项目开发建议?本项目总占地面积420万平方米（按容积率0.5左右估算），总建面约210万平方米，开发周期约8年左右?我们建议本项目老年公寓实施滚动开发，组团排列，可按照4期来开发（从开发到售完），每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。?配套可以根据我们项目进程分批开发，但一期开发时老年公寓、服务中心、敬老院、康复中心、活动中心必须同步建设。?根据上述计划，本项目老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发计划的31％左右。按老年公寓容积率0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％。-11-第一部分对象市场分析-22-本项目开发必要性三大市场支撑：壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题?人口老龄化提前达到高峰。?在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。?在多重压力下渡过人口老龄化阶段?上海市进入老龄化加速发展过程贰：目标客户自身需求改变?老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题?老年人的消费观念有了根本性的转变?随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视?上海250万老年人中有74.4％较多的老年人想改变居住现状?社会上“空巢家庭”的逐渐增多?老年人跨城市居住的区域观念有所转变?上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深?老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同叁：目前上海“老年公寓”情况不佳?养老机构的数量明显不足?养老机构布局和档次不尽合理?养老机构设施简陋老化?缺乏政策扶持，开发成本是太仓的２－３倍-33-一、上海市人口结构现状?老年人比重逐年增加，上海市进入老龄化加速发展时期?未来3年内老年人将增加至少22.5万人?上海老年人经济情况转好，购买力有所加强（一）上海市老年人口逐年递增，06年达到275.62万人，占全市人口比重20%以上，未来将进入老龄化加速发展期2005年，全市1357万人，户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%。截至2007年1月，上海市民政局、统计局公布的本市老人人口最新统计信息显示，去年申城老人比前年增加9.25万人，60岁及以上老年人口达到275.62万人，首次突破20％。2010年－2020年将进入高速发展期。-44-（二）2007~2010年上海市老年人口每年将增长7.5万人我们在2000年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测，大致可以分成四个阶段：从2000年到2005年称为平稳发展阶段，当时预测老年人口年均将增长2万；第二个阶段是从2005年到2010年，称为中速增长期，老年人口年均增长7.5万；第三个阶段是2010年到2020年，称为高速增长期，年均增长14到15万；第四个阶段是从2020年到2030年，上海的老年人口将有一个增长的高峰期，老年人口要达到460万左右，占总人口的32%，也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人。通过分析2007~2050年上海市人口老龄化发展预测数据，未来本市户籍和常住人口老龄化发展将主要有以下几个特点：1、未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度，到2050年，户籍老年人口将增加172.67万人，达到439.04万人；常住老年人口将增加150.05万人，达到449.43万人。2、未来本市人口老龄化将在2010~2020年间经历一个高速发展的时期，在2025~2030年间达到老龄化发展的高峰，之后老年人口呈下降趋势，但是总体上仍将维持在相对较高的水平。3、本市高龄化将在2025~2040年间经历一个高速发展的过程，比老龄化的高速发展滞后约15~20年左右，并在2040~2045年间达到高峰，之后高龄化的比例将略有下降。4、未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响。老年抚养系数随时间的发展越来越-55-高，在2025~2030年前后达到高峰。随后略有下降但仍维持在较高水平，2040~2045年前后将进一步提高。从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较，以及不同年龄段分组的老年人口抚养系数的比较可以得知，持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力具有非常积极的作用。（三）上海老年人口经济支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年递增老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系。其中，“党政机关”平均养老金最多，为1837元/月；“事业单位”次之，为1390元/月，“国营企业”第三，为1016元/月，“集体企业”第四，为732元/月，而“农户”最少，为409元/月。