曙光地曙光地块创块创意意产业园规划产业园规划初步初步构构想想第一部分第一部分项目价值分析项目价值分析一、地块隐含的三大价值体系：一、地块隐含的三大价值体系：地产地产产业产业商业商业创意产业园创意产业园二、产业价值、地产价值和商业价值关系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系：如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值产、地产价值和商业价值；业价值地产价这三者关系表述为值商业价：以产业概念为主导经营值实体，将产业概念做大、产业集做强，形成产业集群效应应群效，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。三、本案地块存在的决策因子：三、本案地块存在的决策因子：宏观市场条件：宏观市场条件：?城市特性的影城市特性的影响响；；产业产业定位定位?政策的限制因素；政策的限制因素；?创创意意产业发产业发展基展基础础（人力资源、产商商业经营业经营定位决策定位决策（人力资源、产业发业发展、展、资资源整合能力、市源整合能力、市场环场环境及机遇境及机遇地产开发等）；等）；地产开发项目自身条件：项目自身条件：?地地块块的的区区域特征及域特征及现现有有资资源源；；?交通交通状况状况及未及未来发来发展；展；?地地块块体貌特征的影体貌特征的影响响；；四、地块面临几个核心问题四、地块面临几个核心问题::11、、国国家政策上家政策上对对工工业业性性质质地地块块的限制，未的限制，未来来本案本案将将面面临临如如何入市的何入市的问题问题；；具体具体问题问题：：仅仅出出让让使用使用权权、无法按揭；、无法按揭；营销营销推广限制推广限制22、未、未来经营过来经营过程中，如何平衡“程中，如何平衡“产业产业、商、商业业、地、地产产”三者”三者的价的价值关值关系系问题问题；；具体具体问题问题：：产业概产业概念嫁接念嫁接问题问题；地；地产开发产开发、商、商业业引引进与产业经营进与产业经营的的互互补关补关系系处处理；商理；商业与业与地地产产的的开发开发比例；比例；33、、区区域市域市场场是否具是否具备发备发展展创创意意产业产业的基的基础础；；具体具体问题问题：：市市场场可行性可行性论证论证：文化：文化产业产业、科技、科技产业产业、休、休闲产业闲产业等等发发展成熟度，以及人力、展成熟度，以及人力、财财力投力投资资力度力度与与相相关关政策政策辅辅助；助；44、地、地块块的“的“产业产业、商、商业业、地、地产产”的价”的价值值解析；解析；具体具体问题问题：：地地块块自然自然环环境的再造和利用；境的再造和利用；旧旧有建筑的包装利用；有建筑的包装利用；园园区内区内三大三大实实体的空体的空间间布局布局关关系；系；第二部分第二部分国内外创意产业发展现状国内外创意产业发展现状一、创意产业园概念：一、创意产业园概念：集群效应““产业聚合产业聚合多元产业体”体”智慧型产业兴兴起于起于欧欧美的美的创创意意产业产业集聚集聚区区，是指，是指诸诸多多艺术艺术、、设计设计、广告、公、广告、公关关等以等以创创意意为为主主的的个个人工作室或服人工作室或服务务性公司，集中在一性公司，集中在一个个特色特色区区域，形成多元文化生域，形成多元文化生态态和和创创意服意服务产务产业链业链。。关键语关键语：：产业产业集聚集聚区区、、创创意、特色意、特色区区域、生域、生态态、、产业链产业链二、创意产业的概念：二、创意产业的概念：““创创意意产业产业”的”的概概念最早念最早发发端于英端于英国国，又叫，又叫创创意工意工业业、、创创造性造性产业产业、、创创意意经济经济等。是指那些等。是指那些从个从个人的人的创创造力、技能和天分中造力、技能和天分中获获取取发发展展动动力力并并通通过对过对知知识产权识产权的的开发开发，，创创造潜在造潜在财财富和就富和就业业机机会会，以促，以促进进整体生活整体生活环环境提升的境提升的产业产业。。通常包括：通常包括：软软件件开发开发、出版、广告、、出版、广告、电电影、影、电视电视、广播、、广播、设计设计、、视觉视觉艺术艺术、工、工艺艺制造、博物制造、博物馆馆、音、音乐乐、流行行、流行行业业以及表演以及表演艺术艺术等十三等十三项产项产业业。此外，。此外，还还包括旅游、博物包括旅游、博物馆馆和美和美术馆术馆、、遗产遗产和体育等。和体育等。三、国外发展总体特征：三、国外发展总体特征：创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5％的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。