%，第二年折让35%，第三年折让15%的方式执行。3.2租金方案[一生一栋·蓝湖郡]一般零售（一）租金方案本租金方案为第四年成熟期租金方案，基本以奥林匹克花园之商业街-畅谷街的租金水平作为依据，通过折让10%的方式进行计算以增加本项目的出租机会。关于起步期租金折让和成熟期租金提升策略方面的问题请参照各业态租赁策略章节。（单位：元/月/平方米）标准租金组合租金区域备注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首层和二层联租SB￥6￥4￥50首层和二层分租00SC￥6￥4￥50首层和二层分租00SD￥40SR￥6￥4￥50建议整体出租00SU￥4不提供广场橱窗折让￥1001#￥5