华润置地沈阳凤凰城项目华润置地沈阳凤凰城项目前期报告前期报告凌峻地凌峻地产产（中（中国国）有限公司）有限公司沈沈阳阳凌峻房凌峻房产产代理有限公司代理有限公司项项目前期策目前期策划划工作工作划划分分市市场调研场调研分析分析总结总结前期策前期策划划市场研究基对于市场资结合市场情础资料收集料进行分析况，完成项和客户专项、判断、总目的前期策调研结划华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目中高以上住宅市场的划分中高以上住宅市场的划分中高端以上住宅资源型、区位型、理念型、品牌型实现项目的最大价值通过资源、地段、理念、开发商品牌最直接的反映项目价值的价值决定价格就是产品的单价和总价华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目中高以上住宅市场的划分中高以上住宅市场的划分中高端以上住宅是满足社会上中高端需求的高品质住宅。主要可分为四种类型：资源型、区位型、理念型、品牌型；评价标准难以统一；但不同类型的中高端以上住宅，都是想通过资源、地段、理念、开发商品牌，来实现项目的最大价值，进而决定项目的价格。根据沈阳中高端以上房地产市场的发展情况，衡量项目价值最直接、最有效的，就是产品的单价和总价；因此，我司以产品的单价和总价为划分依据，对中高端以上住宅市场进行研究分析。华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目按销售价格划分中高以上住宅市场按销售价格划分中高以上住宅市场6000元以上45000-6000元高端市场3元中高市场–7575万以上万以上单价3500-500023500元以下中档市场–50—7550—751万万中低市场–35—5035—50万万本本项项目市目市场研场研究范究范围围–3535万以万以下下总价华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目中高以上住宅市场专项市场研究中高以上住宅市场专项市场研究城市经济情况宏观房地产市场1234土地供应宏观对于中高以上住宅的影响宏观对于中高以上住宅的影响国家政策影响中高以上住宅发展历程各个板块分析项目中高以上住宅市中高以上住宅市场场情情况况项目个案分析市场未来市场预测部分的判客群描述断和中高以上住宅消中高以上住宅消费费需求需求产品需求结论购买心理对于本项目看法项项目自身情目自身情况况项目区域发展区域内竞争项目地块情况华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目第一步第一步11城市经济情况宏观房地产市场宏宏观对观对于中高住宅的影于中高住宅的影响响土地供应国家政策影响华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目沈阳做为东北中心城市地位显著沈阳做为东北中心城市地位显著?沈阳位于辽宁省中心区域，是辽宁省省会，区内常住人口740万。是东北地区经济、文化中心与交通、通讯枢纽。?以沈阳为中心150公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市群已经形成，沈阳的中心城市地位显著。资料来源：沈阳统计年鉴华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目振兴东北老工业基地政策下沈阳经济快速增长振兴东北老工业基地政策下沈阳经济快速增长沈阳市历年地区生产总值走势分析图19.11%300000000.25?沈阳GDP持续快速增长，在15个17.55%2482500018.05%250000000.213.26%2084133912.95%副省级城市中位列第十，对比0520000000177293349.81%10.03%0.159.83%7.13%150189611500000010.45%13260183年前进3位，城市综合实力显著提11740239106699080.190703689716730升。2007年预期GDP增幅位列第100000007476656825824850000000.05一位。001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年地区生产总值(万元)地区生产总值增幅（%）“振兴东北，沈阳先行”序号城市名称2006年生产总值（亿元）2007年预期增长速度——摘至2004年沈阳政府工作报告7成都275012%8武汉259012.5%9大连2569.713%1010沈沈阳阳2482.52482.515%15%11济南2185.114%12哈尔滨209412.5%13长春1934.113%数据来源：沈阳统计年鉴华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目人均可支配收入和消费水平显著提高，居住消费增长明显人均可支配收入和消费水平显著提高，居住消费增长明显2001-2006?沈阳市年年城市居民人均可支配收入及消费支出对比分析图2006年沈阳城乡居民收入和15.38%140000.1813.16%11651.4消费水平继续提高，居民生活1200012.92%12.10%0.1610.40%100980.14100008923.9679610.12质量明显改善，居住性消费增7050800063860.160000.08长明显，有利于房地产市场的0.0640000.04发展。