决决万科金色茗苑万科金色茗苑战战招标提案招标提案八八十十经纬万科营销中心天天2009年2月自知·自强逆境翱翔前言从2003年起，万科与经纬一同走过，风雨无阻、锐意前行。从首个东部项目万科城市花园，到2006年首个TOP1系列万科城花园，2008年首个限价房项目万科新里程，再到2008年白云大道“纯山景”项目万科云山，一个又一个奇迹在不断诞生。一路走来，我们与万科高度融合，甚至被同事、同行称为标准万科人。从合作的轨迹，我们自东向西不断“迁移”。7年后的2009年，我们遇到了中国万科本年度首个推出项目金金色茗苑色茗苑。首先一定要感谢万科给予经纬这个机会，这更是对于我们这群“万科人”一直以来工作的肯定和嘉许。怀着感恩的心，我们一定会将团队效能最大化，继续创造奇迹！自知·自强逆境翱翔本一、宏观、区域、竞争市场分析案——竞争态势及市场时机判断策略二、项目理解及核心价值提炼将——项目定位及目标客户群锁定从三、项目推广策略及现场组织管理五——推广部署及市场拓展布局个方四、项目推售策略及价格建议面——储备客户及整体推售建议展开五、项目商业规划及配套设施建议———商业及优化配套建议—自知·自强逆境翱翔一、宏观、区域、竞争市场分析?2008年宏观市场回顾；?2008年荔湾区区域市场状况；?项目竞争市场及2009年1月房地产分析；自知·自强逆境翱翔新建住宅市场供求关系逆转，成交总额低于2006年附件1：宏观及土自知·自强逆境翱翔地市场情况新建住宅市场08年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳成交量（万平方　环比增幅同比增幅米）2007年上半年427.82　//　2007年下半年373.75-12.64%/　2008年上半年241.79-35.31%-43.48%2008年下半年311.2628.73%-16.72%上半年价高量低，下半年量升价跌均价　环比增幅同比增幅（元/平方米）2007年上半年7550　——　——2007年下半年979929.79%　——2008年上半年99251.29%31.46%2008年下半年8883-10.50%-9.35%自知·自强逆境翱翔新建住宅市场商品住宅价格逐年飙升，08年价格增速放缓自知·自强逆境翱翔新建住宅市场区域关系绝大部分供大于求，花都成重灾区，荔湾供略过于求预售面积(万区域成交面积(万㎡)成交金额(亿元)成交均价㎡)全市792.7553.04516.469339荔湾区38.6533.4937.9011319越秀区18.9629.8838.0312728海珠区115.9185.7193.9210958天河区97.3587.31112.8112920白云区107.93104.8987.598351黄埔区3.4110.228.178001番禺区159.380.3967.158353花都区153.5654.7330.125503南沙区46.9829.3913.614632萝岗区50.6537.0427.167331自知·自强逆境翱翔存量住宅市场成交萎缩四成，价格增速放缓2003-2008年广州二手成交情况800500070040006005003000400300200020010001000003年04年05年06年07年08年成交面积393.83566.84612.53619.93747.34452.98成交均价263127592992339940284377单位：万平方米、元/平方米广州经纬行研究中心自知·自强逆境翱翔宏观市场小结?2008年整体市场局势下半年逐步回稳；?全年土地成交不畅，楼面地价回归理性，郊区成热推区域，旧城区供应极少；?供求关系逆转，成交总额低于06年；?08年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳；上半年价高量低，下半年量升价跌；自知·自强逆境翱翔一、宏观、区域、竞争市场分析?2008年宏观市场回顾；?2008年荔湾区区域市场状况；?项目竞争市场及2009年1月房地产分析；自知·自强逆境翱翔区域市场情况08年前荔湾区市场供不应求，08年供求关系有所缓解2001年-至今荔湾区商品住宅供求及均价走势单位：元/平方米60.00113191200050.0010000863940.00800030.00628060004715456847054917467920.00400010.0020000.0002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年供应成交均价自2002年开始，荔湾区供不应求现象明显，直到2008年供求关系有所缓解，价格自2005年开始一路飙升，更在2008年创下有史以来该区域最高价自知·自强逆境翱翔区域市场情况2008年荔湾区均价大幅超越全市均价2001年-至今荔湾区商品住宅均价与全市商品住宅均价对比单位：元/平方米1250011500113191050095009339850085998639750065006315628055004917511745004715456847054618467942