莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告LaiLaiYinYinDaDaYangYangZhouZhouXiangXiangMuMuShiShiChangChangYanYanJiuJiuBaoBaoGaoGao戴德梁行戴德梁行··泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务扬州项目组扬州项目组谨呈谨呈20052005年年1212月月3030日日?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice1前言前言QianQianYanYan本报告的核心问题：本报告的核心问题：帮助开发商寻找到适合本项目的帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位市场定位，并锁定符合市场定位的，并锁定符合市场定位的目标目标客户群体客户群体。。?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice2静态SWOT分析::静态SWOT分析::本地块详细参数本地块详细参数优势优势劣势劣势StrengthStrengthWeaknessWeakness?地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。?地块本身缺点，如景观带较短，容积率地块本身缺点，如景观带较短，容积率和高度限制较严格。和高度限制较严格。?开发商在当地知名度和美誉度较高。开发商在当地知名度和美誉度较高。?地块位置相对较偏，属于商业末端，商地块位置相对较偏，属于商业末端，商业部分难度大。业部分难度大。?土地成本较高。土地成本较高。机会机会威胁威胁OpportunityOpportunityThreatThreat?宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。?瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块够成潜在威胁。够成潜在威胁。?扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。?瘦西湖新天地瘦西湖新天地··西湖御景，位置比本地西湖御景，位置比本地?项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。块好，且已经在市场推广前期，对本项块好，且已经在市场推广前期，对本项目构成直接威胁。目构成直接威胁。?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice3已知条件：已知条件：用地性质用地性质：：R1C2R1C2地块面积地块面积：：8675786757平米平米容积率容积率：：≤≤0.50.5建筑密度建筑密度：：≤≤25%25%建筑限高建筑限高：：≤≤1010米米绿地率绿地率：：≥≥40%40%泛城设想：泛城设想：?AA地块临近瘦西湖景区，适合打造高档地块临近瘦西湖景区，适合打造高档住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城住宅产品，因地块容积率和高度所限，泛城?R1R1：：一类居住用地一类居住用地初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档初步设想该地块可以做成扬州市面上最高档?C1C1：：商务办公用地商务办公用地的别墅类住宅之一。的别墅类住宅之一。?C2C2：：商务金融服务用地商务金融服务用地?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice4住宅部分市场研究住宅部分市场研究ZhuZhuZhaiZhaiBuBuFenFenShiShiChangChangYanYanJiuJiu：：：：扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析：：：：别墅市场供应分析别墅市场供应分析：：：：别墅市场需求分析别墅市场需求分析?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice5扬州市场宏观分析扬州市场宏观分析YangYangZhouZhouShiShiChangChangHongHongGuanGuanFenFenXiXi：：：：宏观经济概况宏观经济概况：：：：城市规划分析城市规划分析：：：：房地产投资房地产投资?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice6扬州概况扬州概况::::?扬扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江33个区，辖江都、高邮、仪征个区，辖江都、高邮、仪征33个市和宝应县。个市和宝应县。全市总人口全市总人口452452万，其中市区人口万，其中市区人口111100万人。