Part1宏观政策解读Part2成都市总部基地市场概况Part3项目区域市场状况Part4项目运营战略Part5项目产品战略Part6项目营销推广战略《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netPARTPART11宏宏观观政策解政策解读读《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1政策综述“限购令”自2010年从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前已覆盖逾30个城市；其对楼市调控效果已初现端倪，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，区县城市房地产市场相对火热。二套房首付提升至六成是自2000年以来最严厉的一次针对首付的调控政策，综可见政府调控房价的决心，以及本次调控政策的给力。同时不排除政府再出新政的可能。述二手房营业税翻倍，从差额到全额征收5.5%的营业税使得5年内房源再交易成本上涨，存量房市场惨淡。商业地产不在此次调控的范围内，受影响较小。成都“地票”卷土重来，保障性住房供应增加，进入“保障元年”通胀及人民币预期加重投资客户减少行政调控加强前期政策的不温不火供应、成交量下降高房价的“民怨沸腾”市场进入调整期《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2存贷款利率贷款准备金率存款准备金率5年以调整时间1年5年以上自去年底，央行已第四次加息，调整时间1年上2006-8-193.06%4.14%主要针对前期信贷增长过快、物价2007-3-186.39%7.11%2007-03-183.33%4.41%2007-5-196.57%7.2%创新高及预防通膨。同时也是“国2007-5-193.69%4.95%2007-7-216.84%7.38%2007-7-213.96%5.22%八条”的一个有效的配合策略，通2007-8-227.02%7.56%2007-8-224.23%5.49%过增加购房者的按揭贷款成本，2007-9-157.29%7.83%2007-9-154.5%5.76%2007-12-217.47%7.83%2007-12-214.68%5.85%遏制购房炒房。2008-9-167.20%7.74%2008-10-94.41%5.58%2008-10-96.93%7.47%2008-10-304.14%5.13%2008-10-306.66%7.20%2008-11-273.06%3.87%2008-11-275.58%6.12%2008-12-232.79%3.6%2008-12-235.31%5.94%2010-10-203.25%4.2%2010-10-205.56%6.14%2010-12-263.55%4.55%2010-12-265.81%6.40%2011-2-93.9%5.0%2011-2-96.06%6.60%2011-4-64.15%5.25%2011-4-66.31%6.80%《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net3存款准备金率16%15.5%16%16.5%17%17.5%18%18.5%19%19.5%20%20.5%21%08.12.508.12.2510.1.1210.2.2510.5.1010.11.1610.11.2910.12.2011.1.2011.2.2411.3.2511.4.2111.5.182011年4月CPI同比上涨5.3%，央行年内第五次上调存款准备金率，同时这也是央行自去年以来的第11次上调，达到历史最高点21%，一次性冻结3700亿；银行信贷总量规模从根本性地减少，整体个贷市场“紧缩”；导致部分首套房也只能依照基准利率标准执行；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net4中央政策2010.4.172010.4.17““国国十十条条””2010.9.292010.9.29新“新“国国55条条””2011-1-262011-1-26新“新“国国八八条条””首套首套首付款≥30%有户型首付款≥30%无户型首付款≥30%房房(90平米以下灵活性高)差别差别二套首付款≥50%抑制投机严格执行首付款≥50%要求首付款≥60%限限二套房房贷款利率≥1.1倍基准、投资贷款利率≥1.1倍基严格执行贷款利率≥1.1倍基准利率利率准利率贷贷三套三套首付款比例与贷款利率不同地区暂停三套房及以上住用于房房应大幅度提高，可灵活执房贷款全国范围——-——部分地区可暂停三套房行及以上住房贷款限限购购地方政府可根据实际情执行房价过高、上涨过快对部分城直辖市、省会城市户籍况，采取临时性措施，较为灵活、供应紧张的城市，市家庭第三套房停购，非一定时间内限定购房套要在一定时间内限定提出要求户籍家庭第二套房停购数。居民家庭购房套数。限外限外对不能提供1年以上当部分对非本地居民暂停发所有对不能一定年限当地纳部分地纳税证明或社会保险外地客户放购房贷款。外地客户税证明或社会保险缴纳外地客户证明的非当地户籍居民缴纳证明的非本地居民暂停贷款暂停贷款暂停购房暂停发放购买住房贷款家庭，暂停在本行政区。域内向其售房税税收收首套普通住房90平及以下按1%征1、个人购买住房不足5年转手交易收契税，首套普通住房90-144平按的，统一按销售收入5.5%全额征营——-——1.5%征收契税；除此之外，全额征业税。收。对出售自有住房并在1年内重2、大力推广以“限房价、竞地价”方新购房的纳税人不再减免个人所得式供应中低价位普通商品住房用地。税。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net12010-11-3日《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》使用住房公积金个人住房贷款购买套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，停止第三套及以上公积金个人住房贷款。22011-02-9日关于调整住房公积金存贷款利率的通知建金〔2011〕15号上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。普通商业贷款上调利率，公积金贷款也跟着上调，是政策步调一致的表现。即无论是商业贷款还是公积金贷款，都会面临购房成本上调的问题，能使投资性购房者开始“缩手”，市场转入观望期。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net5地方政策12010-11-24?成都市出台《关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见》首套房首付款比例不得低于30%；第二套住房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的居民家庭和不能提供我市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房商业银行贷款。要求税务部门加强房地产开发企业的土地增值税预征管理。22011-2-16“新国八条”成都版细则出台，成都楼市进入“限购时代”在本市六城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。32011-3-30成都市公布2011年度新建住房价格控制目标的通知加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。42011-4-14成都市《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》即土地拍卖竞得人，在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》时，应提交相应面积的建设用地指标证书或缴纳相应面积的建设用地指标价款。分析：对开发商而言，地票制度的实施，增加了拿地的成本。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net6办公物业相关政策衡量衡量标标准准顶顶级级写写字字楼楼甲甲级级写写字字楼楼乙乙级级写写字字楼楼1地理位置坐落于商务区相对集中的核心区坐落于商务区相对集中的区域或市政规坐落于市区，主要商业办公域,周边配套设施完善划商业区内区2公共交通交通便利,周边交通网络发达,交通便利,周边交通网络发达,有不低交通便利超于5过5条以上公交线路,近规划的条以下公交线路,近规划的轨道交通进轨出口道交通进出口3基本要求土地性质为商业用地土地性质为商业用地土地性质为商业用地4可视性可视性极强可视性强可视性一般5建筑规模超过50000平方米超过20000平方米超过10000平方米6建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计国际知名设计院/国内甲级设计院国内乙级设计院院7建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上