14／7／31扬州房地产市场投资分析报告www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／32城市认知www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／33城市历史素描?扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。?现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。?曾是文艺繁荣之地地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。?“联合国人居奖”获奖城市作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／34爱耍气派的扬州人扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／35曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善扬州对外交通示意图观点:交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／36随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升扬州历年客运量及增幅情况10000814487030.174739.0%8000659068978.4%0.086.9%60000.064.7%40000.0420000.020020022003200420052006扬州历年货运量及增幅情况客运量（万人）增幅（%）700064070.1551858559.4%6000493352230.08500040005.9%5.6%6.1%0.0630000.04200010000.020020022003200420052006货运量（万吨）增幅（%）www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／37都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析扬州?长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体镇江化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无南京直接促进作用。?南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。?另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／39883年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市?1982年，扬州被国务院首批公布为中国邗江区：24座历史文维扬区广陵区宝应县化名城之一。1983年，扬州升为地2001年撤县设区，之前曾两度跻级市。历史上最早的扬州城即诞生在今维原广陵区，地改市前的县级扬州市域?1996年8月，经国务院批准身全国百强县，现辖，扬州市行政区划11调整个镇、扬区的土地上，面积。3；现广陵人是正宗扬州人的代表；广120平方千米撤销县级泰州市，设立地个街道办事处，面积级泰州市，原由扬州市代757，人口平方公管的26陵区位于扬州中心城区万人，是古城扬州的发祥,面积69平5031泰兴、姜堰、靖江、兴化里，人口4个县级市归万，是古城扬州经济划泰州市管辖地。区内风景如画，景色宜人，闻。方公里，总人口万人，由于原实力最强、区域面积最大、发展名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广来的工业基础薄弱，产业园的建设又扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个潜力最足的一个区。陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹刚刚起步，目前的园区建设水平落后县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。高邮市均坐落在该区。于邗江区和维扬区。江都市维扬区广陵区仪征市邗江区www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／39城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；　　　　　　　沿江开发，构建带状组团式滨江城市群以扬州、仪征、江带状组团式滨江城市都及产业园区等多群的定位有利于城市个城市核心，呈沿整体经济活跃度的发江带状发展。展，但由于产业类型的区隔，在一定程度上降低了主城对人口阳江园的凝聚力。业工广陵杭集产业园产业园邗江工业园仪征汽车工业园仪征化学扬州港口工业园工业区观点：扬州市府的意图在于紧密依托南京以促进城市发展。带状组团式滨江城市群将主要促进西部仪征和南部港口工业区的发展，而仪征是一个独立的城市体系，其发展对市区市场需求的促进作用有限。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／310确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素扬州城市总体规划确立“主导向南、西进东联”的城市发展战略。城市发展关键词：?文化内涵看老城区，?现代气息看新城区，文化风景区?生态环境看瘦西湖景区，?经济发展看沿江地区。广陵城市CLD中心江泽民：把扬州建设成古代文化扬州新老城区城与现代文明交相辉映的历史名城——有了西区的重点发展。胡锦涛：加强沿江大发展，构建长江黄金水岸线——有了主导向沿江工业区南的城市规划。本界市府：以运河申遗为突破——有了广陵新城的规划。观点：虽然扬州的规划导向在努力迎合众多领导人的意图，但最值得关注的仍是本界市府的政治理想。西区已经率先发展，南部目前远未成熟，故东区将成为未来几年发展的热点，且其内在思路应在于连接近在咫尺的江都。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／311从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗观点：土地利用规划折射出政府的建设意图。可由此判断出城市发展的脉搏和梯度：西部——东部——南部。此可作为万科拿地策略的重要考量因素。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／312整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局景瘦东北分区西北分区区西湖东河部东老城区西部分区分分区区相对落后分区，西南分区风景旅游区老城边缘区域东南未来产业园区未来城市行政分区、未来物流枢行政、商纽中心大学城原城市生活区+业中心扬州港区、物流产业广陵新城区，园区、化工产业区产业园区，LED南部分区未来城市商务产业园、食品园、、行政中心物流园观点：新一轮的规划导向下，城市展开了新的发展框架，同时开始呈现出明朗的功能分区，其中最值得关注的依然是城市的东西两翼，其功能定位特质很可能导致未来“东富西贵”的www.fdcsky.cn区域形象。中国地产商域网14／7／31613西部城区和河东分区是城市近期发展重点区域完成文昌大桥建设工作，建设围绕自然生态和历史文化两条主京杭大运河风光带，推进广陵线，打造“国内一流、国际知名行政中心改造。的著名旅游景区。河古运京杭完善西城商业副中心和新城生活大重点建设港口工业园和瓜洲新区，配套设施建设，推进新城西区行运建设扬州港，综合物流园区；加快政商务中心建设。河扬州南部道路的建设，打造南部副中心。观点：对于西区而言，因其发展已经具备一定的成熟度，故以“完善”为主，而河东分区的建设则基本是从零开始，故西区的土地价值仍将进一步彰显，而近期重点发展地区分布东区土地价值则仍有待时间培育，此刻关注东区土地市场应是踩准了城市发展的节拍。www.fdcsky.cn中国地产商域网14／7／3关于几个核心经济指标的考量14——经济总量扬州历年GDP及增幅扬州历年人均GDP及增幅14.7%15.0%1100.1615.2%24048120013.4%16%2500025%20.1%2038911.1%922.0290012%2000021.8%20.3%20%760.331394916747631.77150001204415%600544.288%15.8%1000010%3004%50008.6%5%00%00%2002200320042005200620022003200420052006GDP（亿元）增幅（％）人均GDP（元）增幅（％）四城市近三年GDP比较四城市近三年人均GDP比较亿元元15004000010002000050000200420052006200420052006扬州788.13922.021100.16扬州173592025124543镇江781.16871.671021.52镇江292353259738088泰州705.2822.261002.28泰州140141636619933马鞍山265.09371.