www.fdc01.com房市金碟四川荣新集团岳池翔凤大道项目全程营销策划报告成都蜂动力房地产营销机构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟大纲第一部分：住宅部分第二部分：商业部分第三部分：营销部分2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分：住宅部分近期宏观政策解读区域县情总况概览区域宏观经济分析区域房地产市场调研本案基地特征剖析住宅发展方向建议住宅靓点打造建议3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟解读近期宏观政策近期宏观政策简析近期政策关联分析4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟近期宏观政策综述以上从09年年底至今频频出台的房地产相关调控政策，大致可归纳为金融信贷政策、税收政策、限购令等三类，愈渐严厉的宏观调控政策对投资投机型客群和省会城市异地刚需购房者冲击很大，可以预见本轮调控尤其是限购令将对省会城市房地产市场造成较大影响。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟近期政策关联分析目前出台的金融政策、目前出台的金融政策、税税收政策、限收政策、限购购令等房地令等房地产产宏宏观调观调控政策，主要控政策，主要针对国内针对国内一一线线城市、省城市、省会会城市，且主要城市，且主要针对针对投投资资、投机、投机购购房人群，房人群，仅仅有有对对首套房首付不低于首套房首付不低于30%30%，取消，取消8585折利率折利率优优惠及二套惠及二套房首付比例、利率增加房首付比例、利率增加这条这条金融信金融信贷贷政策政策会会影影响响部分部分刚刚需人群的需人群的购购房意愿。房意愿。但岳池房地但岳池房地产开发产开发起步起步较晚较晚，，购买购买力力严严重重释释放不足，因此本放不足，因此本轮调轮调控控对对岳池房地岳池房地产产市市场场影影响应该响应该不大，而且在限不大，而且在限购购令的令的调调控下，岳池控下，岳池还还可能迎可能迎来来返返乡乡置置业业客群增多，客群增多，导导致需求增大的机致需求增大的机会会。。结论结论：：由于政策由于政策调调控控对对投投资资、投机客群冲、投机客群冲击击很大，加之省很大，加之省会会城市、直城市、直辖辖市限市限购购令的出台令的出台会导会导致二三致二三线线城城市返市返乡乡置置业业人群增多，所以本案人群增多，所以本案产产品品应应主要主要对对口本地口本地刚刚需及返需及返乡乡客群需求。客群需求。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟概览区域县情总况岳池县情概况岳池城市规划城市发展重心发展关联分析7www.fdc01.com房市金碟岳池县情概况/区位距离广安市仅22公里，已进入广安半小时经济圈。岳池位于四川盆地东部，渠江和嘉陵江汇合处的三角台地，东邻广安区，东南接华蓥市，南邻合川区，西南连接武胜县，西、北界南充高坪区，东北倚南充蓬安县。距离成都260公里，距广安市仅22公里。8www.fdc01.com房市金碟岳池县情概况/规模百万人口大县，房地产开发尚处于初级阶段，市场需求未被充分满足。县境南北长59.66公里，东西宽59公里。幅员面积1457平方公里。总人口117万。目前，县城建成面积达8.5平方公里，综合人口达14万人，全县城市化率为16.04%，城东新区的建设已初具规模。9www.fdc01.com房市金碟岳池县情概况/交通岳池地处川东要道，是南充前往重庆的必经之路，交通发达。公路交通：省道203县仪（陇）北（碚）、石（柱）遂（宁）、国道42线沪蓉高速公路、国道75线兰海高速公路等干线公路纵横全境，构成了银城四通八达的公路交通网。铁路交通：襄渝、达成铁路环绕县境东西北，已经动工的兰渝铁路广安支线，经南充引出穿岳池县城而过贯穿岳池全境，这必将拉近了岳池与外界的距离，极大的推动岳池的经济发展。水路交通：嘉陵江、渠江均流经县境，为岳池的水上交通运输提供了便利的条件。两江在县境内通航50公里，可直航重庆。正在建设中的广安港岳池港区，更是四川省通江达海战略的重要组成部分。空中交通运输：岳池县城区距离重庆江北国际机场91.2公里，距南充高坪区南充机场仅39.3公里。县城均有高速公路通往这两个机场。10www.fdc01.com房市金碟岳池县情概况/资源岳池旅游资源及人文资源较为丰富。岳池自然风光秀美。有省内外享有盛名的“川东第一湖”——翠湖、有被人们喻为“小峨嵋”的金城山，金城山脚有酷似象鼻形状景色优美的象鼻河、蜿蜒渠江中有红色文化与自然美景融为一体的红岩湖；县城内有被称为“小玉屏”的翔凤山公园和历史悠久的文庙；城郊有古朴的白塔、神秘的千佛寺、诸葛亮屯兵的亮坝等景区、景点。