长长宁宁区滨区滨谷广谷广场项场项目考察目考察总结总结一、项目核心借鉴点二、开发背景(1)地段区位(2)经济指标(3)商业环境三、三大策略(1)商业定位(2)商业规划与经营(3)建筑规划一、项目核心借鉴点1、掌握不同区域社区型商业的各种特点；2、了解掌握政府区域规划及发展要点；3、专业系统性的商业整体定位；4、符合实操的业态组合及品牌搭配；5、人性化的动线设计及合理的面积分割；6、开幕初期优惠的商务条件及政府的扶持政策；7、符合项目各阶段有效的企划活动。二、开发背景——地段与区位本项目位于上海中心城区西部，南京西路商圈6.6Km距虹桥交通枢纽3.4Km中山公园商圈及虹桥机场约209.0Km淮海路商圈分钟车程，是大本案8.2Km6.7Km虹桥商务区链接市中心的重要节徐家汇商圈点。“大虹桥商务区”虹桥交通枢纽该区域战略正紧锣密鼓地筹备中,涉及长宁、闵行作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为、嘉定及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建上海链接长三角及全国的关键性功能节点。成将带动上海中心城外围及西部区域的崛起。二、开发背景——地段与区位轨道交通二号线威宁路展上盖，零距离连接；距虹桥机场20分钟车程，具备临空门户优势；古北路桥、威宁路桥横跨苏州河，便利了长宁普陀两区的互动。距南京西路中心位置20分钟车程；距内环高架8分钟车程；距中环线3分钟车程。二、开发背景——经济指标基本信息地址：上海市长宁区天山路/威宁路发展商/营运方：上海市长宁房地产经营有限公司，交通：地铁二号线威宁路展，公交71、72、74、114、158、808等项目体量一期：33475.05平米二期：约30000平米项目工程节点项目整体动工2009年年初项目一期交房2010年12月项目整体定位项目一期开业：2011年年初综合型生活广场（零售、餐饮、休闲、娱项目二期动工：2011年乐）二、开发背景——经济指标地铁人流动线地铁上盖的便利性，与轨道交通二号线2、4号口直通地面人流动线威宁路桥连接着普陀办公商务区的便利性四面住宅人流到达率便利性二、开发背景——经济指标1、项目广场设置宽约24的空间停车90泊2、威宁路沿线路边停车3、项目与天山星城间空地停车40泊4、交通银行门口35泊共计：约165辆以上停车位二期规划前方广场增加90泊二期地下车库230泊新增共计：320停车位二、开发背景——经济指标一、二期占地总面积25132m2技一期总建筑面积33475.05m2术指一期建筑高度27.9m标容积率2.32一期建筑密度41.4%二、开发背景——周边商业环境长宁区现有主要商圈：1、中山公园商圈集商务、购物、休闲、娱乐文化和居住等功能为一体的上海市级商业中心2、虹桥商圈集商业、餐饮、休闲、娱乐文化等多功能为一体的虹桥涉外贸易中心在建商业中心：1、曹家渡商圈体验型定位的社区型商业中心2、天山路商业街与虹桥涉外贸易中心服务功能匹配的休闲约了、购物中心3、定西路商业街休闲、小餐饮为主的商业街4、仙霞路商业街东段（古北路至延安西路）商务配套本项目位于天山路仙霞路商业圈内，西郊百联商性高端商业街西段（芙蓉江路-威宁路）休闲娱乐圈辐射范围的边缘；街基于本项目处于长宁区重点发展商业点的中重要5、黄金称道与古北高档住宅相匹配的现代商业街位置；寻求差异化优势、形成项目独特商业定位是本项目的最大亮点。二、开发背景——周边商业环境办公1、项目周边有大量中高端住宅项目，住宅入住率高，居民有一定的消费水准酒店2、本项目交通便捷、容易积聚仙霞路及延安西路沿线商务人群3、长宁区五星期以上酒店众多，酒店住客也将成为本项目的潜在消费群体天山路沿线住宅仙霞路沿线住宅天山路沿线办公楼延安西路沿线办公楼仁恒河滨花园新城花园长房国际仲盛金融中心天山河畔花园星霞地新虹桥捷运大厦龙峰大厦虹桥别墅区海逸公寓仙霞大郡下下路沿线办公楼华融国际大厦檀宫天山中华园景博花园上海丽晶大厦中澳万众商务大厦西郊别墅明苑别墅天山星城绿地公寓嘉麒大厦延安西路沿线酒店绿康公寓虹桥上海城柏仕晶舍延安西路沿线住宅上海千禧鸥大酒店天山新苑国贸中心文华别墅翡翠花园公寓虹桥宾馆元丰天山花园世茂中心满庭芳东方金门花园银河宾馆魏宁花苑新虹桥大厦万国别墅东湖名苑太平洋喜来登扬子江二、开发背景——周边商业环境序号名称体量（万/m2）套数1仁恒河滨花园3219462天山河畔花园272171项目所在区域内，中高端3御庭酒店式公寓2.9378住宅楼盘云集，4天山华庭8.81028其中不乏仁恒置5海逸公寓11520业及凯德置业的6天山颐景园161241地标性住宅。预7元丰天山花苑121116计周边中高端社8天山大厦0.307940区人口为5万人9宝地新品1.33100左右，为本项目10天台家园12-提供了具备较强11光华大厦1.4283购买力的消费者12天山星城201260。13泰荣苑2.66-计147，37910083三、三大策略——项目商业定位高端时尚化随机性消费目的性消费传统化大众三、三大策略——商业规划与经营三、三大策略——商业规划与经营一层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营二层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营三层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营四层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营创意宝贝五层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营纯K派对六层平面图住食行/娱育/乐衣三、三大策略——商业规划与经营1、充分的了解周边消费者的消费需求，引入生活配套、休闲娱乐也太；2、抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，星城区域商业市场的独特亮点；业态比重三、三大策略——商业规划与经营楼层租金报价（/天/平米）12.00（目前部分小面积转租达181F元/平米）2F8.003F6.004F5.005F3.00物业管理费：30元/平方米/月工程方面：各层铺位配备水电煤注：以上根据使用面积计算。三、三大策略——建筑规划大面积的玻璃运用增强现代时尚感三、三大策略——建筑规划现代艺术感强的沿街休息椅、水流，增强客户驻留谢谢！