南京夫子庙、杭州河坊街调研报告南京夫子庙、杭州河坊街调研报告金玉山集团开发部1/19?【【南京夫子庙秦淮河旅游区】南京夫子庙秦淮河旅游区】2/19【【PART1.1PART1.1：重要节点之布置】：重要节点之布置】大大门门主主街街老街老街大门大门副街副街副副街街大门大门牌牌坊坊桥桥天下天下文枢文枢广广场场亲水亲水副副街街码头码头大大照壁照壁桥桥副副街街桥桥3/19【【PART1.2PART1.2：：重要节点之图片、数据】重要节点之图片、数据】老街老街大门大门天下天下大大门门文枢文枢大大照壁照壁副副街街徽式徽式建建筑筑主主街街桥桥广广场场牌牌坊坊牌坊：“夫子庙”牌坊10.8（主）、2.4*2（檐下），全长18.6米；“天下文枢”坊6.2（主）、2*2（檐下），全长12.2米；广场：灯会广场45*71.4=3213平米，设公共茶座18桌*4座，同时容纳72人，观光车7座*10元/人次，人力黄包车；大观园小广场26.4*22=580.8平米，设古装戏服拍照20元/人次，尊经阁票价35（白天）、40（晚上），江南贡院20元/人；街道：主街街宽12.6米、全长460米；副主街街宽10.2米；大观园内街宽4.2米；桥：4.2m+0.9*2=6米宽、24m长；设灯柱，柱距4m，桥与桥相距240m；游艇码头：游船票价60元（白天）、80元（晚上）；砖墙照壁：全长110米，高20米，是全国照壁之最；4/19【【PART2.1PART2.1：：业态之规划】业态之规划】比例示意图：餐饮其他40%4%公共配套6%20%30%服装鞋帽旅游用品及工艺品业态统计：服装鞋帽、餐饮、旅游用品、工艺品、特产、教育、模型玩具、酒店、金融、干货炒货、绸缎布料、珠宝首饰、小饰品、茶叶、咖啡茶座、码头游艇、电玩、美容SPA、冷饮、便利店、玉器、古玩字画等，共22个业态；服装鞋帽特色餐饮亲水码头地下服装城工艺品市场灯会广场餐饮小吃旅游用品道路5/19【【PART2.2PART2.2：：业态之餐饮】业态之餐饮】小吃推车摊：共38家，其中固定推车10个，摊位28个，集中于步行街街头、夫子庙入门处；单个摊位开间2.5米、进深2米，面积为5平米；推车开间2米、进深1.5米，面积3平米；分10+28两侧分布，其中“油炸臭豆腐、鸭血粉丝、梅花糕”等本地小吃10个，“基隆烧烤、鱿鱼丸、美容餐”等台湾小吃28个；秉承“幸福秦淮、吉祥台湾”的口号，每年举办一次“海峡两岸小吃节”；冷饮快餐店：共12家，其中“金汉斯自助餐、永和大王”等中式快餐4家，“肯德基、麦当劳、必胜客、哈根达斯”等西式快餐8家，集中于步行街街头、街中处；2+1层，1-2层经营、3层住宿仓库，一层单铺开间3米、进深6-10米，以3-5间、单层面积75-400平米不等；本地特色店：共13家，集中于本地特色餐饮一条街，代表店有“金陵春、豪享来、贵宾楼、媚香楼、秦淮人家”等；3层连体独立建筑，1-2层经营、3层住宿仓库，单店面积300-800平米不等；露天咖啡店：共1家，位于亲水码头，设咖啡茶座13桌*4座，可同时容纳52人；地下小吃城：以本地小吃为主，共9个摊位，6*4座+22*6座共28桌，可同时容纳156人，与本地特色店相得益彰；针对项目的思考针对项目的思考1、引进台湾、澳门、香港或国外小吃，与本地小吃融合，举办“两岸或海外美食节”，聚集人气及影响力；2、在不同地理节点设置中/西式快餐店；3、参考“百丽广场地下美食城”，设置地下小吃城，以上班族、学生、消费者等客群为主；6/19【【PART2.2PART2.2：：业态之餐饮】业态之餐饮】小吃摊位小吃摊位特色餐饮特色餐饮小吃城小吃城7/19【【PART2.3PART2.3：：业态之服装鞋帽】业态之服装鞋帽】品牌主力店：共47家，集中于步行街两侧，以国内品牌为主，代表品牌有“美邦、森马、以纯、真维斯、安踏”等；1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，单铺开间3米、进深10-30米不等，面积为75-150平米不等；地下服装城：位于夫子庙入门侧地下一层，共300个摊位，每个摊位5-10平米不等，以服装鞋帽、小饰品等散货为主；地下平价商场：位于副街街口地下一层，共100个摊位，以散货和二三线品牌零售为主；“卓冉-奥莱”：共1家，类似于“奥特莱斯”，位于副街街头，共3层、1500平米，以名品折扣为主；针对项目的思考针对项目的思考1、引进“名品折扣店”，与项目南侧“兰田步行街、女人街、温州街”散货市场差异化经营；2、减少品牌专卖店，规避与新华路、解放路品牌专卖店及人民广场地下平价卖场同质化竞争；8/19【【PART2.4PART2.4：：业态之工艺品及旅游用品】业态之工艺品及旅游用品】大观园工艺品市场：共80家，集中在“民间艺术大观园”内，业态包括：雨花石、玉器、云锦、模型玩具、工艺品、茶具、锦缎布料、古玩字画、木雕、古装服饰等；1+1层，1层经营、2层住宿仓库，单铺开间2-3米、进深3-8米，面积为10-100平米不等；俄罗