2012年营销执行报告世联地产星河盛世项目组201201112012年2月1日，2012年4月距离星河盛世开盘还有：87天开盘时间紧迫，时不我待，在此节点之上，主要需沟通的问题包括：?报告政策形势与市场局面?本项目应采取的举措目标销销量目量目标标2012年4月28日开始销售，全年完成16.6万平米销售任务价格目价格目标标实现片区相对高价影影响响力目力目标标通过盛世项目的热销，使星河在市场上有持续的影响力目标实现之：势宏观形势如何？市场状况：政府强调房地产调控不放松；项目主销期内依然受政府调控影响?中央年底频频重申调控不放松?10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。?10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。?11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”?12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健康发展。?关于换届时间——意味着2012年一年之内，政策方向不会发生大改变?2012年10月，十八大提议国家领导人，2013正式就任。?政府将于2013年3月初的全国人大会换届。市场状况：全国房价较2010年相比降幅大，以价换量趋势明显；本项目实现较高价格，面临困难市场状况：深圳成交萎缩，降至08年金融危机时水平2006年以来各季度销售面积单位:万平米?2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6年来季均120万平米的平均成交量；?2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量,目前来看难度较大。?2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在2012年需与之媲美目标实现之：下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃势饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围?调控难放松2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；?降价风险全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；?成交低迷市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。目标实现之：局竞争局面如何？龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新入市项目双重竞争2011年2012年2013年三季度四季度一季度二季度三季度四季度合正中央原著，总建面19万，128㎡3房，143㎡4房为主，共762套锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房、90-130㎡3房、150-170㎡4房，共421套）三期（约600套）龙华花半里，总建面28.4万，78-90㎡2-3房为主，共2010套绿景香颂，总建面13.4万，90㎡以下为主，1440套万科璞悦山（高层），总建面17.5万，170-220㎡为主，共562套熙园山院，总建面10.6万㎡，高层140-180㎡为主，共255套水榭春天五期，总建面11.4万，88-140㎡，约1468套绿景公馆1866，总建面22.8万，60-160㎡，2020套金亨利项目1期，总建面12.7万，89－128㎡为主，1100套中航天逸，总建面24.7，75-167㎡1606套润达·圆庭，总建面12.35万，90㎡以下小户型为主在售项目待售项目区域竞争：龙华新城中心片区项目将成为本项目入市主要面临竞争对手尚御中央原著绿景香颂卓能雅苑水榭春天5期龙华中航城绿景186612橡树庄园鹏润达项目汇龙湾金亨利项目万科璞悦山龙岸熙园山院溪山圣莫丽斯水榭山竞品锁定：水榭春天五期、中航天逸、绿景公馆1866为本项目最大竞争者户型项目项目名称总套数套数状态户型产品主力户型88㎡（可拼合）；12-140㎡；250㎡；水榭春天五期88㎡14681468酒店式公寓75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡中航天逸89-128㎡16061606将售（拼）35-89㎡；89㎡（复式）；127-133绿景公馆186635-89㎡20202020（拼）；140-160（部分拼）；220㎡35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）71-89平面；89-125㎡320（北区剩余尾盘绿景香颂1172