调研报调研报告告万科五玠坊万科五玠坊2013年4月1.区域认知随着世博会的召开，2008年之前还主要是动拆迁客群集聚的三林板块，地段价值突显。越来越多的本地与外地的中产阶级客群竞相购买该板块内楼盘，三林板块的房价也一路水涨船高区域环境?世博之后，有世博带来的各种资源配套已经扎根在这片土地，商业中心、医疗、生活配套逐渐齐全，三林版块正在发育成熟；商务环境?后滩、耀华两大国际商务区支撑起三林的土地价值，将成为未来后世博贸易中心的核心所在；人文环境?梅赛德斯奔驰文化中心，东方体育中心等艺术文体场馆，提升三林的文化、居住品质；生活环境?上海浦东医院以及沃尔玛、家乐福等大型商超市，也从日常生活的每一个方面，完善了三林的区域格局，生活氛围逐渐浓郁；1.区域认知位于后世博时代的浦东三林板块，出行便利，配套同时拥有城市公园和成熟商业完善，环境优美，坐拥城市资源和生态资源。?位于浦东核心三林地区，拥有三林公园、世纪公园等天然氧吧；?除了周边成熟商业外，项目自身配备了约2万㎡由多位国际大师打造的精品商业。?周边商业综合性购物广场：3个（森宏购物广场、中房金谊广场、三林城市商业广场），大型卖场：9家（沃尔玛、大润发、农工商、华联吉买盛、好又多、世纪联华、家乐福、卜峰莲花），中型超市：约33家（联华、华联占比80％、迪亚天天、伍缘、家得利），集中商业街：7条（昌里东路商业街、南码头路路商业街、成山路商业街、灵岩南路商业街、海阳路商业街、安盛街商业街）拥有丰富的教育资源?众多市、区重点院校集中于周边，满足不同年龄段的求学需求。?整个大三林板块拥有众多的幼儿园、中小学，其中杨思中学、三林中学、上南中学这三所浦东新区重点中学分别位于三林的三个不同区域，大大丰富了板块内的教育资源二环三桥四隧四轨道，交通便利?步行5分钟可至6号线高青路站；?此外，周边还有轨道7号线、8号线、及11号线（延伸段在建）；?二环：内环、中环（距上南路匝口1公里）；三桥：卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥；四隧：西藏路隧道、打浦桥隧道复线、上中路隧道、龙耀路隧道。2010年尚东鼎上市，成为三林板块最高端的住宅聚集区。2012年万科五玠坊上市，万科将旗下最顶级的低密度大平层项目开创性地引入该区域，那么是否能超越一条马路之隔的尚东鼎，让我们带着这个疑问走进万科五玠坊。2.项目认知?万科五玠坊总占地面积约12万方，由住宅商业2部分组成。住宅占地约10万方，商业占地约1.8万方，住宅由29栋5层精装修大平层点状分布组成，面积在240-330之间，绿化率高达40%。容积率仅为1.0；?万科五玠坊倡导本真生活，尊重自然和居住的统一，邀请了桢文彦、芦原弘子、叶锦添、彼得沃德克等国际大师团队打造高级住宅及商业。项目地址上海市浦东新区东明路2100号悦之丘开发商上海万科梦之湖首次开盘日期2012年4月中旬和之坪总建筑面积10万㎡总占地面积10万㎡五玠建筑形态29栋5层的多层坊商业花之谷车位比2.2容积率1.0绿化率40%乐之岛对外报价：40000-50000元/平方米报价实际销售均价：35000-38000元/平方米装修标准3000-4000元/平方米馨之亭小区正门3.项目规划设计景观规划：由日本设计师打造，被还原的日式园林景观是本案的一个亮点。下沉式广场花之谷梦之湖湖中亭五玠坊在景观设计上，由景观总设计师长谷川浩己、户田知佐，以一轴一带四组团景观打造出美轮美幻的园林景观，中央景观带总体面积约13000方，分为三层叠水的梦之湖，和四季长春的花之谷组成，并且在中央还整体掩藏了一个地上约80平，地下约1700平的会所，四组团景观由宠物撒欢的爱之园，缓坡般的悦之丘，儿童游玩的乐之岛与锻炼身心的馨之庭组成，秉持师法自然之理念，以疏密有致的布局，构筑出简约极富层次感的社区景观。3.项目规划设计公共部位：同样由日本设计师打造，全现代风格打造与项目定位的契合是一个亮点。五玠坊在公共部位上，亦由日本设计大师倾力打造。从售楼处门口黑底白字镜面材质的精神堡垒，到售楼处内（未来改会所餐饮用）处处古铜烫金色的立塑及壁饰，直至园林看房通道木格栅地板与玻璃嵌木框栏杆的搭配，无一不透着现代风格对项目的演绎。布置得疏密有致的户外休闲区，明快宽敞的会所泳池，尊崇简约的会客厅设计，更是共同对这格调作补充。3.项目规划设计供参观的样板房只有一种风格，室内硬装无品质感体现，软装属于高档住宅的低档次，无豪宅气质陶土百叶窗餐厅衣帽间样板房亮点：万科五玠坊创新应用陶土百叶技术，高品质的陶土板制成间隙统一的百叶窗，不仅可以随意调节光线，更能有效降低辐射。住户因采光和需求的不同，打开程度便各不相同，想要照射更多阳光时更可以收拢使阳光入室。4.项目推售分析注：推盘套数有微调整第一批：280四房及240-260三房各占据40%，除最上端中央景观房源外，其余基本属中等位置房源第二批：280四房户型占据50%，325户型30%，南向景观房进一步增多，同时拥有一批高压线房源，整体属于中上等资源。