斯商品城：位于“民间艺术大观园”中部，共9个货廊，以俄罗斯玩具、手工工艺品、锡矿石工艺品、伏特加酒、格瓦斯饮料、皮具等为主；1+1层，1层经营、2层住宿仓库，开间3*4=12米、进深25米，面积为300平米；“藏宝西纳”藏饰：位于副街街头，共12个货廊，每个1*6米，以西藏/云南特产、工艺品、木雕、奇石、玉器、木偶玩具等为主；1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，开间3*3=9米、进深30米，面积270平米；旅游用品主力店：位于秦淮河畔-得月台处，共11家，1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，以旅游用品、纪念品等为主；针对项目的思考针对项目的思考1、由于临沂本地特产较少的限制，建议引进具有境外、少数民族等异域风情的产品，打造“俄罗斯商品城、商品街”类似业态，与本地传统工艺品、特产相得益彰，共同支撑市场需求；2、吸收本地工艺品、柳编、剪纸、印染、古玩字画等具代表性产品，打造临沂首家专业“工艺名品聚集地”，并举办现场制作柳编、剪纸、印染、书画等“手工工艺文化节”，传承非物质文化，烘托项目文化气质；3、由于预期游客数量较少的限制，建议减少旅游用品主力店数量，可以以“户外用品”代替；4、吸引部分手工艺人到项目现场打制工艺品、饰品，以聚集人气；9/19【【PART2.4PART2.4：：业态之工艺品及旅游用品】业态之工艺品及旅游用品】10/19【【PART2.5PART2.5：：业态之其他业态部分】业态之其他业态部分】电玩城：共2家；大门门头一家，位于三层，共1000平米，“民间艺术大观园”中部一家，一层，共500平米，其中包括跳舞机、捕鱼机、投篮机等机器；快捷酒店：5家连锁（如家2家、莫泰168、汉庭、都市连锁）、本地客栈数家；金融：南京银行一家、工商、恒丰银行24小时ATM自助取款机两处；游艇码头：位于秦淮河畔，设观光游艇12艘，票价白天60元/位、晚上80元/位，可容纳游客30人；咖啡茶座一处，13桌*4座，可同时容纳52人；11/19【杭州西溪国家湿地公园】【杭州西溪国家湿地公园】12/19【河渚街、蒋家庄】【河渚街、蒋家庄】河渚街是西溪湿地民俗文化和传统特产的集中展示地。业态：茶馆、伞铺、土特产、餐饮（本地特色餐饮、风味小吃）、酿酒坊、豆腐坊、锦缎丝绸、染布坊、工艺礼品及旅游纪念品、手工炒茶坊、扇子店、麦芽糖店、龙舟展示馆、皮影戏店、手工竹编店、刺绣馆、摄影展馆、干货炒货、便利商店等，共19种业态；商铺类型：2层连体商铺，单铺开间3米、进深6-10米不等，特色餐饮以单体店形式居多；街宽：主街街宽14米，副街街宽3米；游船：定额载30人，加司机、导游共设32座，设电子语音播报系统；蒋家庄慢生活区是西溪湿地公园酒吧、简餐聚集地。业态类型主要以餐饮、酒吧、咖啡茶座、为主，其中包括：咖啡茶座、酒楼、日本料理、西式简餐、酒吧pub、南美烤肉等；街头地上停车，停车位共计25个；针对项目的思考针对项目的思考1、返璞归真，以现场手工艺、酿酒、豆腐、糖类、刺绣等增加项目的人文气息；2、设置“老临沂展馆”，用图片、文物等讲述临沂的发展、文化等，彰显项目的社会责任感及影响力；13/19【杭州河坊街】【杭州河坊街】14/19【简述及业态】【简述及业态】南宋御街是南宋皇帝朝拜祖宗时的专用道路，步行街。商铺类型：2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-18米不等；街道：街宽16米，全长4185米；牌坊：共设4个相同牌坊，8米（主）、2.5米*2（檐下），全长26米，屋檐上方分别是“止于至善、霓裳羽衣、天机云锦、执中致和”横批；推车摊：设有5个推车摊位，长2米、宽1.5米；高银街是杭州著名的美食街，为机动车道。街上散布着川、鲁、闽、粤、浙以及素菜、海鲜、快餐、日式铁板烧等各种菜系和风味餐馆计30余家，期间散落着药店、银行、茶铺、特产店、便利商店、小吃外卖店等。商铺类型：与河坊街背靠背2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-12米不等；街道：街宽16米；河坊街体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性，为步行街。商铺类型：与高银街背靠背2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-12米不等；街道：街宽13米，全长1800米；货廊：街中共设28个货廊，面积为2*2.5米=5平米；临街摊位16个，面积为2*1.5米=3平米；街头设43个入街货廊，面积为2*2.5米=5平米；停车：集中地只有在“吴山花鸟城”楼底有60个停车位；业态：花鸟工艺品城（街头）、冒险屋（怪宅）、餐饮、冷饮、手工糖果屋、咖啡茶座、打包游戏摊、手工炒茶茶铺、茶道馆、土特产、药店、饰品、丝