北国之春二期洋房及公寓户型建议户型市场调研及建议洋房产品洋房产品公寓产品公寓产品洋房产品市场审视市场审视丹东市场丹东市场沈阳市场沈阳市场户型建议户型建议永同昌滨江一号（丹项目东）滨江一号项目位置丹东新区国门湾滨江一号名称开发商丹东永同昌建设发展有限公司别墅：托斯卡纳产品风格项目定位高端别墅住宅高层：ARTDECO143，000㎡，占地面积建筑面积450，000㎡别墅71,000㎡容积率别墅1.0高层2.5绿化率40%物业管理北京西国贸大物业物业费2元/平米项目概况产品形式别墅洋房高层总栋套数2400套别墅160-420；洋房别墅130-916；洋房面积区间180-290；高层60-总价区间130-170；高层27-70；170；公寓40-100公寓15-40销售时间2010-12-24单价区间4000-21800元/平自然资源江景社区配套业主高端会所，商业，小学交通配套220、888、303项目配套生活配套国际商贸城、家居广场；项目自身配备台湾商业街和商业广场医疗配套新区综合医院教育配套丹东二中博恩·御山水项目名称御山水项目位置金山开发区开发商丹东博恩房地产开发有限公司产品风格英伦风格项目定位欧风别墅城占地面积910，000㎡建筑面积910,000㎡容积率1.0绿化率40%物业管理加拿大高力国际物业费----产品形式独栋类独栋合院联排洋房小高层总套数一期1900套项目概况高层：52-123平洋房：100-170平高层：18-42万洋房：55-95万面积区间联排：240-300平合院：240-270平总价区间联排：190-240万合院：220-260万独栋：330-530平独栋：350-700万高层、小高层：3300-3500元/平洋房：5500元/平联排：8000元/销售时间2012年9月单价区间平合院：9500元/平自然资源金水河、金山项目配套社区配套万豪酒店、会所、商业街、幼儿园、综合大市场交通配套218路公交华盛·名仕庄园项目名称华盛·名仕庄园项目位置丹东元宝区东平大街珍珠山开发商丹东华盛房地产开发有限公司山景别墅产品风格欧洲古典项目定位水系洋房占地面积20建筑面积12容积率0.6绿化率48%别墅2元/平米物业管理嘉豪物业物业费洋房1.2元/平项目概况产品形式独栋、洋房、多层总栋套数558洋房80-150洋房：40-80万面积区间总价区间别墅300-450别墅600-1000万销售时间2009-2单价区间18000-22000自然资源山体风景社区配套业主高端会所，水景示范区项目配套交通配套101路、106路生活配套珍珠大市场医疗配套振安区医院教育配套五纬小学,14中学,4中,辽东学院中旅国际小镇（沈阳）中旅国际小镇规模整体建面150万，一期20万㎡位置东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧建筑类别联排、双拼、洋房、小高、商业容积率整体0.8，一期0.53绿化率60%车位19000多个开盘时间2008年9月29日分期共五期约7~8年在售情况及价格联排6228元/平米、洋房3698元/平米、小高3298元/平米双拼296平、联排219-248平、户型面积洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月周边交通168路、330路特设小镇站开发商中国港中旅集团沈阳碧桂园沈阳碧桂园区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势规模建筑面积493万㎡位置沈北辉山经济开发区碧桂大街10号建筑类别一期联排、双拼、洋房容积率整体1.48绿化率30%开盘时间2008年6月15日分期整体分期未定，现销售一期双拼6100、联排5000、在售情况及价格洋房3200联排250~330、双拼320~530、户型面积洋房104~150洋房1.5元/平米·月物管别墅2.5元/平米·月168、385、384、世博园专线周边交通开发商碧桂园集团奥林匹克花园三期漫步地中海奥林匹克花园三期漫步地中海规模建筑面积18万㎡位置棋盘山风景区建筑类别联排别墅、洋房容积率0.51绿化率43%车位——漫步地中海别墅:2007-9-23;开盘时间花园洋房:2007-10-20分期奥林匹克花园三期独栋：15000元/平，在售情况及价格联排：8000元/平起，洋房：5000元/平起独栋：356平米，联排：200-250平，户型面积洋房100-150平物管3元/平米·月周边交通168路、4305、业主巴士开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司清韵百园清韵百园以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好规模建筑面积14.1万㎡位置沈棋路棋盘山主入口南1000米建筑类别联排、双拼、独栋、洋房容积率0.774绿化