大连中信上海路项目市场定位策划提案2007/12/132007/12/13提案汇报框架是什么?为什么?怎么做?（what（why）（how））总结论系统分析定位细化结论总结论说明?用地?市场?市场?产品??发展商操作?规划条件?政府政策what总结论：复合型城市生态街区?复合—多种物业类型、高档为主并具有中一定弹性?城市—从城市的角度定位的，开放的，24小时的?生态—技术上可持续发展，不同功能之间互补与共生?街区—道路与城市道路是连接的，具有引入人流功能的，各地块相对独立what核心要素分析？核心要素主要目的主要手段旧城中心/开放性高/线性空造势间区域升值区域认可度不高复合缺乏提升价值的现成资源价值深层挖掘地价高/成本高城市公共空间周边价格低/高端竞争激烈风险分散高端消费不足亮点吸引有效购买力单一物业面临的市场风险大品牌/利润/资金回收统一考持有虑what物业分布示意what物业分布示意豪宅酒店式公寓办公商业（地上）娱乐酒店公寓式酒店会展学校地下卖场1.50.8352120.614what总平面图what分析图what剖面图（地上地下）what分期开发建议为什么？whatWhy?系统分析why系统分析如何深入如何吸引有挖掘价值市场效购买力？？用地发展商如何创造城市意如何操作？政府规划向（cityimage）？政策条件如何持续升值与繁荣？why用地规划条件市场发展商政府政策城市尺度地块内部why用地规划条件市场发展商政府政策地段认可度不高?CBD（中山广场、天津街一带）?青泥洼?西安路?星海广场?老城区?大连市政府和体育场一定程度上有区域参考性?高尔基路对于大连本地人和外地人其认可度并不高why用地规划条件市场发展商政府政策土地成本高总价单位造价项目备注?土地费用预计共6（万元）（元/平方米）亿元（其中土地出一、土地费用60,0003,547地价及动迁费二、前期费用8,358494让金为1661万（一）前期工程费6,791401市政交费元）（二）勘察设计监理费1,56793三、工程建设费用33,4871,980（一）建安工程费用25,6261,515（二）配套工程费用5,836345?楼面单价为3547（三）地下停车场2,0251,350/四、装修工程费29,4231,739元平方米五、不可预见费用1,25574取前期及工程费3%六、直接成本132,5237,835七、三项费用24,4901,448?单方成本在10000（一）管理费用6,626392按直接成本的5%计（二）财务费用9,450559利率7%，3年期计元/平方米左右（三）销售费用8,413497按销售收入的4%计八、项目成本157,0139,282九、土地契税2,400142十、营业税12,620746十一、项目开发总成本172,03310,170why用地规划条件市场发展商政府政策保留现状建筑的成本高昂?市政缺乏?小独栋别墅、危旧房改造，单体保留价值不高?缺乏自然景观why用地规划条件市场发展商政府政策地段SWOT分析优势劣势?城市中心、交通便利、毗邻行政中心?非城市重点发展区域?历史性?土地成本高?地块狭长，易于分期开发、分物业开?拆迁难度大发，临街面长商业价值高?地段狭长?开放性，可视性好、地块相对独立?无海景和山景的资源?体育场?高尔基路的单行限制?体育场周边物业档次低、人流混杂?高架路上车辆噪音?8#、12#地块对项目开发连续性的影响机会风险?寻求特色市场空白?周边物业售价偏低?引导消费?市场基本饱和?创造企业形象?竞争激烈why用地规划条件市场发展商政府政策地块特点名称周边环境土地成交通联系紧密的地块开放性保留可能的物业类型本条件、展示物业性1#周边为住宅、相对安静居中好2#一般无住宅、办公、配套商业2#周边为住宅相对安静但高架路带来居中好1#好无住宅、办公、配套商业噪音3#周边为住宅相对安静但高架路带来居中好4#、5#、6#好无办公、特色商业街、公寓噪音。体育馆人流会影响到本地块4#周边有体育场相对热闹居中好3#、5#、6#一般无办公、特色商业街、公寓5#周边有体育场相对热闹居中好3#、4#、6#一般无办公、特色商业街、公寓6#周边为住宅相对安静但高架路带来居中好3#、好无办公、特色商业街、酒店噪音。