谨呈云南锦东房地产开发有限公司曲靖南城曲靖南城曲靖南城曲靖南城门门门门五村地五村地五村地五村地块块块块初步初步初步初步发发发发展展展展报报报报告告告告100%项目前期阶段报告目录地地块块及及区区域域竞争竞争分析分析我们能做什么？目目标标客客户户群分析群分析我们要卖给谁？物物业组业组合及合及规划规划建建议议我们打算怎么做？投投资资收益情收益情况况分析分析这样做我们能得到什么？前言锦东地产第二季——南城五组城中村改造项目曲靖南市区——就目前曲靖城市地产的格局及购房群体的角度来看，南市区是中高端项目密集的区域。区域内不缺乏配套资源强大的项目，物业形态丰富；也不缺乏交通便利的项目、更不缺乏高品质的项目。各种物业形态、任何一个项目都在寻找自身的产品差异化，这些项目时刻都在市场上释放自己具备差异化、品质化的卖点。南城片区属于曲靖逐渐成熟和强大的“宜居”区域，我们理所当然面临着激烈的市场竞争。因此，在市场繁复的区域和环境中，我们需要评估本地块及区域市场、产品的特性、细分市场，寻求符合地块基础特色的定位，找到市场某一类产品的空白市场来开拓，是本项目要深入去研究的问题。深入研究第一步：我们有什么？我们能做成什么？在我们的策划眼里，我们不缺乏创意，不缺乏高度，但是任何创意和高度都离不开项目的本质。——让我们如实的研判项目地块及区域本身地块区位位于南城门片区，人口活动密集；靠近主城区，同时依托区域内地块区位大型综合配套项目，物业未来具备一定的升值潜力。位于城市居住较为密集的南片区项目位于曲靖南片区，珠江源大剧院周边，南城门1公里商圈范围内，距离主城区核心商圈较近享受南片区未来便利的综合配套受益于麒麟嘉城大型综合商业的运营，一定程度上带动了未来区域内物业的升值潜力地块风貌四面被城中村包围，缺乏可发展的景观资源；区域内整体风貌环地块风貌境较差。地块四至东经长兴路可到达麒麟嘉城片区；西面临城中村；南面可达曲靖南部核心居住区；北面经子午路可达南城门、麒麟南路商圈资源环境地块四面均被居民自建房包围，周边建筑规划密集、压抑；整体环境为差，不具备可发展的景观、生态资源周边人群区域内人群以外来打工人员为主，扎堆租住；城市中低端收入型地缘客户为辅；人口密集，但整体人口素质相对较差地块交通与主城直线距离相对较近，但部分路段路况较差，项目进入性交地块交通通复繁杂，需穿越城中村周边交通情况：?目前到达项目地需要路经城中西侧路况南侧路况东侧路况村，道路情况较差；进入性交通主城区需要穿行?西侧进入性相对便利，东侧道路由于目前被集贸市场占据，交南城门通十分拥挤，进入性项目受阻公交车通行情况：子?项目附近有一公交车站，也是午本案路目前区域周边唯一一条公交车线。周边配套地块周边大型生活配套匮乏，商业以满足基本生活的初级配套及周边配套娱乐配套为主目前周边配套十分匮乏?项目周边1.5公里范围内大型生活配套设施匮乏；缺少药店、医院、生活超市KTV会所?周边城中村镇，流动人口集职中职中中，无商业，业态主要满足本案基本生活为主幼儿园?项目周边的商业业态以网吧菜市场、酒店、五金、汽车零件配件、美容经营为主地地块环块环境境评评估估小小结结1周边缺乏成型的自然资源支撑，不利于项目后期品质的打造及价值提升2四面被城中村包围，周边环境较差；进入性交通复杂不便利3周边缺乏大型生活配套设施，现有条件居住品质感无法通过配套体现项目地块初步定性：从地块基础条件分析得出，地块本身及周边不利环境因素制约了项目往品质型住宅的发展方向。按照现有条件评估，地块仅具备发展以满足城市普通居住功能的快消产品的条件南片区住宅项目供应体量约为60万方，套数约为5500套，竞争十分激烈区区域域竞争竞争分析分析；主力供应产品以110㎡以上的舒适性三房为主，功能与性价比结合的小户型刚需产品偏少；南片区整体竞争格局☆☆区区域域价价格：格：2802800-40000-4000元元//平米平米；；☆☆客客户户特特征征：本地升：本地升级级客客户户，地，地州州迁迁移移客客户户☆☆产产品形品形式式：：高高层层、、小小高高层产层产品品为为主；主；☆☆未未来趋势来趋势：：供供应较应较大，片大，片区竞争区竞争日日趋趋激烈激烈区域楼盘名称楼盘品质建筑形态户型区间总户数两房比例三房比例四房比例销售率云峰花园中档点式57-142㎡36220%70%10%90%彩云佳园中档板式98-136㎡126　