目录/Catalog1、序言2、区域界定及环境分析3、房产市场分析4、项目地块分析5、项目定位6、项目建筑规划、景观设计建议7、项目智能配套、物业管理建议8、项目形象推广建议9、项目成本、收益模拟10、项目调研结论11、后继调研策划主要内容12、联系我们序言/Preface1、调研目的我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题：①区域特征和市场环境②理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点③产品的设计思路④界定销售价格及其影响因素?建立营销推广策略体系2、调研思路自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方向进行调研：①第一思路：项目所在地区域及宿豫区②第二思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型③第三思路：相类似的项目楼盘序言/Preface3、调研方法整个调研过程我们采用了多种方法进行信息的采集，以期获得全面而准确的参考资料。①观察法②询问法③问卷法区域界定及环境分析/Environmentalanalysis1、宿迁经济发展概况宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境非常有优势。区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿迁交通十分便利。自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（黄河、长江）中道、扼二京（南京、北京）咽喉”之称。京杭大运河纵贯南北，境内高速公路有：京沪高速（途经沭阳，市区向东经S324即宿沭一级公路55公里，可上京沪高速）、宁宿徐高速（市区到南京260公里），新长铁路、205国道穿境而过，宿新高速（市区到新沂50公里)、宿宿淮铁路(设洋河站)全面开工。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，空港优势非常明显。区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿迁经济运行稳中见快。?2011年全市实现地区生产总值1304.81亿元，比上年增长12.8%，比全省增速快1.8个百分点。其中，一产实现209.72亿元，增长4.3%，快于全省0.3个百分点；二产实现604.52亿元，增长16.6%，快于全省4.9个百分点；三产实现490.57亿元，增长12.3%，快于全省1.2个百分点。三次产业结构为16.1：46.3：37.6，第一产业比上年下降1.5个百分点，二、三产业分别比上年提升1.3个和0.2个百分点。（摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》）区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿迁经济?2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值400.4亿元，增长20.4%，增速连续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。（摘自《宿迁新闻网》）区域界定及环境分析/Environmentalanalysis2、宿豫及周边乡镇区位图项目地周边辐射?宿豫区东部20公里的辐射区域内，共有侍岭镇、来龙镇、曹集乡、保安乡、新庄镇、关庙镇、大兴镇、丁嘴镇、仰化镇陆集镇等11个乡镇。范围极其广阔，周边乡镇居民进城购房首选宿豫区，可见本案“周边辐射”能力占优。20km?以上11个乡镇距离本案项目地最远的约23KM（丁嘴镇）、最近的约8KM（陆集镇）。（详见《百度地图》）区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿豫区人口情况概述乡镇人口(万)面积(平方公里)?2010年底宿豫区行政区划、顺河镇8.4978.30人口、面积：辖14个镇、3井头乡2.1530.70个乡。总人口数70万，常住仰化镇3.8268.42蔡集镇4.2850人口64万。从右表可看出除皂河镇4.54264.09区政府驻地顺河镇外，其他各黄墩镇2.6352乡镇居民人数较少。网上宿豫来龙镇3.7674.96的官方数据显示：目前城区常新庄镇2.2053.68住人口从2008年的6万人增侍岭镇3.3263.9加到目前的的12.7万人。陆集镇3.4557.8（整理自《网上宿迁》、《网上宿曹集乡3.449豫》）保安乡2.346大兴镇5.459丁嘴镇3.553关庙镇3.982王官集5.9661.5区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿豫区经济发展情况概述?2010年，实现地区生产总值156亿元，“十一五”年均增长14.8%，人均地区生产总值超过3000美元。