体育馆人流会影响到本地块4#、5#7#周边为住宅相对安静但高架路带来居中好8#好无办公、商业、住宅噪音8#周边无大量人流、环境相对安静高好9#、12#一般无办公、商业、住宅9#周边无大量人流、环境相对安静居中好8#、13#一般无办公、配套商业11#周边无大量人流、环境相对安静居中一般12#、13#差无办公、酒店、配套商业12#周边无大量人流、环境相对安静居中一般8#、11#、13差学校——#13#周边无大量人流、环境相对安静居中一般9#、11#、12一般无办公、配套商业、住宅#14#周边无大量人流、环境相对安静居中好5#、6#、7#一般无展示15#周边无大量人流、环境相对安静居中好8#、9#一般无展示、自用办公why用地规划条件市场发展商政府政策地块分析开放性、展示性、相对独立性（14条城市街11#，15#两块小道）高架路、高尔基路、新华街、纪念路“飞地”：和其他地块的连续性不好，15#可考虑做自用办公，11#可静——闹——静：1、2#考虑做酒店或住宅——3、4、5、6、14#——7、8、9、11、12、13、15#8#成本高，12#为学校，两条高架路：对整个地块的功能的连续性有一定影响商业价值：新华街（体育馆14#城市绿地：可考、体育场南侧）、高尔基路虑作为城市的节点（城市主干道）商业价值最高why用地规划条件市场发展商政府政策用地分析分结论价值挖掘区域升值灵活的开发方式why用地规划条件市场发展商政府政策价值挖掘?大连缺什么？历史/文化/公共空间大连的“T形台”why用地规划条件市场发展商政府政策价值挖掘?复合功能的相互支撑–商业——主题鲜明、特色–商务——与行政机关有强联系性/中小企业个性化–住宅——“特别”、个性化、差异化–投资——客户群放大投资性的物业（公寓式酒店/商铺……）单元分小相对独立性的考虑（大的投资机构）why用地规划条件市场发展商政府政策地下空间利用?成本稀释地下经营面积土地单方成本?对地下商业有认可度（平方米）（元/平方米）03547?地下建安成本较低200003270?增加收入300003110400002960单位造价?空间趣味性项目（元/㎡）地下停车场1,3501、地下停车场结构1,2002、地下停车场配套1003、停车场装修50why用地规划条件市场发展商政府政策区域升值?造势城市角色的考虑（RBD）公建的引入持有的考虑?主线、亮点贯穿项目的主线——“T”型台散布于地块上的亮点why用地规划条件市场发展商政府政策灵活的开发方式?开发次序各地块相对独立性——整体的完整性弹性规划的考虑?一、二级开发联动开发商综合物业的操作多样性政府二级开发商一级开发商基金/资本why用地规划条件市场发展商政府政策why用地规划条件市场发展商政府政策综合物业的可能性占地12.1公顷容积率1.4向地下发展建面16.9万平方米稀释成本无限高要求向空中发展留出足够的公共空间why用地规划条件市场发展商政府政策?总体市场概述?区域市场分析?分物业市场分析why用地规划条件市场发展商政府政策总体市场?交易量（销售额145.5亿元，增长21.9%，销售面积498万平方米，增长18.6%，?二手房：市内四区存量房成交额36.5亿元，增长71.1%；成交面积173万平方米，增长25.1%；）?价格（市内四区商品房平均价格3500元/平米）why用地规划条件市场发展商政府政策区域市场分析周边物业价格现状项目名称物业类型规模销售单价主力户型面积万达华府住宅44万4680-8050110-140优·豪斯住宅11万5600-6500120-160动力花园住宅1万5700-6600116-157兴昌·都市首府住宅3.4万6380-7000120-220动力街区商住1.2万6700–在售项目物业类型主要以住宅为主，价格在6000元/平方米左右；项目规模从1万平方米左右的小盘到40余万平方米的大盘均有；–潜在项目中有公建项目，如体育场东侧的酒店（在建）项目和新华商苑项目why用地规划条件市场发展商政府政策分物业市场商业居住办公why用地规划条件市场发展商政府政策分物业市场——豪宅项目名称产品规模价格客户市场表现类型（万（万元平/平米）米）星海国宝高层171.0以东北三省为2006.6至今塔楼主，主要是自销售50%住南山风情街独栋51.38多为在大连做2007年开盘别墅生意的东北三至今认购30省的人多套海昌枫桥园独栋3.40.79~1以东北三省为2007年开盘、联.4主，主要是自至今销售排别住70%墅why用地规划条件市场发展商政府政策城中豪宅特点城市的核心位置周边配套齐全区位配套品牌专业开发团队的组合价格高昂稀缺资源服务景观/配套等高档次专业的物业管理公司产品档次有独到之处外立面——内装修——大堂——设备why用地规划条件市场发展商政府政策北京通用时代国际中心案开盘2006.10，入住2007.7销售率90%例总建面2.3万平方米开盘均价1.25万/平米，目前精装均价1.4万/平米1层3梯，2~4户户型205~500平方米层高3.1米CBD豪宅，周边的配套设施完善通惠河绿化带三梯2户（双拼塔楼）电梯入户/佣人电梯物业：国贸物业管理公司why用地规划条件市场发展商政府政策北京棕榈泉国际公寓开盘2006.5，入住案2007.10例总建面24万平方米目前仅剩余10余套二居未板楼两梯2户，塔楼两梯售出3~