20%46%12%78%麒麟嘉城2中档点板86-127㎡70014%56%30%2期售罄期景泰瑞园中档点板89-14150111%89%0%未开盘南市区官城国际中档点式107—139㎡1860%85%15%98%世纪涛岸2中档板式、点式85-143㎡35214%50%36%91%期阳光上城中高档点板57—170㎡111410%56%26%一标段售罄金座福城中档点板85—124㎡178223%56%11%90%御景花香中档板式106——1364070%100%0%98%区区域域竞争竞争分析分析周边竞争格局项目名称云峰花园定位推广语：开发商城市贵族公寓地理位置曲靖寥廓南路与昆曲高速交叉处物业类型普通高层公寓、多层住宅开盘时间2012年入伙时间2013年6月占地8760㎡容积率3.0总户数348户面积区间55—144㎡销售电话0874-8908888停车位120销售率约80%绿化率20%产权年限无产权（小产权房）价格一期起价2600元/㎡，目前均价3300元/㎡整体评价：目前剩余产品近60套，多为120-144㎡大户型；购买群体主要为周边城中村打工人员、周边常驻村民及昆明投资客。项目周边环境一般，客户对环境抗性不大。项目优势：优势在于临街，交通出入方便项目劣势：产品设计缺乏品质感，内部基本享受不到景观资源。产权无保障区区域域竞争竞争分析分析周边竞争格局项目名称彩云佳园定位推广语：开发商地理位置曲靖寥廓南路物业类型普通小高层住宅开盘时间2012年6月入伙时间2013年4月占地13000㎡容积率3.2总户数123户面积区间89—143㎡销售电话0874-3333333停车位80销售率约75%绿化率35%产权年限实为70年，但无具体证件价格开盘均价3300元/㎡，目前均价3600元/㎡整体评价：目前剩余产品近40套，多为130㎡以上大户型；购买群体主要为周边常驻村民、企事业单位职工及昆明投资客。项目优势：优势在于两面临街，交通出入方便。有条件做临街商业作为社区生活商业配套项目劣势：主力产品面积过大，整体内部景观较差；临街商业暂无销售机会，目前开发商自持正在招商，但招商无太大进展。区区域域竞争竞争小小结结1项目所属的南片区整体供应量近60万方，竞争激烈项目所属的南片区在售项目主要以品质型三房为主，功能与性价比结合2的中小面积户型空缺3项目周边竞争楼盘产品及规划方面品质感较弱，卖点过于单一4项目周边竞争楼盘为小产权房，无产权保障以上两个竞争项目定位均为城市普通中低端住宅，相对于整个南片区来讲，缺乏突出的卖点。但由于入市时间早，市场环境等因素，取得了一定的销售成果。回到本项目配套环境市场不占优势缺乏品质支撑整体行情较差XXX受受诸诸多多不利因素制不利因素制约约，通，通过过什什么么方方式式来规来规避避自身缺点，自身缺点，实现实现突突围围？？成功成功案例案例研研究究寻找所处区位、周边环境、客户群体类似的项目，评估个案产品、整体规划及项目主题形象开发商：银海地产占地面积：16645㎡容积率：3.2案名——银海城市花园建筑面积：53264㎡建筑密度：37%总户数：391户入市时间：2004年销售均价：3000元/㎡项目优劣势分析项目不利因素项目有利因素?四面被鼓楼村包围，进出性交?区域内无竞争，缺乏户型与性通狭窄且错从复杂价比结合的产品?周边居住人群收入、素质偏低?多条公交线路经过，5分钟达；居住环境较差到昆明主城核中心区?周边景观资源匮乏，地块不规?享受周边优质教育、主城中心整；区商业配套市市场场定位：“城市里的中定位：“城市里的中小小型型纯纯粹粹宜居型物宜居型物业业””客客户户定位：“定位：“项项目周目周边边企事企事业单业单位人群，城中村改造位人群，城中村改造迁迁移移人群”人群”形形象象定位：“城市中心定位：“城市中心旁旁的的东东南南亚热带亚热带景景观风观风情情园园””可借鉴点：虽距市中心近，但该项目结合了地块、周边、人群等特点规避利益最大化，而是依靠现有条件，针对性的项目定位、客群定位，并做足品质卖点（既景观、功能功能与性价比结合的产品），从而实现快速销售。成功成功案例案例研研究究超高户型利用空间；东南亚组团式景观规划、户户见景产品附加值提升——阳台赠送，内部空间利用景观附加值提升——东南亚组团式围合精致景观生活阳台城中村北景观阳台京路景观?庭院、中空位?庭院、中空位阳置可改成房城中村置可改成房间间台，，实现实现11变变、的空22、22变变33的空附加送间间附加值赠值赠送案例案例研研究究小小结结总体借鉴方向原则：“功能与性价比高度结合”方向方向1—1—产产品品取取胜胜提高住宅户型赠送率，产品附加值取胜；具体通过设置阳台、凸窗的方式来加强户型内部使用功能，实现产品价值提升方向方向2—2—景景观观取取胜胜通过精致景观设置，来实现社区整体居住生活品质提升；组团式合院景观项目市场定位推导确立项目市场定位方向从而解决第一个问题项目市场定位推导——“我们能做什么？”??项项目基本情目基本情况况??区区域域竞争竞争情情况况??成功成功案例案例分析分析?价格适中，追求快销?周边自然资源匮乏?南片区供应达60万方，竞争激烈?产品具备丰富的附加?周边环境较差；进入值性交通复杂不便利?功能与性价比结合的本项中