但总体上海市老年人人均收入每年呈现上升态势。2、老年人支出水平提高，支出项目发生转变随着收入水平的提高，被调查老年人口的支出水平也不断提高。2005年被调查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在所有支出中，饮食支出仍然是老年人口最主要的支出项目，但比重在降低（从1998年的56.1％下降到2005年的42.6％）；房屋水电煤气费用、给子女(孙辈)或其他亲属补贴也仍是两个重要支出项目，但比重也都在下降；而医疗费用比重在升高，并成为第二大支出项目。这一方面表明，调查老年人口消费水平还处于较低水平，支出项目仍然是食品、房屋水电煤气费等生活必需型消费，另一方面也表明，随着上海经济社会发展，老年人口的生活水平与生活质量也有了明显的改善，这突出表现在支出项目发生了重大变化，如在支出项目中，生活必需型支出如食品、房屋水电-66-煤气费用等支出所占比重明显降低，而交通通信、学习娱乐等项所占比重明显上升。3、老年人口经济状况特点以1998年、2003年和2005年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基础，考察了上海老年人口经济现状、发展趋势及差异。主要结论有：（1）上海老年人口的收入水平、支出水平、经济总体水平在不断提高，但与全市平均水平相比还比较低，且差距仍在扩大。（2）男性老年人口、城镇老年人口收入来源侧重于稳定、有保障的“养老金”；女性老年人口、农村老年人口的收入来源侧重于不稳定、没有保障的“子女(孙辈)或其他亲属补贴”。（3）生活必需型支出所占比重明显降低，而交通通讯、学习娱乐等项所占比重明显上升。从单个项目来看，饮食支出仍然是最主要支出项目，但医疗费用逐渐成为重要的经济负担。（4）女性老年人口、高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体，他们收入少且缺少保障、消费水平低，对经济状况总体评价也低。-77-二、上海市老年人口居住现状?老年人独居占老年人总人口的70%以上，上海老年人独居现象明显?上海老年人居住以独居为主、以社区服务为依托，以养老机构为补充（一）上海目前老年居住模式比较1、合居模式。合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起。合居模式顺应我国目前以家庭养老为主，社会养老，社区养老为辅的养老模式，对社会、家庭和老人都有益处。但是，由于代际生活习惯的差异性，家庭人际关系的复杂性，市场经济条件下人口流动的频繁性，合居模式面临挑战。据浙江省和上海市的调查，老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合计占52.2%，上海市区约有38%的老人系孤身或不与子女、亲属住在一起。即便有些老人与家人合居，老人与子女、婿媳关系紧张的也占有一定的比例，老少关系不和睦，甚至发展到小辈虐待长辈的家庭占5.22%。2、独居模式。独居是指老年人独立居住。由于受现代生活方式的影响，特别是住房条件的改善，越来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居。在北京、天津和上海三大城市中，人口不超过三人的家庭，分别占总户数的63.72%、61.66%和71.52%。-88-独居模式符合现代社会生活方式，代际之间干扰少，家庭关系简化，对有生活自理能力的老人和正承担社会家庭双重压力的已婚子女来说都是理想的选择，但随着老人年龄增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤独和生活不便随即凸现。长春市心理卫生研究所所长郑晓华指出：现在有很多老人不愁吃穿，但由于子女远离身边，缺乏交流，精神上其实非常孤独。老年人如果长期处于心理孤独状态，首先会带来情绪上的改变，表现在情感脆弱、容易灰心、进取心差、自卑、自责等心理症状。这些心理症状比病痛更加折磨人。如果得不到及时的排解和安抚，便会导致老年性痴呆症等一系列心理疾病。更有甚者，独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件不断出现报端。3、毗邻模式。毗邻是指老人与子女或其他亲属相互独立但邻近居住。毗邻而居，既没有合居时容易产生的“代沟”矛盾，又容易做到经常探望和相互照料，是目前较为理想的老年居住模式。但要形成这种模式，一要父母和子女有建立这种居住模式的愿望；二要有合适的毗邻住房可供选购；三要有购买合适毗邻住房的经济势力；四要在需要时有一方能做出牺牲或让步。例如，由于居住地点、居住环境的限制，为照顾子女上班、孙子（女）上学，就需要老人做出牺牲或让步，搬到邻近子女的地方居住。由于同时达到以上４项条件有一定难度，目前能做到毗邻居住的，为数还不多。-99-4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性服务机构安度晚年的模式。集中模式大致可分为老年公寓、老年社区、养（敬）老院三种形式。随着“四二一”家庭结构的形成，集中居住模式日渐盛行，但由于老年性服务机构数量少，更重要的是设施好的收费高，收费少的配套设施差、服务水平低，致使集中模式在我国并不盛行。目前，我国各类老年社会福利机构共有养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位50—70张相比，相差甚远。另一方面，现有社会养老机构入住率低。2005年11月，郑州市28家在册的养老机构总床位3157个，入住老人不过1468位，平均入住率仅为46.5％。郑州