白鹭●新景　营销策划案白鹭项目组聚成地产1我们的目标：8月底前项目方案整备，宣传，蓄客。11年10月底，销售住宅60套11年12月底，销售住宅40套12年3月底，销售住宅30套12年5月底，清盘销售住宅销售均价2350元/平米2商务条件营销策划、联合代理销售取费标准考核指标销售阶段收费标准（实现累计销售套数）0.8%8月至10月住宅60套，（未完成任务佣金收取70％）0.8%10月至12月住宅40套（未完成任务佣金收取70％）2011年8月至0.8%2012年5月1月至3月住宅30套（未完成任务佣金收取70％）0.8%3售清（未完成任务佣金收取且实现住宅均价大于2350元/平70％）方米成功销售的7大要素一.准确的市场研究与把控二.有效的宏观政策博弈三.项目与区域价值四.多元化市场营销与整合4成功销售的7大要素五.持续的客户资源驱动六.精细化营销全程操作七.专业的销售执行保障5一.准确的市场研究与把控区域市场界定区域房地产市场分析市场分析结论61.区域市场界定?考虑本项目位置特点，在进行现有住宅市场分析时，主要对本项目区域部分项目进行调研分析。?本项目区域的研究为位于唐山市丰润区白官屯镇镇政府旁边,北面为白官屯主要中心街,南侧为新修的公路,东西两侧为白官屯平房住户。?基于本项目整体均价水平，针对性的选取市调项目，物业类型为高端商品住宅。72.区域房地产市场分析区域项目基本情况名称开盘时开盘价销售均销售周月均销售月均销装修情建筑形规模间格价期面积售量况式元/平元/平月平方米套平方米/户方米方米温泉小11.51800190015/13毛坯板式多800000镇层/小高层粮城美09.92100240036/23毛坯板式多27046景层本案2400/9//毛坯塔楼49110082.区域房地产市场分析区域市场供需分析受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导根据现行市场调查表明，预计2011唐山市场供应量在700万方左右，成交量预计在500万方左右，整体市场供销竞争压力大1】房地产政策从紧趋势逐渐明朗，11年国家将继续促进楼市的平稳发展；2】随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。城市刚性需求经过09-10年的集中释放，2011年规模势必缩小。3】供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低区域市场4、竞争格局：大盘云集，品牌开发商大量入驻92.区域房地产市场分析区域项目户型面积分析区域项目户型面积区间250?区域项目的各类户型面积6.520012.5区间相差不大，造成区域市场15011.5100220产品同质化；15355099650?在营销过程中要通过多元四居室三居室两居室一居室化卖点放大多元需求。面积面积区间102.区域房地产市场分析区域及周边潜在项目分析区域内待建项目项目名称规划建筑规模粮城美景27046温泉小镇温泉小镇项目是白官屯大队与北京盛辉开发商联合开发的项目,因地所属为白官屯大队,所以项目属于小产权,1700元/平米起价,因资金周转不足现停工.粮城美景项目是白官屯最早开发的项目,销售周期已近3年,现剩余房源3套,起价2200元/平米[注:优惠已包括]113.市场分析结论住宅市场相对稳健，现有项目的价格体系具有借鉴意义市场二居、三居市场供需情况良好，一居相对供不应求在经历了俩年销售速度拉升后，进入了销售放缓阶段12二.有效的宏观政策博弈政策走向研判政策形式预测政策目标及效果预估项目营销对策131.对今明两年政策走向的总体研判市场角度:报复性上涨投资需求转移恐慌性消费?去年底及今天初的政策寒冬，多数项目展开报复性上涨的反击战?受限购影响在北京天津等城市被强力打压的大量全国范围的刚性投资需求在唐山集中释放?唐山本地的刚性居住购房需求在市场环境的强力反弹下出现恐慌性消费唐山房地产近一二年的价格涨幅程度。2012年2011下半年2011上半年2010下半年2010上半年141.对今明两年政策走向的总体研判政治角度：中央政府高度重视?市民和舆论的压力将日益升级的全国房价大讨论提升到政治的高度?10年宏观调控造成相对失调的现状使政府面临新一轮公信力危机?中央政府的高度重视、全国日益加剧的国际范围关注使得新一轮调控迫在眉睫?中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议制定新国八条。?“二套房”首付提至6成，‘限购令’全面升级，‘一房一价’即将普及，5年内二手房转手营业税全额征收，更为重要的是落实地方政策问责制，使调控更到位。?