率70%车位除洋房外一库一位开盘时间2008年6月分期现销售一期独栋12500、双拼11500在售情况及价格联排8000、洋房4600280-306平联排、260平左右双拼户型面积320-500平独栋、86-160平洋房物管3元/平米·月168路、4305周边交通开发商香港中盈福汇户型占比及面积区间永同昌滨江一号（丹东）建筑形态户型面积套数小计比例大独栋五室三厅420㎡120.74%小独栋三室二厅240㎡140.87%别墅MINI独栋二室二厅160㎡302981.86%类独栋四室二厅340㎡342.11%联排四室/三室220-370㎡20812.88%三室二厅二卫一期10洋房四室二厅二卫180㎡-290㎡二期30603.72%六室二厅四卫剩余20一室一厅60㎡1247.68%二室一厅/二厅90-120㎡69342.91%高层31/33F1077三室二厅135-150㎡19812.26%四室二厅170㎡623.84%一室一厅40-60㎡1589.78%小高层/公寓180二室一厅100㎡221.36%合计/40-420㎡16151615100%博恩·御山水值得关注的100㎡以下的占60%建筑形态户型面积（平）套数户型配比整体配比一室一厅一卫526810%高层20%两室两厅一卫976810%一室一厅一卫62-698815%小高层两室两厅一卫81-9913220%42%三室两厅一卫123447%四室两厅三卫170325%三室两厅三卫162325%洋房30%三室两厅两卫120-1509615%两室两厅一卫100325%联排六室三厅五卫　240-300426%6%合院三室两厅三卫　240-270162%2%合计　　650100%100%华盛·名仕庄园产品配比：一期产品为洋房（400）+多层（100）+独栋（16）+联排（10），大部分为洋房二期产品为32栋独栋别墅建筑形态户型面积套数比例三室二厅一卫120-160㎡40071.68%洋房两室一厅一卫90-120㎡10017.92%联排四室二厅两卫250-300㎡101.79%独栋四室二厅四卫300-420㎡488.7%合计/245-375㎡558100%沈阳市场同类产品户型面积区间规模价格项目名称容积率开发商产品形式户型面积（万平米）（元/平米）奥林匹克花园独栋15000356平（独栋）三期180.51奥林匹克置业独栋、联排、洋房联排8300200－250平（联排）漫步地中海洋房550050~150平（洋房）独栋12500280-306平（联排）双拼11500260平左右（双拼）清韵百园14.10.774中盈福汇独栋、联排、洋房联排8000320－500平（独栋）洋房460086~160平（洋房）双拼6100联排250~330一期联排、双拼、沈阳碧桂园4931.48碧桂园联排5000双拼320~530洋房洋房3200洋房104~150双拼296平、联排6228、联排、双拼、洋房联排219-248平、中旅国际小镇1500.53港中旅洋房3698、、小高洋房104-160平、小高3298元小高88平丹东项目洋房产品选取比例项目名称户型面积（㎡）套数600三室二厅二卫500滨江一号四室二厅二卫180-29060400六室二厅四卫300200四室两厅三卫170321000三室两厅三卫90-120120-180180-29016232博恩·御山水北国之春现存产品汇总三室两厅两卫120-150967060两室两厅一卫100325040三室二厅一卫120-160400华盛·名仕庄园30两室一厅一卫90-1201002010合计752　0180-230240-340320-360400-460客户需求性分析本案从客户的需求方面考虑：改善性需求较弱休闲度假需求较强疗养度假需求较强投资性需求较强户型选取推荐目前丹东洋房类产品户型有：六室两厅四卫休闲度假需求四室两厅两卫考虑到疗养度假需求三室两厅两卫两室一厅一卫投资性需求我项目洋房应选择中小户型(两室)洋房产品市场审视市场审视户型建议户型建议洋房类产品户型功能推荐设计上借鉴万科的情景洋房先进设计情景洋房是万科专利产品，其形态介于联排式住宅和小高层住宅之间，该产品四大特性为“院、露、错、退”，它典型的建筑形态也是对消费者的高层次居住心理的强大吸引力。它从结构上解决了户内空间与户外空间的巧妙置换与融合，将住宅与自然通过阳台、露台、退台等予以结合，从而产生出一种新的复合型建筑。洋房类产品物业配套推荐电梯开启了明亮的生活,昔日的楼道生活随之黯淡,您也不会因为爬楼梯而累得电梯为你的洋房带来了什么气喘吁吁,电梯生活更强调的,是体验一种更多享受更A、中国已经进入老龄化社会??电梯帮助老人安度晚年加丰盛的优质生活。现在大城市的成功人士他们已经习B、同样的价格,北国之春让您多拥有一部电梯惯并且喜欢上这种体现身份感和高品位的电梯生活方式。C、电梯洋房彰显尊贵身份??生活在城市里的您,是愿意继续默守陈旧,在习惯于原D、电梯与高度无关,而是