；121-126㎡（平面及复式）复式约200套，南区120套）84-90㎡；126-131㎡；151-153㎡；约750套，（其锦绣御园二、三期84-89㎡约1021170㎡中二期150套，三期约600）78-90㎡；150㎡（平面）；150㎡（复龙华花半里76-89㎡2012约1000式）剩余持销熙园山院140-200㎡（拼）；150-200（非拼）150-200㎡（非拼）255255（高层）璞悦山170㎡-220170-220㎡604剩余约400潜龙曼海宁（南67㎡－140㎡67－120㎡888区）剩余约315合计——8134竞品分析：水榭春天5期——龙华第一大盘的5期产品主打卖点：龙华龙华新城新城核核心心区区位、地位、地铁铁口物口物业业、、5656万平大万平大盘盘、、1010万平商万平商业业配配套（均套（均为为街街铺铺）、水榭系）、水榭系豪豪宅宅产产品品预计入市时间：2012年4月项项目目基基础础指指标标::工程进度：18层总占地面积：41351平总建筑面积：205290平计容积率面积：149750平商业面积：3500平米，类型为底商容积率：3.62总套数：1468竞品分析：水榭春天5期——以88－140平米为主面积套数套数比面积面积比250平米584%1450010%140平米1168%1624012%120平米584%69605%88平米（可拼可69647%6124844%合）酒店式公寓54037%4127429%合计1468100%140222100%水榭春天88平米产品会与本项目的75－89平米的单位形成激烈竞争，且水榭春天的120－140平户型为非拼合，对比本项目的120－130平拼合单位有很强的竞争优势竞品分析：绿景公馆1866——继绿景香颂后的以中大户为主的高端住宅主打卖点：ArtArtdecodeco建建筑筑风风格、格、ArtArtdecodeco风风格格园园林林、、双区双区域域规划规划；；预计入市时间：2012年年中项项目目基基础础指指标标::工程进度：5层占地面积：7.78万平米建筑面积：22.8万平米（住宅面积：15.7万平米；商业面积：2.5万平米，底商，只租不售）容积率：2.93总套数：2020会所类型：泛会所竞品分析：绿景公馆1866——户型以85－160平米为主，整体较本项目受噪音影响较小总套北区南区总套数户型数套数套数比例22010450545%160（部176152249%分拼）拼140（部分176152249%拼）120－14680667%拼130（拼）85-8999429669849%60及以下42410831621%合计2020100%绿景公馆1866首推北区单位（大户型为主），靠近梅龙路的88平单位与本项目75－90平米单位素质接近，120－130平单位也与本项目的相当面积单位素质接近。但由于绿景公馆整体临路单位较少，而使得项目总体素质要强于本项目，这将会分流本项目的部分客户。竞品分析：中航天逸——集中商业高尚住宅主打卖点：龙华龙华新城新城核核心心区区位、地位、地铁铁物物业业、、复复合型合型居居住住社社区区、、都都市市综综合合体体预计入市时间：2012年年末项目基础指标工程进度：基坑项目地址：宝安区龙华拓展区人民路与腾龙路交汇处总占地：5.36万平米总建面：24.7万平米（住宅17.2万、商业7.2万）容积率：4.6总套数：1606停车位：2068竞品分析：中航天逸——以89—143平米为主，与本项目户型重合度较高户型套数总面积套数比面积比75平160120009.96%6.95%89.5平7566766247.07%39.18%115－408503240.25429.14%128平143.5平1882697811.71%15.62%（拼合）167.2平9415716.85.85%9.10%（拼合）合计1606172681100.00%100.00%中航天逸的户型与本项目户型重合度较高，75－89平米产品与本项目的75－89平米产品重合度极高，而中航天逸的130－140平单位与本项目的120－140平单位重合度较高。整体来讲，中航天逸将会对本项目造成最为激烈的竞争。竞品汇总：同期入市项目均地处龙华新城核心位置，且产品相似度较高水榭春天中航天逸绿景公馆1866项项目目基基础础指指标标::u项项目目基基础础指指标标u项项目目基基础础指指标标::项目位置：二线拓展区人民南路旁项目地址：宝安区龙华拓展区人民路与项目地址：宝安龙华拓展区梅龙路与（从福龙路转人民路直抵）腾龙路交汇处民安路交汇处西南总占地面积：41351平总占地面积：5.36万平米总占地面积：7.78万平米总建筑面积：205290平（计容积率面总建筑面积：24.7万平米（住宅17.2总建筑面积：22.8万平米积：149750平；商业面积：3500平万、商业7.2万）米，类型为底商）容积率：2.93容积率：4.6容积率：3.62户型产品：35-89㎡；89㎡（复式）户型产品：88㎡（可拼合）；12-户型产品：75-89㎡；115-128㎡；；127-133（拼）；140-16