20000.02002001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）6386705079618923.961009811651.4人均消费支出（元）551560746690.37212.978638670.3人均可支配收入增幅（%）10.40%12.92%12.10%13.16%15.38%2006年沈阳城乡居民消费结构变化分析25.00%22.16%19.51%20.00%15.10%14.07%15.00%12.34%11.41%10.00%5.00%3.49%0.00%务务务服信服健服住及着通品-5.00%和保乐居品衣和食品疗娱-5.37%用通-10.00%商医化备交项文设杂育数据来源：沈阳统计信息网庭教家增长幅度华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目民营经济快速增加，私营企业主不断增加民营经济快速增加，私营企业主不断增加?2006年民营经济实现增加值1539亿元，占全市地区生产总值62%，其税收占全市税收的绝大部分，民营经济已经成为拉动全市经济增长主导力量。?民营经济的快速发展将产生大批民营企业主和从业人员，此类人群一般收入较高，具有较强的消费能力和较高的置业需求，将成为未来房地产中高以上市场的潜在需求者。华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目固定资产固定资产和房地产和房地产投资持续增长投资持续增长,,房地产投资占比达房地产投资占比达1/31/3沈阳市2001-2006年固定资产投资与房地产投资对比分析图?2001-2006年，沈阳市的房地产200080.00%1790.3180070.00%投资总体呈上升趋势。其中200666.70%16001363.260.00%1400年房地产投资总额为538.3亿元44.70%120050.00%32.90%971.440.30%31.30%100035.27%40.00%，比2005年增长30.15%，增幅30.43%30.34%30.07%80025.79%582.630.00%60028.84%538.3较上年上涨9.45%。402.5413.620.00%302.8342.640015.50%177.3116.120078.110.00%00.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年?全社会固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)预计未来沈阳房地产投资势头将房地产投资占固定资产投资比例(%)全社会固定资产投资增幅(%)持续上升，对经济的拉动作用也沈阳市2001年-2006年房地产投资及其增幅对比分析图越来越显著。600538.3100%93.20%500413.680%400342.660%30048.70%52.70%177.340%200116.130.10%78.122%20.70%10020%00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：沈阳房地产信息中心房地产投资(亿元)房地产投资增幅华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目房地产市场整体供房地产市场整体供需趋于平衡需趋于平衡，，价格稳步增长价格稳步增长沈阳市房地产市场供应量与需求量对比分析图?2002年-2007年，商品住宅成交20003.002.60均价年平均增幅2.13%，增长幅度150014332.5015002.211243.21.5612572.00平缓。商品住宅市场主要是以自住1.6110007161.507709601.145351.00需求为主，投资比例较小，市场整5003242060.50体呈良性发展，发展态势良好。00.002002年2003年2004年2005年2006年供应量(万平)5357161243.215001433销售量(万平)2063247709601257供销比2.602.211.611.561.14沈阳市2002年-2006年商品住宅成交均价及其增幅走势分析图34003.60%4.00%3304.443.50%330032222.56%3.00%32002.50%3110310030492.00%2.00%29931.50%300029691.90%1.00%29000.80%0.50%28000.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年（1-9月）数据来源：沈阳房地产信息中心商品住宅成交均价(元/㎡)商品住宅增长幅度华润华润置地置地凤凤凰城凰城项项目目沈河区、和平区沈河区、和平区住宅成交量萎缩，住宅成交量萎缩，铁西新铁西新区成交位列前位区成交位列前位?由于城市中心土地资源有限，可供开发的土地逐年减少，因此，沈河区与和平区的商品住宅整体成交量呈下降趋势，而铁西区成熟配套与1环2环间适中的房价优势，使得在城