东拓大亚湾建筑设计沟通稿www.fdcsky.cn用地分析www.fdcsky.cn基地概况游碧桂园旅涌假霞度闲星河项目休区惠阳菩提园本案凯旋居熊猫国际君豪公寓海岸国际公寓www.fdcsky.cn工作思路www.fdcsky.cn方案改进……总规建议……户型建议……商业建议www.fdcsky.cn规划开放空间/最优配置原则设计蝶式建筑，一梯四户，私密性好，居住感强?开发式空间布局,打造品质社区盘?小户型多建立在临道路一侧并临近核心筒,,附近大户型紧挨社区中心园林私秘性及居ＡＢＣ住感好,适合资源最优理论?以观赏性水景营造景观,增加社区买点?社区西面临路，且下面为商铺,在未来经营中,会受一定噪音影响?户型比较集中,户型在65-110M2区间,主要为二房、三房，以居住为主?整体布局来看西晒户型较少三联式设计导致间距过窄，会引起部分户型对视，并导致部分黑房、暗房。建议：在不损害建筑面积的情况下，提高居住品质，Ｂ单元住宅由原来的一梯四可变为一梯三，缩小户数，减少部分暗房，并可扩大中心园林www.fdcsky.cn景观，使空间显得不那么局促,而临近集中式商业的那部分住宅可以向后拉升,增加可销售面积,由原来的一梯六变一梯七,弥补损失的可销售面积；入口分析车库入口车库出入口商业入口住宅主入口www.fdcsky.cn景观分析最优户型景观户型www.fdcsky.cn户型建议www.fdcsky.cn户型区间分配在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。中端物业定位舒适型住宅主流户型本项目物业功能经济型紧凑型户型主二房二厅一卫二房一厅一卫一书房三房二厅二卫四房二厅二卫流80－90平米90－100平米110－125平130－150平米米25%15%50%10%一房一厅一卫二房一厅一卫三房一厅一卫三房二厅二卫目项35－45平米60－70平米90－100平米95－110平米20%50%20%10%www.fdcsky.cn根据我司对客户需求意向及适用性的研究，对家居型产品各功能开间及面积提出以下建议：功能区尺度面积范围趋势客厅开间≥4M走少，偏向实用性走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间餐厅净宽≥3M，临窗设计走大，有独立的卫生间、更衣室、有休闲主卧室开间≥3.6M;30M2≥面积≥20M2阳台次卧室12M2≤面积≤15M2平衡保姆室4M2≤面积≤6M2平衡，与工作阳台连接卫生间6M2≤面积≤10M2走大，三进式设计，使干湿真正分区厨房净宽≥2.5M;10M2≤面积≤15M2走大，附带工作阳台储藏室4M2≤面积≤6M2平衡，走入式设计6M2≤面积≤15M2;净宽≥1.6M;阳台走大，功能可设为健身、休闲等栏高≥1.2M工作阳台4M2≤面积≤6M2;净宽≥1.2M平衡，兼洗衣间功能www.fdcsky.cn深圳常见面积赠送手法深圳常见面积赠送手法www.fdcsky.cn实惠舒适借鉴一：户型平面设计?创新元素：露台可改房、隐藏式衣柜、可拆卸凸窗。阳光观景房?明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度。?赠送入户花园、露台、提高产品的凸式衣橱附加值。入户花园2房2厅1卫户型增值元素客厅阳台入户花园空中花园凸式衣橱www.fdcsky.cn实惠舒适借鉴二：户型平面设计凸窗设计入户花园赠送露台赠送两台挑空露台采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等于赠送了一间阳光室。大面积入户花园，可改为餐厅使用，落地凸窗大大增加了室内空间。www.fdcsky.cn实惠舒适借鉴三：户型平面设计利用中部大面积挑空层设计，在施工验收后，将挑空部分加顶，形成一间独立的房间，可做书房、卧室或其它功能房。同时采用大面积奇偶层大阳台＋大露台组合设计，具有更大的室外活动空间www.fdcsky.cn实惠舒适借鉴四：户型平面设计一房可变两房www.fdcsky.cn实惠舒适借鉴五：户型平面设计1＋1＝1　两个一房一厅可拼为二房二厅www.fdcsky.cn户型借鉴元素：凸窗设计www.fdcsky.cn户型借鉴元素：墙面处理www.fdcsky.cn住宅类户型设计示意图住宅类户型设计示意图www.fdcsky.cn小两房示意小两房示意图图www.fdcsky.cn小两房示意小两房示意图图www.fdcsky.cn功能两房示功能两房示意图意图www.fdcsky.cn功能两房示功能两房示意图意图图中多功能房由于层高低于2.2米,面积全部赠送www.fdcsky.cn功能两房示功能两房示意图意图www.fdcsky.cn三房示意三房示意图图www.fdcsky.cn产品总结:　　尽管惠阳－大亚湾区域内的房价只有深圳均价的三分之一，但是，深圳的客户会以深圳的地产水平来审视本区域内的地产产品，同时本地客户，经常来往深圳，对深圳的产品具有较强的认同感，他们也希望能在家里住上与深圳同类的物业。　　因而，惠阳－大亚湾区域的地产产品不应落后于深圳太多，未来将处在同一水平线上，深圳的设计因素，值得我们去借鉴，去研究。www.fdcsky.cn商业分析www.fdcsky.cn商业布局常规形态分析:位置几何中心沿主要道路主要出入口分散在道路四周?服务半径小，便于?可兼为本区和相邻?便于本区居民出?居民使用方便，可居民使用居住区居民及过往入使用，也可兼顾选择性强顾客服务其他居住区居民使?经营效果好优点?有利于街道景观的用组织?便于交通组织特点内向布点不利于吸可能会对交通产生沿街面减少，对过面积分散，难以形成引更多的过路顾客一定的干扰往顾客的吸引降低规模缺，可能影响经营效经营效果不佳点果模式图结结论论??本本本本项项项项目商目商目商目商业业业业宜采用沿主要道路布置模式，不宜采用宜采用沿主要道路布置模式，不宜采用宜采用沿主要道路布置模式，不宜采用宜采用沿主要道路布置模式，不宜采用内内内内街形式。街形式。街形式。街形式。www.fdcsky.cn本项目商业布局建议:?建议本项目商业沿路及区间路沿街满铺，不做内街。?规划路商业价值高，是项目及周边整个区域的商业核心地带。?可考虑在规划路和区间路交口地块做中小规模集中商业CA，同规划商业塔楼E成犄角之势，促进项目西侧路沿街商铺发展。?可考虑在A东南侧用街铺形式将C和E连接起来，将A独立在整个社区围合空间之外，最大化挖掘A地块商业价值EAwww.fdcsky.cn放映结束谢谢观看www.fdcsky.cn