火炬路商住项目火炬路商住项目（（可行性分析报告）可行性分析报告）2009.5.172009.5.17?一、市场一、市场?二、分析二、分析?三、产品三、产品?四、行销四、行销壹、市场篇壹、市场篇一．济宁市房地产形势一．济宁市房地产形势二．客层来源二．客层来源一．济宁市房地产形势一．济宁市房地产形势?11．供需基本情况．供需基本情况济宁市房地产从济宁市房地产从20032003年开始至今经过多年开始至今经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场逐步年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场逐步正规化，客户消费理性化，房地产开发投资快速正规化，客户消费理性化，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价整体提升。增长、房屋销售量价整体提升。20032003年到年到20062006年济宁地区楼盘出现低开、高走、高增长得“一年济宁地区楼盘出现低开、高走、高增长得“一低二高”态势，经济发展迅速；低二高”态势，经济发展迅速；20072007年到年到20092009年楼市逐步从狂热型转变为理智消费，但并不代年楼市逐步从狂热型转变为理智消费，但并不代表完全进入低迷期，反而体现了市场经济的一种表完全进入低迷期，反而体现了市场经济的一种完善。加之济宁房地产市场是以住宅消费为主导完善。加之济宁房地产市场是以住宅消费为主导，而且住房消费是国计民生大事，所以未来将会，而且住房消费是国计民生大事，所以未来将会持续稳定发展。持续稳定发展。?22．济宁市区房地产开发投资情况．济宁市区房地产开发投资情况..20082008年全年济宁市住宅与房地产开发运行良好、各项指标增幅年全年济宁市住宅与房地产开发运行良好、各项指标增幅较大，全市完成房地产开发投资较大，全市完成房地产开发投资5151亿元，施工面积亿元，施工面积962962万平方米，万平方米，竣工面积竣工面积110110万平方米，以上数据由济宁市建委统计。万平方米，以上数据由济宁市建委统计。20092009年数据年数据尚未统计，就目前情况来看济宁市政府加快了城市建设的进程，重新尚未统计，就目前情况来看济宁市政府加快了城市建设的进程，重新改造并开放了改造并开放了33大主题公园：“人民公园”、“儿童乐园”、“植物大主题公园：“人民公园”、“儿童乐园”、“植物园”，市内道路建设也在紧锣密鼓的进行，如：光河路升级改造、共园”，市内道路建设也在紧锣密鼓的进行，如：光河路升级改造、共青团路升级改造等。而且针对房地产出现的新形式按照国家和省稳定青团路升级改造等。而且针对房地产出现的新形式按照国家和省稳定房地产市场的有关政策，济宁市出台了《关于促进房地产市场平稳健房地产市场的有关政策，济宁市出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的暂行意见》，实行了包括扩大住房消费、加大对房地产业发康发展的暂行意见》，实行了包括扩大住房消费、加大对房地产业发展的扶持力度、规范房地产市场秩序等一系列政策措施，鼓励居民扩展的扶持力度、规范房地产市场秩序等一系列政策措施，鼓励居民扩大住房消费。并出台了下调契税税率，暂免大住房消费。并出台了下调契税税率，暂免征印花征印花税、税、土土地增地增值值税，税，降降低住宅低住宅维修维修资资金缴付比例金缴付比例等等减轻减轻税费税费负担负担方面的政策，方面的政策，减轻减轻了居民了居民购购房经济房经济负担负担。。同时同时，在，在商商业性业性个个人住房人住房贷款贷款、住房公积、住房公积金贷款金贷款等方等方面面制订制订了一系列了一系列优惠优惠政策，政策，便便于居民于居民贷款购贷款购房。房。另外另外，济宁市，济宁市还还在在放放宽宽家家庭购庭购房房条件条件、完善、完善购购房入户政策、加房入户政策、加强强住房住房保障保障、鼓励、鼓励社社会会单单位（位（团体团体）通）通过市场化运过市场化运作作方式方式解决职解决职工住房工住房困难困难等方面出台一系列等方面出台一系列优惠优惠政策。政策。停止征收停止征收城市房屋城市房屋拆迁管拆迁管理费，分期理费，分期缴纳缴纳基基础础设施设施配套配套费费、、防空防空地下地下室易室易地建设费，按下地建设费，按下限限标标准预征准预征房地产开发房地产开发企企业所得税，业所得税，减轻减轻了房地产开发了房地产开发企企业规费业规费负担负担，对房地产开发行业行政事业性，对房地产开发行业行政事业性收收费费实行实行“一“一票票式”式”收收费。实行费。实行净净地出地出让让，房地产开发，房地产开发片片区区用用地在规定地在规定的开发期的开发期限限内内可可一一次次出出让让，分期，分期（宗）交（宗）交费、开发。在费、开发。