华大新项目前期思考及建议了解市场认清自我MarketAnalysisMarketAnalysis经济，危机吗？?全球经济正处在一轮经济周期的末尾，其特征是泡沫破裂和低速增长。今年随着欧盟债务危机的发生，让下一次经济危机发生的可能性大大提高，当利率维持在一个非常低的水平，且长期而过量的货币刺激，从而不可避免发生通货膨胀。?中国加息的消息在全球金融市场上掀起新一波浪潮，而对于人民币中间价的表现，回落的中间价反映的其实就是决策层在人民币升值和加息之间做权衡，两者效果一样，即在于管理通胀。?通胀发生后，同样的货币收入，相比以前，实际购买力肯定是下降的。在实际购买能力下降的情况下，对固定资产的投入，将是资产保值的唯一途径。MarketAnalysis政策法规?从2009年开始，国家不断利用宏观调控打压房地产市场，在愈演愈烈的环境中，房地产市场并没有因此而走向低谷。?2010年上半年在长春市能够明显的感觉到房地产市场的回暖。?2010年9月29日，新国五条出台，加大了楼市调控，从正面影响购买效果。(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。)?2010年10月份部分一线城市已经开始实施“限购令”。?目前西部金融论坛讨论显示，房产税不会对首套房征收，投资房将成为房产税调控目标。二次调控重要节点2010.9.292010.10.192010.10.20五部委新国五条央行宣布加息住建部巩固房地产市场调控人民币存贷款利率上调5年期以上公积金贷款利率结果0.25个百分点上调至4.05%MarketAnalysis长春市市场2010年，怎一个火字了得……MarketAnalysis长春整体市场——区域南部：大盘天下，主流地位确定西南：大盘涌入,市场地位提高北部东部：战线在稳固，持续扩大中心：TOP市场潜力得到验证，西部下半年将有大量供应东部西部：受到较强竞争，楼市降温汽中心车厂北部：趋势涨，价格还是关键汽车厂：全面推盘，进入短兵西南相接时代南部净月：价格增长快，量放缓净月朝阳区1-10月份成交均价南关区1-10月份成交均价(6800元/平方为米)(6390(5510元元/平方为米/平方为米))宽城区1-10月份成交均价绿园区1-10月份成交均价4650元/平方为米)(5470元/平方为米)区域代表作MarketAnalysis?净月片区：万科惠斯勒小镇?西南部片区：恒大绿洲益田御水丹堤保利罗兰香谷?南部新城：中海国社绿地新里?汽车厂片区：君地天城　力旺格林春天　?东部片区：尊誉东方　中湾半岛　亚泰桂花苑?东北部片区：保利百合香湾?北部片区：证大光明城万龙第五城吴中印象?中部片区：领袖朝阳　一品红城　万达广场　2010年10月,长春房价一举突破6000元/平方米,再创5440元均价后的新高。MarketAnalysis长春市场现状?2010年上半年，长春地区房地产市场出现明显回暖趋势，成交量再次回到调控前状态。?2010年9月29日新国五条实施后全国房地产市场陷入观望状态，购房者期待房价下降，一线城市房价略有松动，但长春房地产市场价格始终处于平稳略有提升的状态。?2010年10月上旬长春楼市成交面积和成交套数总体呈上市趋势。新国五条对首次置业的刚需来讲影响不大，当然也可能引发部分观望情绪；同时长春购房者对政策的敏感度不高，不少购房者也是在售楼处购房过程中才对新政及国五条有了进一步的了解。长春楼盘十月盘点MarketAnalysis趋势200820092010低谷回暖再次观望再次回暖观望新政不断推出，调控扔将不断进行，未来将如何发展？市场分析小结MarketAnalysis由通胀所带来的市场经济萧条影响不会市场经济十分明显，作为固定资产的代表，未来几年房地产市场走势呈乐观趋势。不断出台的新政看似打击房地产市场，从以上3个因素来看政策法规其实针对刚性需求的影响并不明未来几年房地产市场显，2011年将是刚需市场的主导地。依然坚挺2010年长春市场逐渐回暖，大部分楼盘长春市场持涨不降，城郊区域与价格的优势作用更为明显。北城楼市现状RegionalCompetition恒利地产中冶地产恒大地恒利地产北小南地块产预留三环地块项目吴中印象本项目东田青年城华亨名城华大天朗国际豪邦四季经典万龙北斗星城宽城区政府证大光明城上台新村柳影路片区金质融城北亚泰大街片区美印雅苑2期金美程家园天润中华城荣旺天下万达融创预留地预留地RegionalCompetition北城分为两个大的片区1、柳影路、凯旋路片区整体片区以万龙第五城、东田青年城代表着区域品质，豪邦及美景天城等项目改善了大量的区域内客户，但楼盘品质较低，规划较落后、物业管理较差，成为了其发展的阻力。