朝阳产业朝阳产业早在2000年，创意产业就已经成为英国的产值巨大产值巨大第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融发展迅速发展迅速服务业。前景广阔前景广阔在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12％，伦敦为14％，东京为15％，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1％左右。四、各国发展概况：四、各国发展概况：美国到到20022002年，美国文化年，美国文化--创意产业产值达到创意产业产值达到53515351亿美元，占亿美元，占GDPGDP的比重的比重美国达到达到5.24%5.24%；创造就业；创造就业800800万个，接近全国总就业人数的万个，接近全国总就业人数的6%6%。。20022002年，创意产业增加值达年，创意产业增加值达809809亿英镑，成为英国第二大产业；亿英镑，成为英国第二大产业；英国英国到到66月，创意产业雇佣总人数为月，创意产业雇佣总人数为190190万，其后继续增长，成为该万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。国雇用就业人口的第一大产业。20052005年韩国的游戏产业市场规模将达到年韩国的游戏产业市场规模将达到4343亿美元。其中网络游亿美元。其中网络游韩国韩国戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.62%.手机游戏持续手机游戏持续快速发展，增长率达到快速发展，增长率达到45%45%。。新加坡新加坡20022002年创意产业增加值占年创意产业增加值占GDPGDP的的2.8%2.8%－－3.2%3.2%。。20012001年创意产业为香港带来年创意产业为香港带来461.01461.01亿港币，占亿港币，占GDPGDP的比重为的比重为香港香港3.8%3.8%，就业人员比例达到，就业人员比例达到5.3%5.3%。。。。资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心五、国内发展概况：五、国内发展概况：?发展模式：旧厂区改造智慧产业机构创意园艺术加工产业整合中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。五、国内发展概况：五、国内发展概况：?国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心，尽显文化魅力被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。上海——争创“国际创意产业中心”2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启动18个创意产业集聚区。上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业中心”。五、国内发展概况：五、国内发展概况：广广州州————网络网络游游戏戏及及下下游游产业为产业为主主导导人人才才资资源源优优势势：天：天河河区区是是另另外一外一个个城市，城市，来来到广到广州州的外地人的外地人才才聚集于此，聚集于此，从从事着广事着广告、影告、影视视、、媒媒体、体、ITIT等等创创意工作。意工作。具具备备的的产业优产业优势势：：国国家家网网游游动动漫漫产业发产业发展广展广州州基地基地正正式式挂牌挂牌，天，天河河软软件件园园20042004年年网络网络游游戏戏方方面的面的收收入占入占国内网络国内网络游游戏戏收收入的入的1/41/4，，国际国际玩玩具具礼礼品品城城带动带动动动漫漫产业链产业链。。区区域域联联动优动优势势：广：广州州还还背背靠靠““亚亚洲洲创创意中心”意中心”香港香港，，从这从这里去香港里去香港只要只要两两个个小小时时。。深深圳圳——比——比肩肩国际国际的的设计设计人人才才，未，未来来““创创意意设计设计之都”之都”作作为为中中国国最最崭崭新的城市，新的城市，深深圳圳具有全具有全国国最年最年轻轻的人的人才才资资源，也具源，也具备备最具最具实实验验性的性的标标本本意意义义。。深深圳圳现现在在开开始看始看到自到自己己这这一一点点的的创创意意优优势势，一系列城