在严格执严格执行国家行国家““9090、、70”70”户型户型比例要求比例要求的前提下，对的前提下，对个别个别区区域域、、个别个别地地段段不不再限再限定户型定户型比例比例，从而，从而更更好地好地适应适应了房地产市场的需了房地产市场的需求求。。?3.3.济宁市经济济宁市经济环境环境根根据济宁市统计据济宁市统计局局城市调城市调查查20092009年年11季季度城市居民人度城市居民人均总收均总收入：入：绝绝对量对量5102.215102.21元，元，同同期增长速度期增长速度14.4514.45％％；人；人均均可支配收可支配收入：入：绝绝对量对量4535.874535.87元，元，同同期增期增长长7.907.90％％；工；工薪收薪收入：入：绝绝对量对量3964.753964.75元元，，同同期增长期增长10.6310.63％％。由数据分析。由数据分析我我市经市经济持续稳定发展。济持续稳定发展。二．客层来源二．客层来源?A.A.济宁本地客户。如工济宁本地客户。如工作作了了几几年的年年的年轻白轻白领领,,一一些企些企业业老板老板，，部部分分领领导，对现有住房导，对现有住房不不满满意需二意需二次购次购房的客户。房的客户。?B.B.济宁济宁县县市来济市来济购购房房者者。。这这是一是一个个需需要要重重点点关关注注的的群群体，体，因因为为近几近几年，来济年，来济购购房的房的县县城客户逐步增多。城客户逐步增多。这部这部分客户分客户根根据据用途用途又可又可为为自自住客与投资客住客与投资客两两种。种。貳貳、分析篇、分析篇?一．济宁市高层房地产分析一．济宁市高层房地产分析?二．济宁市目前高层的现二．济宁市目前高层的现状状?四．市调四．市调个案个案分析分析一．济宁市高层房地产分析一．济宁市高层房地产分析?11．．总总体体状状况况?济宁市的高层分济宁市的高层分布布较为较为集中集中，主，主要散布要散布在在吴泰闸吴泰闸路、光河路、路、光河路、太白太白路、路、红星红星路，路，另另外外济宁高济宁高薪薪区也有区也有少少量高层建量高层建筑筑。。随着随着房房地产的发展以地产的发展以及及市内市内土土地供地供应应量的量的匮乏匮乏，，高层目前呈现高层目前呈现越越来来越越多的发展多的发展趋趋势，由势，由此此推断推断济宁的高层、济宁的高层、小小高层住宅将高层住宅将越越来来越越多。多。多层住宅多层住宅只只会在会在周边周边地价地价相相对较对较便宜便宜的地的地区区才才会出现。会出现。?2.2.高层的销售形式是高层的销售形式是随着随着城市的经济发展一步一城市的经济发展一步一步步占占据市场的主据市场的主流流的，的，这其中这其中有以下有以下几个支撑因几个支撑因素素：：?地价：城市地价：城市用用地的需地的需求求量量越越来来越越大，而供大，而供应应量将量将严严重不重不足足，高，高昂昂的的土土地价地价格格所所能支撑能支撑的住宅物业的住宅物业只只有高层有高层这这一种。一种。?人人口口：城市人：城市人口口的的急剧膨胀急剧膨胀以以及土及土地的地的匮乏使匮乏使市市区区必然必然出现出现更更多的高层多的高层?收收入：目前高层市场逐入：目前高层市场逐渐渐升升温温，是由于经济的发，是由于经济的发展展使他们使他们的的购买购买力将会有力将会有很很大的提高大的提高二．济宁目前高层的现二．济宁目前高层的现状状?济宁的高层济宁的高层相相对对集中集中，反，反映映了城市了城市泛泛CBDCBD商商业业圈及第圈及第二二商商业业带带的发的发达达情况有一定情况有一定水水准准。从目前开工的楼盘看，由于市内。从目前开工的楼盘看，由于市内土土地地稀缺稀缺，地价高所以开工的楼盘，地价高所以开工的楼盘几乎几乎是高层是高层与与小小高层建高层建筑筑。。这这从从另另一一个侧个侧面面说明说明了济了济宁未来的高层建宁未来的高层建筑筑将会呈放量增长的一将会呈放量增长的一个个态势。态势。三．市调三．市调个案个案分析分析百丰财富大厦百丰财富大厦开发开发商商：济宁：济宁百丰置百丰置业有业有限限公公司司项目项目位置位置：：金宇金宇路与路与琵琶山琵琶山路路交汇处西交汇处西100100米路米路南南规规划用途划用途：：商商业业写字写字楼楼总总建建筑筑面积：面积：3066430664平方平方楼层层数：楼层层数：2626层层层高：层高：33米米绿绿化率：化率：49.249.2％％交交房房日日期：期：2009.6.302009.6.30销售主力销售主力总总价范价范围围：：3636万万-46-46万万销售销售单单价平价平均均：：44004400元元//㎡㎡目前销售目前销售状状况：已售况：已售8080％％规规划用途划用途：：商商业业写字写字楼楼总总建建筑筑面积：面积：3066430664平方平方楼层层数：楼层层数：2626层层层高：层高：33米米绿绿化率：化率：49.249.2％％目前工程进度：内目前工程进度：内外装饰阶段外装饰阶段交交房房日日期：期：2009.6.302009.6.30销售主力销售主力总总价范价范围围：：3636万万-46-46万万销售销售单单价平价平均均：：44004400元元//㎡