万人。?进出进出扬州扬州境内境内的公的公速速公公路有路有京京沪沪，，宁通宁通、、沪沪宁宁、、镇镇扬高扬高速速公公路路。。11小时交通小时交通可达南京、可达南京、镇镇江、江、泰泰州州及及市辖区市辖区内内的江都、高邮、仪征。的江都、高邮、仪征。鉴鉴于瘦西湖影响于瘦西湖影响辐射能力及辐射能力及本项目的本项目的物物业业特特点，点，目标客户目标客户重重点应在本市点应在本市及及市辖区市辖区范围内范围内..?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice7扬州经济扬州经济::::?扬扬州整体经济水平处于江苏州整体经济水平处于江苏省省中中等等，长，长三角下游三角下游水平。长期以水平。长期以来来扬州扬州工工业业基础基础较较为薄弱为薄弱，，受受其影响，城市其影响，城市集聚能力集聚能力较较弱弱，，农农业人口比业人口比重重较高，较高，外来外来人口人口较较少少（（22000044年不年不足足1515万）。万）。?扬扬州市的产业州市的产业结结构在构在改善改善，，22000033年全市年全市三次三次产业的比产业的比重结重结构构为为110.80.8：：5151..44：：337.87.8，，而而22000044年年调调整整为为110.0.11：：5353..33：：336.66.6；第二；第二、、第三第三产业对产业对GDPGDP增增长的长的贡献贡献率率为为6622..11％％和和330.90.9％％。。工工业业贡献贡献率率为为5454％％。。?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice8扬州扬州民营民营经济经济::::?扬扬州市州市民民近近几几年年来自主创来自主创业业热情热情高高涨涨，经，经营营规规模模和发和发展速展速度较度较快快，，民营民营经济已经成经济已经成为为扬扬州市经济的新州市经济的新亮亮点。如点。如下下：：?22000044年，全市新年，全市新增私营企增私营企业业66111188户，新户，新增增个体个体工工商户商户22..5588万户，分别万户，分别增增长长1313.9.9％％和和11.7.7％；％；?规规模模以上以上私营企私营企业业完完成产成产值值53537.97.922亿元亿元，，增增长长3434..22％；％；?私营私营个体经济个体经济完完成投资成投资11117.07.011亿元亿元，，增增长长6633..22％；％；?实实现现社社会会消费消费品品零售零售总总额额124124..3333亿元亿元，，增增长长1414.7.7％；实％；实现现增增加加值值330011.8.855亿元亿元，，增增长长119.9.55％％。。。。。。。。。。。。?从从以上数以上数据据可以可以看出看出，扬州市的，扬州市的私营企私营企业发业发展展较好，较好，也也造造就了就了一大一大批批的发的发展展前景较好、前景较好、经济经济实力雄厚实力雄厚的的私营私营业业主主。他。他们们对别墅产品对别墅产品将有将有一定的需求。一定的需求。?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice9扬州扬州旅游旅游经济经济::::扬扬州的州的旅游也旅游也发发展展加加快快，如，如下下：：?全年接全年接待待国国内外旅游者内外旅游者992222..33万人万人次次，，增增长长2525％；实％；实现现旅游旅游业总业总收入收入7878亿元亿元，，增增长长2525％％。。?其中，接其中，接待待国国内旅游者内旅游者909033..55万人万人次次，，增增长长2424.6.6％；实％；实现国现国内旅游收入内旅游收入67.867.8亿元亿元，，增增长长116.96.9％％。接。接待待入境旅游者入境旅游者118.88.8万人万人次次，，增增长长4545.7.7％；旅游外汇收入％；旅游外汇收入11.09.09亿亿美美元元，，增增长长9911％％。。?旅游旅游业的发业的发展展，，给给景观景观型型、度、度假型假型的别墅带的别墅带来来一定的市场和发一定的市场和发展空间展空间。。?2005DTZDebenhamTieLeungHangzhouOffice10扬州扬州注册外注册外资资情情况况::::?扬扬州市的州市的外外资资企企业近年发业近年发展展较较快快，对，对外贸易也保持外贸易也保持一定的一定的增增长长速速度，度，招招商商引引资资情情况况良良好。好。?外外资投资资投资额额加大，加大，外外资公资公司司的的增增加，加，企企业中的中高业中的中高层管理层管理人人员员和和外籍外籍人人士士的的增增加，加，对别墅产品对别墅产品也形也形成成了了一定的需求。一定的需求。扬州市近年扬州市近年注册外注册外资资实际实际到到帐额及帐额及其其增幅增幅度，如度，如下表下表所所示示。。注册外资实际到帐额2001年较上年增长(%)2002年较上年增长(%)2003年较上年增长(%)2004年合资经营企业4,99318.23%13,45062.88%17,99025.24%38,035合作经营企业13626.47%65979.36%464-42.03%1,118独资企业4,83953.07%11,47157.82%29,64261.30%42,046合计9,96835.