11www.fdc01.com房市金碟岳池县情概况/经济工业经济为龙头，将有效带动城市人口增量，拉动城市经济发展。今后一段时期，结合岳池实际，坚定不移地实施工业兴县战略，以工业化带动农业产业化，推动城镇化，拉动第三产业，推动县域经济的快速发展。12www.fdc01.com房市金碟岳池城市规划新一轮规划“北绿”“南工”“西靓”“东扩”到2020年城区综合人口将达35万，城市发展即将全面提速。通过资料收集及规划局走访，了解到岳池新一轮战略规划为：”北绿”“南工”“西靓”“东扩”到2020年城区综合人口将达到35万。北绿：以凤山公园为轴心，集中打造生态绿地，形成城市绿肺；南工：南部规划为工业园区，以轻工业和加工为主，目前已有部分企业进驻；西靓：将洗马河沿线打造成为城市的新靓点；东扩：城市大力向东扩张北，发绿展城市新区，拉近岳池与广安的距离。西东靓扩南工本案13www.fdc01.com房市金碟城市发展重心岳池的城市发展重心将是翔凤大道以东的城市新区。根据十二五战略规划，未来岳池将成为广安城区的组成部分，而岳池也提出“北绿”“南工”“西靓”“东扩”的新一轮战略，岳池将大力发展新城区，城市将大力向东扩张，已拉近岳池与广安的城市距离，目前岳池城东以入住110指挥中心、检察院和正在修建的会展中心、火战车，以及规划修建东湖公园、五星级酒店等等。由此可见，岳池的城市发展重心将是翔凤大道以东的城市新区。北绿东西城市发展重心靓扩南工本案14www.fdc01.com房市金碟发展关联分析区区位交通：距广安位交通：距广安仅仅2020余余公里，公里，处处川川东东要道，要道，为为房地房地产发产发展提供了展提供了健康健康、向上的利、向上的利好好大大势环势环境。境。城市城市规规模：百万人口大模：百万人口大县县，房地，房地产产潜潜在需求在需求旺旺盛。盛。城市城市资资源：旅游及人文源：旅游及人文资资源丰富，源丰富，将将有有效效拉拉动动城市城市经济经济及房地及房地产发产发展。展。城市城市经济经济：工：工业经济为龙头业经济为龙头，，将将有有效效带动带动城市人口增城市人口增量量，增，增强强城市城市经济经济活活力。力。城市城市规划规划：：城城区区人口人口快快速增多，城市速增多，城市发发展展将将全面提速，全面提速，将将促使促使区区域房地域房地产产需求增大，需求增大，开发开发水品水品走走高。高。发发展重心：翔展重心：翔凤凤大道以大道以东东的城市新的城市新区将区将是岳池的城市是岳池的城市发发展重心，新城展重心，新城区将区将是房地是房地产开发热产开发热点点板板块块。。15www.fdc01.com房市金碟分析区域宏观经济生产总值产业结构固定资产投资消费能力16www.fdc01.com房市金碟生产总值生产总值：岳池县城市GDP良性发展，将为岳池房地产发展打下坚实基础。通过对08年-10年岳池县GDP数据梳理可见，近三年来，岳池县城市经济处于持续上涨的态势且涨幅也在逐渐增大，由此可以看出岳池县的GDP呈良性发展。截止2010年，全县GDP突破100亿大关。岳池县近三年生产总值（亿元）岳池县近三年GDP涨幅12016%10016%15.50%101.215%808514.60%6077.2315%4014%14%2014%013%2008年2009年2010年2008年2009年2010年17www.fdc01.com房市金碟产业结构产业结构：岳池经济以第二产业和第三产业为主，将有效推动房地产发展。2010年全年岳池县实现生产总值101.2亿元。其中第一产业实现26.34亿，同比增长4.6%；第二产业实现41.94亿，同比增长27.3%；第三产业实现32.92亿，同比增长10.1%。从产业结构上来看，岳池的第二产业和第三产业主导地位，这两个产业的发展必将带动整个县域经济的飞跃，同时极大的拉动地产行业的快速发展。18www.fdc01.com房市金碟固定资产投资固定资产投资：投资金额持续、大幅增长标志着岳池城市建设将迎来一个高速发展期。通过对近三年岳池县固定资产投资数据梳理，可以看出岳池固定资产投资增长强劲。全社会固定资产投资额从08年32.05亿元上涨至10年60.41亿元。快速、稳步的提升标志着岳池县城市配套、基础设施建设的不断完善、城市建设进入高速发展时期，也为岳池房地产行业快速发展奠定了坚实基础。近三年岳池县固定资产投资纵比（万元）近三年岳池县固定资产投资增幅70000050.00%60410647.10%60000040.00%50000047160740000030.00%28.10%32054925.60%30000020.00%20000010.00%10000000.00%2008年2009年2010年2008年2009年2010年19www.fdc01.com房市金碟消费能力消费能力：城市消费能力平稳，健康的发展，带动整个城市经济和地产市场的发展。近