第三批：主推社区中央楼王户型及稳定去化边套三房户型项目以组团形式推售，分2批3次开盘（2012.5、2012.10及2012.12）。第一批及第二批已涵盖所有套型；两组团南北分界于中间主景观道路，后者也是重要带看动线，以梦之湖、馨之亭、悦之丘等集中景观给客户带来实景冲击，促组团房源成交4.项目推售分析户型配比：户型类型户型面积户型套数所占比例230-25037?项目整体规划为大平层，目前共有三250-26028三房260-2702733%房和四房二种户型可售；280-2904?三房主力房型面积在244-246㎡和小计96260-27032255-256㎡及263-265㎡三个面积段，270-2806四房主力房型面积在269、286-288四房280-29096300-3101367%㎡和328-330㎡。320-33052小计1994.项目推售分析户型情况：雪之明————246平米三房A户型特点：?大平层设计，一梯一户；?中西厨分离，充分划分空间；?巧妙利用通道的灰色空间，改中西厨造成的超大收纳空间及工人用该户型为D1户型，面积246平功能区超大面宽方米，位于位于1和2号楼中间房；套。?安装了陶土百叶窗的宽景阳台，为室内带来阳光的同时充分保护了卧室的私密性；?主卧的套房设计，大面宽的衣帽间。陶土百叶窗2号楼1号楼4.项目推售分析户型情况：云之心——328-330平米四房该户型为A户型，面积328-330平方米，四房二厅四卫，位于4、6、9号楼9号楼早餐吧功能区转角主卧阳台4号楼6号楼B1户型特点：?一梯一户，刷卡入户；?宽型的L型转角阳台，在阳台的连接转角处，设计出一个凹凸角，让宽景阳台从一个普通的行走通道转变成一个空中的半室外庭院；5.项目价值挖掘项目价值挖掘F（Features/fact）项目本身的特性/属性浦东中环12万方低密度社区、大平层、1.3万方景观园林、2万方商业配套、本项目大师设计作品、陶土百叶窗、户型南北通透、万科品牌、精装修、现代建筑风格、超大楼间距A(Advantages）相对于竞争对手的优势浦东中环核心区、唯一低密度社区、超大园林景观、超大楼间距、280-320㎡大本项目平层、大师设计作品、2万方商业配套、现代建筑风格B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目浦东中环核心区、唯一低密度景观社区、大师团队、创新设计5.项目价值挖掘蓄客方式具体B类客户数C类客户数D类客户数URBN来访邀约邀约客户到urbn进行一对一接待7130101活动三场项目推介会+第五园活动15633巡展联洋大拇指广场+古北家乐福2182212温州推介温州进行客户推介14930目标客户特征：?以居住浦东居多，尤其是联洋、三林、金桥、陆家嘴一带为主。?工作也大多在浦东，尤其以陆家嘴、张江、金桥、外高桥为主，其中陆家嘴客户占据一定比例。?年龄多在30-50岁之间，且以30-40岁的为主，对于新的设计理念接受度更高。?多为贸易、金融、IT业等轻资产、高智力行业的私营业主或私企高管，知识水平更高，不少有海外留学经验，对于本项目的设计理念，尤其是对大师设计认可度较高。?置业目的以自住“追求居住品质”为主，更为在意项目的品质细节及低密度规划。?购房时关注项目的地段，了解区域并有认同感，对区域未来充满信心。6.项目市场表现数据截止：日期2012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.122013.12013.22013.32013.42013.4.26供应面积333540019367000306230000成交面积9,0105,1372,9832,2001,92411,2426,45316,7774,0102,8987,5071,208?一期二期分3批预证，共83344方，前两批5万余方推量于当年12月中旬基本消化完毕。第三批推案总价段放大，时至春节过后，均价也有拉高，致去化放缓?采取高报低开配合暗中折扣的策略，三次开盘（2012.5、2012.10及2012.12）均有较好表现6.项目市场表现万科五阶坊户型与面积段交叉分析（按成交套数计）230-240240-250250-260260-270270-280280-300300以上房型供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交三房11373628272720004000四房000000322261296856551合计11373628275942612100856551万科五阶坊户型与总价段交叉分析（按成交套数计）房型/总价段700-800800-900900-10001000-110