三次产业结构调整为14.3:59.2:26.5，其中二三产业比重较“十五”末提高了10.1个百分点。财政总收入达到17.26亿元，年均增长42.3%，地方财政一般预算收入达到9.66亿元，年均增长41.7%。累计完成50万元以上固定资产投资517.5亿元，年均增长32.1%。累计实现社会消费品零售总额113.44亿元，年均增长19.8%。（整理自《网上宿豫》）另外，宿豫区已制定几大城市发展战略，我们可以从中抓住房地产市场发展的良机！区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿豫区六大发展战略目标?1、在现代化新城规划建设上实现新突破；?2、在加快现有企业全面升级、推动上市上实现新突破；?3、在招引特大项目推动新型工业化上实现新突破；?4、在现代高效外向农业建设上实现新突破；?5、在推动文化服务业发展上实现新突破；?6、在加强城乡环境卫生长效管理上实现新突破。（整理自《网上宿豫》）除此以外，宿豫区还制定了四大城市建设战略，从战略方针上指导宿豫区城市发展！区域界定及环境分析/Environmentalanalysis宿豫区城市建设战略壹鸣观点：?1、城市东扩战略从左侧的四大城市战略来看，宿豫区整体城?2、城市核心战略市规划将往东发展，打造开发区新城；同时，建?3、城市高空战略筑往高空发展，实现多层项目向高层项目的转变，加强城市现代化形象。另外，核心战略及人气?4、城市人气战略战略重点在于打造多个集中区，如目前在建的宿（整理自《网上宿豫》）迁国际购物公园和喜徕乐购物广场等城市综合体项目即为重要表现。居民集中、商业中心集中、教育资源集中、工业厂房集中……形成众多功能清晰的区域，共同促进宿豫区的城市发展。而本案项目地位于宿豫区城区范围内，与开发区新城、张家港工业园区紧密相连，周围辐射范围极大；并且，本案周边为宿豫区规划的教育资源集中区，文化、教育等底蕴十足。从以上两方面看，项目前景较好！区域界定及环境分析/Environmentalanalysis3、本案区位及交通状况壹鸣观点：本案位于宿豫区城区东南项部，西侧紧邻江山大道、东至目技师学院、北至金箔·文枢区苑、南至环城南路。位距宿豫区最繁华的商业中图心仅2公里，有806路、104路公交路线，交通顺畅，出行便捷，环境清静。超市、医院、公园等生活配套环列咫尺，设施齐全，工作生活尽显从容。周边有宿豫实验幼儿园、宿豫区实验小学、宿豫中学等一系列教育环境，使我们不必受安全担忧之苦，让孩子名符其实的“赢在起跑线上”。区域界定及环境分析/Environmentalanalysis4、阶段小结良好的经济发展势头“农村包围城市”的浩瀚大军是本项目发展的坚实基础房地产市场分析/Marketanalysis2011年宿迁房地产发展总结?房地产开发投资增长较快。全年306个房地产开发项目完成投资188.60亿元，增长27.8%。房屋施工面积2074.78万平方米，增长16.7%。其中住宅施工1556.93万平方米，增长16.2%。新开工各类房屋面积850.13万平方米，增长9.0%。其中住宅开工651.61万平方米，增长15.5%；?2011年，全市商品房销售面积449.92万平方米，同比下降25.5%；2011年，全市住宅类销售面积382.31万平方米，同比下降24.9%。（摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》）同时，从宿迁商品房备案信息分析价格走势，得出下表：房地产市场分析/Marketanalysis量价关系周期表成交量成交价2012年走势如何？量价齐升价升量跌20102011.12011.62012.12012.9房地产市场分析/Marketanalysis2012年宿迁房地产发展小结?2012年1月至9月，全市商品房销售12401套，成交面积1315849.939平方米，月成交数量呈现整体上升趋势，预计在年底还将因为国庆、元旦等假日因素呈现多期的爆发。壹鸣观点：宿迁市2012年商品房销售统计由左表看出，从2500销售套数（套）12年1月起，宿迁市商2041200018801944品房月度成交量逐步上升19301868，在5月份达到顶峰，月1500128312431278成交2041套，紧跟着6-10008649月份月成交量均维持在5001900套。从5月份的冲0顶预计10月国庆、年底月月月月月月月月月元旦假期将再次迎来销售一二三五六七八九四小阳春。12年下半年，房地产走势已呈现“价稳量升”的趋势。房地产市场分析/Marketanalysis2012年宿豫区房地产市场概述?2012年1月至9月，宿豫区购房者主要来自当地城区及周边乡镇，随着宿迁市城市东扩及宿豫区城市建设的发展，购房者明显增多，销售商品房共计2926套。由此可见，购房者的需求依然旺盛，而如何引导