204143388835002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年荔湾区均价全市均价荔湾区均价自2005年低于全市均价以来，06年、07年均与全市均价拉齐，直到2008年，荔湾区价格飙升，成交有所放缓自知·自强逆境翱翔区域市场情况自06年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平2002年-至今全市均价涨幅与荔湾区均价涨幅对比0.437.6%0.434.2%36.2%0.331.0%0.323.4%0.218.8%0.20.110.8%8.6%0.13.0%4.5%0.0-1.8%-0.1-3.1%-6.2%-4.8%-0.12002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年全市荔湾区到了2008年，全市价格涨幅大幅回落，而荔湾区价格仍然坚挺，持续31%的涨幅自知·自强逆境翱翔荔湾区市场小结?荔湾区供应量一直处于平稳状态，除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外，本区总体成供不应求的态势；?荔湾区由于供应量较少，因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响，而非其他外部因素作用；?供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强，但由于整体市场环境仍不能过于乐观，过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码！自知·自强逆境翱翔一、宏观、区域、竞争市场分析?2008年宏观市场回顾；?2008年荔湾区区域市场状况；?项目竞争市场及2009年1月房地产分析；自知·自强逆境翱翔竞争区域由于荔湾区售价格长期处于高位，且货量并非十分罗冲围-同德围充裕，使相当一部分购买能板块力有限的消费者外流至金沙金沙洲板块洲、芳村北、海珠西和同德围等区域。越秀板块竞争板块：?老荔湾板块（本项目）本案?金沙洲板块芳村北板块?芳村北板块?越秀板块海珠西板块?海珠西板块?罗冲围-同德围板块自知·自强逆境翱翔竞争区域：老荔湾板块主要在售项目概况现时售价项目在售组团主力户型（元/平方发展商货量备注米）130001、2、3两房84-110㎡富邦名寓（2200装宏辉地产93套/座三房106-174㎡修）两房93㎡15000三房112-132㎡新城市逢源A座及B座（3500装新城市223套/四房145-155㎡修）五房218㎡两房88-103㎡16000A1、A2栋尚有1411预计09年和黄逸翠湾三房129-142㎡（2500装和记黄埔A7,A8栋套推400套复式289㎡修）年底将推三房92-126㎡9000-10000荔港南湾H3栋城启集团余20多套H4-H6栋约四房167㎡（毛坯）200多套850030-109㎡的单间到珠岛花园六期（1000装鹏达地产231套停工中小三房本区域：在售货量约1700套，其中面修）积总价上重叠的是荔港南湾自知·自强逆境翱翔竞争区域：老荔湾板块主要潜在项目概况项目位置规模户型发展商预计推出时间预计货量总建筑13.28万平富力君湖华庭流花路两房到五房富力2009年年中首推280多套米流花路73号205-398㎡四房、五流花君庭总建52378平方米嘉业投资2009年上半年124套房贵贤上品华贵路总建9万平米85-145㎡二房-四房地下铁道2009年年中首推330套一栋15层，总荔湾雅居西华路总建8067平方米/勤建置业2009年年中套数100宏新光复北项光复北路占地6819平米85-145㎡二房-四房宏新地产2009年2栋住宅目元邦福布斯顿以大户型住宅单位为元邦地产/元邦明月星文昌北路总建68139平米2009年约500套主　辉汉国置业龙津龙津中路总建46494平米/联成地产2010年333套中项目6栋，其中5栋龙津华府龙津西路总建11万平米86-165㎡德谊地产2010年住宅，1栋公寓，380多套单位55-140㎡二房、三房荔景华庭十八甫北路建面5万平方米成功地产2009年6月168套、四房本区域：潜在新供应约2500套，其中贵贤上品最大量自知·自强逆境翱翔竞争区域：老荔湾板块竞争分析小结?老荔湾板块在售货量仅1700多套，但和黄逸翠湾已占1400套，故可见老荔湾的货量供应有限；?在售项目中，大多项目为核心位置项目，如新城市逢源、和黄逸翠湾，面积大、总价高，与本案存在明显差异；?潜在项目中，上市时间相对较早的项目包括富力君湖华庭、流花君庭，也为高档定位，而荔景华庭的产品质素欠缺，贵贤上品则预计多为地铁公司内部消化。附件2：竞争板块分析可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺自知·自强逆境翱翔竞争对手：两个直接竞争对手从品牌、规划产品、户型面积、价格区间、推货时间等因素综合分析，针对本项目首次入市时间，我们将面对两个最直接的竞争对手金