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苏州相城台家大厦项目入市战略报告
苏州相城台家大厦项目入市战略报告
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谁主相城苏州相城·台家大厦项目入市战略报告2011年7月一、策略思考二、市场简阅三、个案调研四、定位沟通[一]策略思考项目本体坐落相城居住组团平江新城劳动路居住区?2009年底,相城区总人口达36.93万,预计在2012年将达到40万?嘉元路位于相城区偏市心位置,在相城区政府未来的规划发展中,嘉元路被规划为未来的金融一条街项目本体指标编号功能名称建筑面积位置分布备注(㎡)1机动车库24540.4B1B2B3F不计入容积率2非机动车库544.03B1F3商场地下部分6944.08B1F4商场地上部分16068.711-4F基地:13256.145办公区3715.492-5F地上:65929.656SOHO办公(西塔楼)20687.001F6-23F地下:32028.517SOHO办公(东塔楼)23053.251F6-25F建筑高度:99.48管理用房2405.205F24F26F容积率:4.97:38.85%计容积率建筑面积65929.65建筑密度绿地率:32.12%不计容积率建筑面积32028.51机动车位565地上64地下总建筑面积97958.16501非机动车位200地上75地下125近10万方的开发量体在苏州地产大格局里,本体单薄,属于“小家碧玉”型!仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方!项目本体检视写字楼+酒店+商业:最初设想写字楼+酒店公寓+商业:调整意向SOHO+SOHO+商业:扩初方案谁主江山:一策定乾坤?[项目基本面]隐性中心化相城未来商办中心将落子在活力岛区域(城市副中心的市级商贸圈),本案仅沾未成形的金融街之“财气”,项目入市立基究竟为何?不酒也不甲酒店公寓为时下苏州现金牛产品,但扎堆严重,脱离红海战略可能为佳策,而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流,产品瘦狗、价值何在?市场挑战型项目谨慎对待以下3个问题①可建与热销本案写字楼+商业格局,具丰富的产品定位可能性,但产品定位必须考虑市场能够接受的产品类型,以热销为依据;因为,在地价成本相对较低的背景下,最大的风险来自建设投资带来的资金积压风险!②泛中心与独有化本案处于以活力岛为中心化的主导开发趋势之下,以中心边缘化的金融街价值、对撼未来市场热点,必须营造出反中心化的独有价值,否则将难以立足!③投入与回报在区域住宅与商办价格倒挂的背景下,项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难,因此,必须冷静对应好高骛远!不是10万方的楼宇开发,课题设定而是8平方公里一体化运作的开发策略[二]市场简阅城市经济简阅苏州对外向型经济依赖比较重,但综合考量,苏州经济非常向好,为房产市场开发奠定了基础GDP苏州经济的持续迅速发展,吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大的购买力,为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。人口发展城市的蓬勃发展,吸引了大量人口的涌入,将存在较大的刚性需求比例,给市场带来众多的潜在购房客户,促动发展。人均收入与支出苏州2010年的人均可支配收入为28840元,比上年增长约10%,人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。固定资产投资随着国民经济水平的提高,房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。实私营扎外资础企业私营企业和外资增加,带来稳定增长的客户群体。基:词键关私营经济简阅私营企业和外资增加,带来稳定增长的客户群体苏州私营企业蓬勃发展,09年私营企业投世界500强企业有134家落户苏州,每资金额达922.9亿元,比去年增长17%年利用外资的金额稳步增长,显示出苏州吸引外资的强大潜力?苏州市私营经济快速发展,品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件,中国名牌产品24只,累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只;私营经济快速发展,给GDP的腾飞注入强劲的发展动力,同时也形成大量的中产阶级,为高档房地产的开发带来充足的客源强?