其中万龙北斗星城、华亨名城、豪邦四季经典均为新盘，以及东田青年城三期预计将在下半年开盘，以上楼盘预计均价在高层4500、多层5000左右，近百万的开发体量，本区域竞争将加剧，并将成为北城房地产热点区域。2、北亚泰大街片区沿线周边共计10余个项目，05-07年在天光路上旧城区的第一轮改造，以钻石礼都为主的项目均取得了良好的销售业绩，价格一度上涨到了近3000元/平方米，08-10年，借助宽城区政府的搬迁、及宽城区的整体规划，在区政府周边相继引进外阜开发商，打造北城高尚住区，现售价已达到5000~5500元/平方米左右的价格。目前以吴中印象、证大光明城、金质融城、华大天朗国际等项目为代表的片区中高档楼盘群已经形成。RegionalCompetition区域市场状况?北区销售状况一片飘红，量价攀升明显纵观全长春市场，以南部新城、高新开发区、净月开发区为代表的高质高价楼盘，单位均价超6000元，北城成为价格的洼地，大量首置客户涌向这里；加之北城经济发展速度慢，商业房地产起步晚，本区域首置，首改客户需求量大，使之成交量，成交价，一路攀升。?区域内缺少知名品牌开发商：区域内无国内一线开发商品牌，在北城区域内，吴中、证大、东田等外阜开发商在长春都是开发首个项目，主要以长春本埠的万龙、豪邦等开发商为主导，在品牌号召力上有所欠缺。?项目品质相对中庸：区域内产品同质化较为严重，各竞盘之间缺乏明显区别，产品形态以4-6层普通多层、9-11层小高层、17层高层产品为主，在设计，规划，材质，景观，服务等方面，没有代表作品，与长春其他区域有明显差距，缺少真正意义的中高端、高端产品形态。?区域价格竞争激烈：2010年下半年北城房地产市场供应量放量，竞争激烈，同质化严重的情况下，价格成为竞争的关键所在，另外，因本区域本埠开发商为主导，在政策法规的利用方面占有优势，推盘节奏不可以常理估算。各项目概况RegionalCompetition东田青年城?总占地面积：446000m2总建筑面积：1000000m2?建设周期：分3期开发产品规划：多层、高层?小区内部规划：20万平方米北城第一商业中心，3公里沿街商铺，5万平米青年城公园，北城首座2万平米全民健身中心，2000平米室内游泳馆，2000平米幼儿园。?营销动态：?东田青年城本年度未有新开发，至10月度，总销37000米。在售二期房源170余套，多层9月末交房，剩余房源不多，均为119平米户型均价5300元/㎡；高层年底交房，在售面积90-130平米，均价4700元/平米。目前购房一次性96折，按揭98折。?三期产品规划尚未具体确定，工程预计会在2011年6月份动工；东田青年城成交均价曲线图600050004000平\3000系列1元200010000东田青年城2009年4月2009年8月2009年12月2010年4月2010年8月RegionalCompetition万龙北斗星城?土地面积：84168m2总建筑面积：151502m2?产品规划：多层、高层A、B区总建面积：88585m2（在售）?现行价格：高层4700元/m2，多层5200元/m2?营销动态：?万龙北斗星城10月10日A区住宅正式全景入住，B、C区住宅近日内也即将入住。C1、C2、C3号楼终极栋号即将上市。?目前在售现房38—110㎡，部分房源为89平米两室户型。北斗星城价格曲线5,0505,0004,9504,9004,8504,8004,7504,7004,6502010年7月2010年8月成交均价(元/㎡)RegionalCompetition证大光明城?占地面积:640000平方米建筑面积:1000000平方米?一期二期共234000平方米已基本售磬，?项目优势：紧邻宽城区行政中心，三四期临宽城区政府公园，配套齐全。?营销动态：?三期现已接受预约登记，开盘时间尚未确定；?产品为多层、高层，面积区间在55-185m2?成交均价约4700元/㎡；三期均价：5800元/㎡证大光明城成交均价曲线图50004500400035003000平\2500系列1元2000150010005000证大光明城3990440026401484026940391RegionalCompetition吴中印象?占地面积:125000平方米建筑面积:220000平方米?一期20栋，100000平方米多层和高层?绿化率36%，江南风情，项目配套丰富。?营销动态：?项目二期总建为12万平米，规划为多层和高层，其中以多层为主；?共计21栋多层、6栋高层，高层均价5500元/㎡；洋房约7000元/㎡吴中印象成交均价曲线图600050004000平\3000系列1元200010000吴中印象2009年8月2009年11月2