房地产行业介绍白宏炜2008年5月基本内容?行业概述?发展趋势?估值分析?投资建议2行业概述基本概念行业概述?房地产：房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产五大类。?房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。4行业特点行业概述房地产行业开发周期长、涉及业务多2.5到4年的时滞基于当前需求的进入市场的投资决策有效供给?资本密集型；0.5到1年土地购?不可移动性；置0.5到1年规划设销?开发周期长；计售0.5到1年建筑施确?工认供应链长；时点?政策作用强。项目预售1.5到2.5年竣工入住2.5到4年5当前房地产行业发展的主要问题行业概述?房地产投资增长率过高；?供应结构不合理，房价偏高；?政策的实施不连续性；?局部区域价格上涨过快；?房地产融资渠道单一，对银行依赖过大；?土地价格上涨较快；土地供应不科学；?房地产企业数目多，规模小。6发展趋势行业供求--供求差短期难以逆转，但差距逐步缩小发展趋势商品房竣工面积(左轴)(百万平方米)(元/平方米)商品房销售面积(左轴)商品房竣工面积同比增速：9005,000商品房销售单价(右轴)2007年实际值：9.8%；8004,5007002008年预测值：13%；4,0006002009年预测值：15%。3,5005003,000商品房销售（含预售）面积增速：4002,5002007年实际值：25.7%；3002,0002008年预测值：-15%；2002009年预测值：5%。1001,50001,00008年房价走势：1996199719981999200020012002200320042005200620072008E2009E我们认为全国房价很可能走稳，大幅上涨和大幅下跌的45%竣工面积同比增长可能性不大。销售面积同比增长商品房价涨幅35%25%14.8%15%14.1%12.9%3.3%5.4%10.4%5.0%5%2.9%2.9%3.8%0.0%-5%-0.5%-15%19981999200020012002200320042005200620072008E2009E8行业供求—供应量不可能快速增长发展趋势先行指标显示未来供应量不可能快速增长土地购置面积同比增长YTD100%80%60%40%20%0%-20%-40%00-0100-0701-0101-0702-0102-0703-0103-0704-0104-0705-0105-0706-0106-0707-0107-0708-0135%商品房在建面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD30%25%20%15%10%5%0%05-1206-0306-0606-0906-1207-0307-0607-0907-1208-03来源:CEIC,中金公司研究部9行业供求—供应量不可能快速增长（续）发展趋势土地供应紧缩是长期的?新增土地供应紧缩?土地囤积不利于供给增加?土地有效供应不足全国耕地面积变化(亿亩)20.019.4519.38年均减少0.15亿亩(100亿平方米)19.519.2419.1418.8919.018.51年均可允许减少0.02亿亩(13亿平方米)18.3718.518.3118.2718.0018.017.517.0199819992000200120022003200420052006.102020资料来源：Soufun数,据库CEIC10行业供求—需求依然形成有效支撑发展趋势宏观经济依然支撑房价房价涨幅与GDP增幅、居民收入增幅相辅相成21%全国商品房均价增幅15%美国住房价格指数变动18%城镇可支配收入名义增幅美国人均可支配收入变动15%美国10%12%9%6%中国5%3%0%0%-3%197719801983198619891992199519982001200420071998199920002001200220032004200520062007人民币加速升值提升资产价格韩国房价指数（左轴）5,000(元/平方米)房价（左轴)9.0260美元对韩元汇率(右轴)1,500美元对人民币汇率(右轴)8.52301,3004,0008.02001,1001703,0007.59001407.02,000700中国110韩国6.5805001,0006.019891991199319951997199920012003200520071998199920002001200220032004200520062007来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部11行业供求—需求依然形成有效支撑（续）发展趋势宏观经济依然支撑房价（续）中国人口红利优势将持续(%)35-54岁人口占全国人口比例房价指数35-54岁人口占全国人口比例（左轴）土地价格指数（右轴）3525035160.0030140.0030日本中国200120.002525150100.00202080.00151510060.00101040.00505520.000-001955195919631967197119751979198319871991199519992003200719751980198519901995200020012002200320042005200620102015202020252030真实利率为负支撑资产价格80%16%20%中国房价年涨幅（左轴）8%香港香港房价格年涨幅(左轴)中国香港真实利率(右轴)中国真实利率(右轴)60%12%15%6%40%8%10%4%20%4%5%2%0%0%0%0%-20%-4%-5%-2%-40%-8%198119831985198719891991199319951997199920012003200520071998199920002001200220032004200520062007来源:CEIC,Soufun数据库;中金公司研究部12区域市场--调整将是区域性、结构性和阶段性的发展趋势上海月度住宅成交量(左轴)商品房售价同比增长(右轴)(百万平方米)4.550%上海房价调整借鉴平均售价从2003年初4,300上涨到2005年政策密集出台4.0年初的7,100，年均涨幅33%两年内直到2007年初，上海房价基本停滞不前，但均价并未出现40%3.5大幅下降。3.030%?调整原因：05年之前房价涨幅过大；2.520%?调整程度：均价滞涨但未跌，持续近2年；2.0?成交变动：调整初期急剧下降，后缓慢恢复1.510%；房价大幅上升，成交量高企房价涨幅趋缓，成交量大幅下降房价滞涨，成交量逐步启稳成交量回升，房价上扬1.0?市场现状：成交量回升，价格重新开始上扬0%。0.5--10%2003-032003-072003-112004-032004-072004-112005-032005-072005-112006-032006-072006-112007-032007-072007-112008-03深圳月度住宅销售面积(左轴)商品房售价同比增长(右轴)1,000(千平方米)70%政策密集出台90060%80070050%深圳乃至珠三角是否会60040%重复上海调整之路？50030%400300房价大幅上升，成交量高企9月新政带来成交量急剧下降未来发展趋势如何？20%20010%100-0%2006-012006-052006-092007-012007-052007-092008-012008-052008-092009-012009-052009-09来源:CEIC,Soufun数据库，中金公司研究部13区域市场--上海发展趋势商品房销售面积增幅高于竣工面积增幅供给小于需求；房价07年开始上扬70%商品房销售面积同比增长YTD(百万平方米)商品房竣工面积(左轴)(元/平方米)商品房竣工面积同比增长YTD40商品房销售面积(左轴)10,00050%35商品房销售单价(右轴)9,000308,00030%257,000206,00010%155,000-10%104,00053,000-30%02,00005-1206-0306-0606-0906-1207-0307-0607-0907-1208-0319951996199719981999200020012002200320042005200620072008.3新开工面积同比下降较大，未来供应量仍将有限上海住宅成交量近期仍处于相对低位(千平方米)上海近几年来每周住宅成交量40%房地产开发投资同比增长YTD1,000商品房在建面积同比增长YTD30%商品房新开工面积同比增长YTD80020%60010%均线0%400-10%200-20%五一节国庆节国庆节春节五一节春节春节-30%0春节05-1206-0306-0606-0906-1207-0307-0607-0907-1208-032004-102005-042005-102006-042006-102007-042007-102008-04来源:CEIC,Soufun数据库,中金公司研究部14区域市场--北京发展趋势供求双降商品房市场萎缩力度较大110%商品房销售面积同比增长YTD商品房竣工面积同比增长YTD(百万平方米)商品房竣工面积(左轴)(元/平方米)80%40商品房销售面积(左轴)12,00035商品房销售单价(右轴)10,50050%309,00020%25207,500-10%156,0001