卷首语德之大者，莫过于普济苍生政之大者，莫过于城市经营献给武汉——中国极具发展潜力的城市！谨呈：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司一座与未来对话的城邦王家墩西部生态园“CLD”开发方向性提案2008年03月深圳市德思勤置業有限公司SHENZHNETASKINCONSULTINGCO..LTD（引言）造城说……世界只有一个武汉……CBD只有一个，王家墩……中央商务区将是又一个香港的中环，上海陆家嘴，北京的朝阳区，深圳的中心城……西部生态区—CLD，具有世界高度的城市中央属地……世人瞩目，将在这座千万人口的城市，诞生崛起……CLD大城，未来高度的巅峰之作……本次报告前提与开发商初步沟通，开发商提出如下若干问题：?项目开发方向不明确；?104号路整改可行性；?体育公园是否需要调整；?生态林是否需要保存;?红线内部的土地是否需要调整；?幼儿园、小学、中学的配备合理性；?住宅启动区域；?以上问题涉及的项目定位与开发问题；说明：本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。问题解决思路目标下的思路(SOLUTION)项目开发建议制定操作策略定位项目，寻找借鉴开发例证项目价值研判与土地价值挖掘项目属性定位站在未来的高度，目标下的问题(PROBLEM)开发商提出运营一座城市需要解决的问题目标(TARGET)DIRECTORY目录01.再造一座城（项目属性）02.项目地块与价值研判03.创造城市新生活（项目操作策略）04.项目综合开发建议Part1再造一座城?武汉城市发展与定位?武汉王家墩CBD与CLD关系确立一、武汉城市发展与定位大诗人李白《与史郎中饮听黄鹤楼上吹笛》中写道：一为迁客去长沙，西望长安不见家。黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花。1、诗中见其“大”。在中国，能称的上“大”的城市，一个上海，另一个就是武汉。所以，“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。响誉的声名，是武汉历史和今天形成的一张“名片”。2、城市，在建设中发展武汉长江大桥一桥飞架南北，天堑变通途。武汉轻轨武汉的发展是有目共睹武汉江底隧道武汉长江四桥3、武汉城市地位武汉历年GDP排城市2007GDP2006GDP增长率名（亿元）（亿元）3500上海30001117651036613.50%25002北京9120787012.80%200015003广州6744606811.14%10005004深圳6657581414.50%0200020012002200320042005200620075苏州5596482016.10%武汉历年GDP1206.841347.81492.741662.419542238259031416天津5140435914.80%7重庆4160348615.40%武汉07年排名至第十五位8杭州3970344115.37%9无锡3900336016.07%户籍人口统计10青岛3700320715.37%武汉市2000-2005年户籍人口统计11佛山3550292714.45%10002.5%7868018007497587687812.0%2.0%12成都3323287015.80%1.7%6001.5%1.2%1.2%1.3%13宁波3291286414.90%4001.0%14南京3207277415.60%2000.6%0.5%武汉00.0%153100268215.60%2000年2001年2002年2003年2004年2005年16东莞3080262417.37%人数(万人)增长率(％)17沈阳3055259617.70%18大连3005256817.01%武汉已经成为千万人口的规19烟台2885240220.10%模型大城市20唐山2760236216.85%4、武汉城市圈定位，打造中国经济新的增长极——成功获批“经济试验区”。5、武汉产业发展格局武钢集团武昌武汉东湖高新技术开发区东湖高新技术开发区中国光谷高新技术开发区武汉江夏经济开发区武汉已经进入武3000汉亿城市俱乐部汉阳汉口武汉经济技术开发区中央CBD沌口及经济开发区传统商业区（汉正街/武商/武广……）武汉经济技术开发区沌口开发区6、当城市发展到一定阶段，中央CBD也孕育而生香港武汉CBD伦敦?城市经济发展，城市价值提升；?城市国际化发展的需要；?市场已具备CBD的发展环境北京一个城市真正意义上的CBD只有一个。