目录第一章方案的作用第二章项目招商定位第三章项目招商策略第四章招商组织、商源对接与招商计划第五章租金标准建议第六章招商活动策划2第一章方案的作用使项目主题定位落地开盘销售招商目标值二、明确主体封顶招商目标值使项目商业规划落实招商实施使项目业态规划细化策略项目交房招商目标值使租户配比\结构明了项目开业招商目标值多业权招商策略一、深项目招商的商源组织策略三、制定化项目商家引进策略招商目标整体策划招商的优惠策略3第二章项目商业发展背景一、城市发展概况项目内容?中国最大白酒原酒基地：年产白酒30万吨，建有“中国名酒工业园”。?国家瘦肉型猪生产基地县：邛崃是“国家商品猪储备基地”、“国家瘦肉型猪生产基地（市）县”、全市出栏生猪头数，位居全省县级单位第一。城市?中国优秀旅游城市：成都新十景”，国家4A级旅游景区—平乐古镇、国家4A级旅游景区—天台山、国家3A级旅游景区—临定位邛古城、“中国旅游文化名镇”—火井古镇、“成都市历史文化名镇”—大同乡、“全国农业旅游示范点”—花楸村。旅游年收入为13亿元。?中国食品工业百强县、国家级生态示范区?中国经典爱情故事”凤求凰”诞生地：“文君当垆，相如涤器”传为千古佳话。城市?距成都市区67KM、距成都双流国际航空港50KM、距成昆铁路新津普兴站38KM、距乐山港115KM(高速)交通?距成雅高速10KM经济?2011年，全市地区生产总值完成129亿元；完成全社会固定资产投资149.7亿元、社会消费品零售总额43.9亿元，城镇居民状况人均可支配收入达到17062元，农民人均纯收入达到8598元，为四川省县域经济发展先进县。城市?总人口约有65万人（20111年），城镇人口26万人，邛崃市市区人口18万人.人口项目?地处成都半小时经济圈，项目地处邛崃东城，传统商圈之外。区位?项目地处邛崃城市交通门户，可以快速的到达市区、新津和成都。?西至：项目西边汽车站是当地旅游集散地，同时是老城区消费者主要来向，项目此向展示性较好。项目?北至：项目北边是新建项目杰地城，沿318国道向北是城区边缘地带，项目此向展示性一般。四至?东至：项目东边是三和汽车专卖店，东向的城市未来规划为工业集中发展区。?南至：项目南边毗邻阳光新城小区，居住环境相对安静，南向是未来政府规划的集中工业区。4第二章项目商业发展背景二、商业面积概算楼号商业面积1号楼8459商业体2号楼7943量（㎡）3号楼2883总计19285楼层银行面积商铺面积1F81038642F14064181平层面积3F13894167（㎡）4F1389345一、占地面积（亩）17.9065F1389345二、容积率4.96合计638312902三、建筑面积（平米）58842㎡（不含地下）总计19285四、停车位100㎡:1个备注：以下商业规划、业态配比、业态规划按此项目经济1、住宅：39557㎡2、商业：19285面积进行测算。技术五、住宅与商业面积㎡指标六、密度48.18%5七、绿地率25.1%第二章项目商业发展背景三、项目商业环境新兴在建商业项目项目商业主力店楼层业态分布项目点评名称体量临快铁出口、成温邛高速出口凯祥摩尔国际商业街：餐饮、，项目围绕五星级酒店打造高天檀五星级娱乐4端商业综合体。未来商业发展天檀盛汇盛汇酒店裙楼：皮具箱包空间巨大，目前缺乏消费市场、高档服饰支撑。恒宇北城1号海宁现代城-1F:华润万家1F：银行、品牌凯祥瑞云欣广场华润万服饰、美食街、位于城市中心地带，引入具有摩3家、大童装国际知名品牌的主力店，未来尔国地院线2F:电影院、休闲和海宁现代城形成直接竞争。际娱乐市级核心、传统商圈3-6F商务酒店项目1F:品牌服饰、化商业一楼销售价格高，导致租范围业态类型项目点评名称海宁人人乐妆品、肯德基等金高，商家承租能力有限，且现代2.6、电影2F:人人乐受制于多业权运作的法律风险南街、西街生活配套整体商业结构和业态不城院3F:电影院、休闲，开发商的补贴和扶持不到位传统、东街、兴商业、小合理、现代商业氛围不商业将面临崩盘。老商贤街、棉花商品形态浓，处于较低档次的社业街街、大北街步行街、1F:品为主区配套商业阶段瑞云、文君街牌服饰2F:餐饮未来将与项目形成板块消费的欣广4家乐福休闲3F:娱乐建直接竞争。场拥有较大商业体量，呈设书院街、较大型超市集中发展趋势阶段，未场口街、、百货店来面临多点开花的竞争临快铁出口、成温邛高速出口五彩文庙街、东，专卖店态势，在建项目趋于饱恒宇，项目围绕五星级酒店打造高广场当前邛崃传统商五业星级整体品质1-2F感较专业卖场差，新兴大型商业体纷纷涌现，加剧了商环路、北环、文化娱和，且市场培育期较长北城12.5端商业综合体。未来商业发展商圈业电影院3F电影院路以内的区乐休闲业，招商存在难度，考验号空间巨大，目前缺乏消费市场域态持续经营能力，及资金市场的竞争；同质化成为市场供需的最大矛盾；优良的商支撑。