温家宝强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，大力发展公共租赁住房。15www.fdc01.com房地产智库1.对今明两年政策走向的总体研判明显信号?1月26日，国家发改委公布了《2011年房地产调控工作要点》。除继续重申增加普通商品住房及保障性住房供应、调控房价上涨过快外，还要加强税收征管，切实执行差别化住房信贷政策，建立健全约谈问责机制，坚持和强化舆论引导等已期通过以上方式来搞好房地产市场宏观调控。?建设部住宅产业司司长在中国房地产形势报告会上，表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。近期主要是继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行政调节的手段，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。?中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调，其他各档次贷款利率也相应调整。16www.fdc01.com房地产智库1.对今明两年政策走向的总体研判结论国家房地产主管部门将从今年开始逐步出台一系列强有力的宏观调控举措保障今明两年北京等一线城市房地产市场价格涨幅的平稳下降与国家整体税收及各地方税收有冲突，自朱镕基税改以来国家各项税收的调整，使税收项目减少，近几年来房地产已经成为国家税收主要增涨项目之一，各一线城市房地产销售价格的制定主要以土地楼面价为计算依据。与河北省一年一进步，三年大变样的政策有冲突，房地产作为地方的主要税收，在限制房地产发展的同时就是限制地方的经济发展172.对今明两年政策形式的预测土地手段?中华人民共和国国务院令第592号土地复垦条例主张生产：建设活动损毁土地的复垦，历史遗留损毁土地和自然灾害损毁土地的复垦，国土资源部土地利用司副司长表示，国土资源部将出台文件，不排除对目前在二级等城市大量兴建的低密度花园洋房进行供地限制的可能性。?国家建设部继国家发改委点名70城市没有落实“城市廉租住房”保障体系后表示，将对全国空置率问题展开新一轮调研。?《北京市年度土地供应计划》在总供地面积不变的情况下，住宅商品房用地供应量将进一步减少，经济适用住房两限房进一步增加。?国土资源部发文《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，对开发商闲置土地的行为进一步强制规定，同时还明确出招杜绝开发商变相囤积土地。?此外，相关部委正在联手制定加大中低价位住宅、中小户型住宅土地供应18政策。2.对今明两年政策形式的预测金融手段?全国性提高首付比例，增加贷款利息。一类客户贷款利率的1.1倍，二类客户即房地产类客户实行，贷款利率的1.2倍?中国人民银行几次上调金融机构贷款基准利率。?自2011年1月28日起国土部门已新增针对未满5年转让的房产全额征收营业税，满5年免征，无差额征收的的规定，普通住宅（即144平方以下）免征个人所得税以及土地增值税；具体征收方法为：过户价X5.25%=税金。?实行一房一价的政策19www.fdc01.com房地产智库2.对今明两年政策形式的预测其他手段?建设部政策研究中心副主任王珏林说，政府应该进一步规范，不能让开发商挤牙膏，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。?在“促进房地产业健康发展”网上座谈会上，国家建设部住宅房地产司副司长侯淅珉、国家财政部综合司副司长苑广睿介绍，遏制短期炒作房价仍将是“十二五”时期主要任务之一。?行政干预的论调已经提出，不排除商品房区域参考价、硬性限价、硬性限面积的可能，以及放宽经济适用房的购买限制等相应举措的可能。20www.fdc01.com房地产智库2.对今明两年政策形式的预测婚姻法?第六条　　婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。?　　第七条　　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。21www.fdc01.com房地产智库2.对今明两年政策形式的预测婚姻法　第十条　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿22www.fdc01.com房地产智库2.对今明两年政策形式的预测结论宏观调控将从供给和需求两个市场同时入手宏观调控将动用土地、金融、行政干预等组合手段以吸纳有效需求为主的金融政策已经出台并显现效果23www.fdc01.com房地产智库3.政策目标及效果预估目标打压投机、平抑房价仍将是宏观调控的