CBD，一个城市的符号，是象征，是标志，更是荣耀……上海南京广州深圳7、王家墩CBD承载未来武汉发展的新名片武汉，汇聚国际顶尖智慧的CBD，将极大地提升城市功能武汉CBD建筑占地7.41平方公里区域,总规模约1300万平方米，建设规划周期为15-20年.规划就业和居住人口规模将达到15-20万人。1平方公里的商务中心区为中心，功能“交通“金十字”轴，包括商务中规划心、全生活城（启动区）、综合商业区及生活居住区。“一心两轴四王家墩将成为了武汉未来发展大功能”分区的空间及精神的重要载体，随一个集商务办公、商贸、文化娱乐?区域着配套逐渐成熟,开发节奏加、博览、居住等多功能于一体的大快,将成为武汉城市之名片定性区级现代服务业中心王家墩核心：CBD商务中心/行政中心/文化中心/商业中心二、武汉王家墩CBD与CLD关系确立中央商务区（CBD）定义：武汉中央商务区中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。2、中央商务区/CBD/CLD定义CBD：CentralBusinessDistrict中央商务区。我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。CLD：CentralLivingDistrict中央生活区在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市，因工作、生活需要形成了以中产阶级为主体的以中央商务区（CBD）为中心，属于城市中央区域且同时又是中央商务区主要辐射带，此大型居住区域被称之为中央生活区（CentralLifeDistrict简写即CLD）。3、CBD具有核、框结构中心区再定义：CBD具有核、框结构1927年，黑格第一次对CBD核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研究1945年，哈里斯和乌尔曼把CBD框和CBD核作为不同的区进行讨论1956年，辛辛那提城市规划委员会将“CBD核”“CBD框”运用到研究中去近期众多学者认为：CBD具有框、核结构4、CBD核心与核框（CLD）的理论构成我们对中心区的再研究：CBD具有核、框结构CBD核的定义CBD框的定义（CLD框）密集的用地功能半密集的用地功能广为伸展的垂直规模突出的功能亚区有限的水平规模伸展的水平规模有限的水平变化没有相互连接的功能亚区集中的日间人口由外部结构决定的边界城市间公共交通的焦点典型物业：学校、购物和社区设施的居住区专门化功能的中心由内部结构决定的边界在CBD核心领域外围，一般都集中环绕着一个核框，一般意义典型物业：商务、政府与总部办公楼的集中点上讲就是CLD框。5、武汉王家墩CBD初步规划本项目位于CBD的框区域，紧邻CBD核区域，是城市中复兴村社区心区发展的重要区域。北部公园地区启动区黑色区域：CBD框区域本项目核心区轴观红色区域：景商贸区CBD核区域高档居住区人工湖武汉CBD6、武汉王家墩CBD与CLD关系确立城来未的米西区平万百中央CBDCLD座一建筑面积：100万平造米占地面积：50万平米项目于王家墩商务核心区西部，东临核心区，北接复兴村大型住宅区，南接建设大道传统商业区，是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段，在规划区域属于高档居住区，地处CBD核框之内。项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等，真正意义上的CLD区域。Part2项目地块价值研判?项目介绍（区位/地块/指标）?地块与价值分析(项目/价值/优劣势）一、项目介绍—区位城市内环线王家墩地区城市二环线王家墩地区位于汉口城区中心地带，占地7.41平方公里，是武汉市“十一五”规划中的重点城市建设项目之一。规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等功能于一体的华中现代服务业中心。2、项目地块（西部区）东部区北部公园区西部生态区中央商务区3、项目地块经济指标占地面积：52.32万平米建筑面积：107.4万平米地块数量：31块不同用地性质的地块西部生态区容积率：约2.05用地性质：商业/住宅/游乐供水/供电/其他市政公用设施学校用地/公园/体育公园公共交通/机动车停车场库/其他交通设施二、地块与价值分析北面内部现有生态林项目地块土地平整西面东面1、项目地块内部拆迁南面2、项目周边环境建材市场项目以发展大道/汉西路/建设大道包围之中：北：接复兴村海军工程大学西部生态区西：建材市场、待开发的区域南：接武汉传统的商业区东：靠王家墩CBD102号路1号门项目包围在CBD之中，与目前规划的主干道之间稍有距离。武汉信息港3、项目地位于中央商务CBD西区，交通便利，区位优势显著