业主题规划、丰富的周转巨大压力。业6态组合、以及持续的运作能力是考量未来市场成败的关键。第二章项目商业发展背景四、商业消费特征解析商业类型特征主要形式及区别传统商业：覆盖区域广、满足便利及随机以生活类消费为主，餐饮、服饰占大部分的消费比重，满足城市中低端消费客群基本生消费，是现有商业发展的基础和消费比照活需求；茶楼、咖啡、KTV歌城较显消费档次；品牌零售店、知名大型酒楼、品牌婚纱影楼缺的对象，看似繁荣，渐失市场与消费阵地乏；其功能和品牌影响力，远远不能满足中高端消费者的消费需求。。综合商业：满足一站式消费功能，是消费城市商业综合体（购物中心）集购物、特色餐饮、美容美体、休闲娱乐、生活超市等一站者购物的首选地，成为城市商业发展的主式消费功能，顺应了城市商业的发展趋势；但就现状来说，邛崃人口及消费力对大型商业综合流及消费趋势，但未来同质化消费竞争日体的开发支撑力明显不足；项目面临招商难度大，后续经营乏力、资金及人才短缺的生死考验益加剧。。主题商业：单个高端品牌对省会副商业中主题商业体量适中，撇弃了大型综合购物中眼花缭乱的商品陈设，繁琐冗长的消费路径，心的进驻意向强烈，而区域市场又无法引缺乏目的性和指向性的消费弊端；时尚女性、小资、情侣等消费群体对时尚及流行品牌的消费进大型高端百货，主题商业项目为其落地趋之如骛，此类消费在邛崃尚属空白，面对极大的市场发展机遇。提供了平台。7第二章项目商业发展背景五、项目市场环境邛崃商业发展环境小结1、城市沿北向、东向为发展轴线。2、现有城市商业形态原始、商业档次低端，有升级换代的市场需要。3、现有城市商业综合体扎堆，定位同质化严重。4、现有城市综合体体量庞大，已达市场饱和，市场竞争激烈。?面对林立市场的商业项目、形式多样的商业形态，邛崃市主题商业是一个市场空隙。8第三章项目招商定位9第三章项目招商定位一、商业总体商业规划功能区业态享乐KTV、休闲咖啡、特色茶坊、美容美天地发、SPA、健身时尚空间时尚服装、鞋类、饰品、化妆品、婚庆服空间务饕餮大型餐饮、洋快餐、特色美食盛宴10第三章项目招商定位二、项目商业平面动线规划11、人流、人流互互补补：：平面、平面、立立面面循循环环人流人流动线动线形成形成互互补动线补动线，以，以保保证证平面，平面，立立面面客客流流互互达达，，分分层层商商业业展示展示无无““死角死角”；”；垂直垂直人流人流动线动线形成有形成有限限的人流引的人流引导导和和拉拉动动，，与与平面平面人流人流实现贴实现贴合。合。22、人、人车车分分流：流：车车流流与与人流人流动线动线分分流，出流，出入口入口设设置置减减少少对对住宅和商住宅和商业业的的干干扰扰。地下。地下停停车场车场到到达达地面商地面商业业的的垂直垂直人流人流动线动线需需保保证独证独立立与与快速通快速通达达性。性。33、、动静动静分分区区：：外外围围、商、商业内业内街街动区与动区与商商业业店店铺铺的的间间隔隔，以，以动静为区动静为区隔隔，，减减少干少干扰扰。。44、商住、商住分离分离：：住宅住宅与与商商业业通通过过屋屋面和面和转转换层将换层将商商业对业对住宅的住宅的干干扰减扰减少少到最小。到最小。人流动线车流动线人流主入口车流主入口11第三章项目招商定位三、项目商业立体动线规划垂直电梯/步行梯1F垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯-1F-2F地下停车场垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯12第三章项目招商定位四、项目商业立体动线规划垂直电梯/步行梯3F垂直电梯/步行垂直电梯/梯步行梯垂直电梯/步行梯2F垂直电梯/步行梯垂直电梯/步行梯13第三章项目招商定位五、业态规划、商家组合原则业态规划原则一：“同业差异、异业互补”的商业规划原则业态规划原则二：“主力店带次主力店”的商业规划原则业态规划原则三：商业景观与商业业态相互带动的规划原则商家组合原则一：高中低档兼顾的原则，核心业态和主导品牌中高档，特色品牌中低档商家组合原则二：大品牌带动小品牌入驻，人气性品牌带动普通品牌入驻商家准入原则业态规划商家组合原则业态准入原则：入场经营商户符合商业规划，严格按业态规划对商户进行划分品牌准入原则：严格按照品牌经营理念对品牌经营商家实行优先入场政策项目招商办法诚信经营准入原则：严格按照诚信经营标准审查商家进场经营实力准入原则：入场商户需具备行业一定经营年限和资金实力点对点渗透策略：直接上门拜访、DM直邮、目标招商区域扫街充分展示策略：招商中心展示、现场商业示范区氛围营造建立商业样板区策略：在项目设置入驻橱窗展示、提前营造示范商业区品牌策略：品牌商家为先导的渠道建设策略造势策略：营造商业氛围和梳理商业形象行业合作策略：实现项目商业资源的快速增长和储备媒体合作策略：与主流媒体联动商业活动、