力苏州市利用外资项目呈现大型化,实际利用外资金额呈上升趋势,对于推动苏州的经济发展费起到了极大的作用;世界500强企业已有134家落户苏州,显示出苏州市吸引外资的强大潜力,而实际上,苏州消已成为国际商:家投资中国大陆的首选城市之一。词键关交通红利简阅在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下,区域的土地价值和房价将出现较大的上行空间京沪高沪宁高4号铁速线2号线苏嘉杭相城区京沪铁路高速G312BRT北环平江新城通道?铁路:南靠京沪铁路,京沪铁路将在相城区设站。?轻轨:轻轨2、4号线,苏州最大的换乘中心。广?快速公交:北环快速路的建成,将使苏州由南环-东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个面缺口被缝众合。受:?公路:贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张词一级公路以及205省道。键?广济路、人民路、齐门北大街北延工程:进一步完善市区交通体系,满足关区域内部联系交通需求,使相城快速畅通城市各方,往来出行均快捷便利,由此进入15分钟都市生活圈!相城规划简阅中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目,是苏州中心城区向北拓展的主要承接地,具有重要的长三角区域服务功能?相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目,西起金光路,东至元和塘,南到阳澄湖路,北至持春申湖路,总用地面积8平方公里。支?相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中劲央主轴上后,是苏州中心城区向北拓展的主要承:接地,具有重要的词键长三角区域服务功能。关土地供应简阅2002-2009相城区土地供应量(万方)相城区的土地拍卖经历了2008年的低迷之后,在2009年又重新爆发,全年出让土地159万方,居历史第二位。土地出让简阅2002-2009相城土地分类供应走势(万方)大庞体商业地块出让情况和整体土地出让情况类似,在08年的低量迷之后,:09年重新爆发,商业地块出让达34.44万方(第二词高位)。键关楼板价简阅2002-2009年相城区土地楼板价走势图剪刀差明升显抬势商业地块楼板价格在2008年快速冲高后,于2009年急趋速回落,但:词整体价格依然略低于2006而大幅高于2007年的水键平。关未来量体简阅项目周边未来推量土地一览表华富华项目周边成首开未来土地华润恒博推量较多,预计多为通盛小体量的恒基推盘。元联元和浙江汉爵雅戈峰汇国际尔相城建设水务中惠四城发展融侨常发?相城区目前还是一个新兴的区域,未来的两大副中心之一,通过地产开发来填补各项空白的契机尤多,同时也会得到政府相关支持。?相城正呈现一个大工地状态,其楼市价格在大苏州格局内处于相对谷底位置。?相比之下,相城大道还算较成熟的商圈,其中专业性市场占据了很大的比例,而生活类商圈集中在大润发等大型超市周边。?真正借力提振区域形象的是相城中心商贸城超大手笔,其未来规划愿景很好,但是现今条件远远不够成熟。力给府政:词键关[三]个案调研产品开盘产品量体面积销售价格(元/案名地理位置去化率备注类别日期(㎡)区段(㎡)㎡)元联中心嘉元路采莲路办公11.1.128000/60-200850095折阳澄湖西路777“SOHO智海10.12.2528000/40-558500毗邻商务广场号”活力岛相城大道1200号酒店10000(南70年产权中翔丽晶10.46800098%55-67(大润发旁)公寓向)10.12约交房德诚嘉元路酒店10.107560085%37-616800总计102套嘉元广场二期相城大道口公寓7000亿像人民路北延段与酒店10.1218000/30-57(毛坯)Loft新天地二期春申湖路交汇处公寓9000(精装)5900031-939500恒达中环阳澄湖中路酒店11.1(其中约/等(含引进金逸国际百汇广场采莲路路公寓1000套酒店4种户型1200装修)电影城公寓)环球酒店09.1020万/1325000美食MALL奥食卡华元路分为主楼755号和辅楼两部分,其中主楼是地下1层,地上19层,辅楼共3层。主楼1-3层和辅楼相连都是商业,总元联中心面积约7000平米,底层商业部分规划经营方向为金融、餐饮、商务会所、休闲娱乐等,可以满足商务人士的基本需求;4-19层为写字楼,单套面积约60-200平米,共184套。地面1-2层为商铺,3-5层规划为宾馆客房和餐饮配套区。东裙楼,它占地约615平方米,地面1-2层为商铺智海商务广场,3-5层为宾馆配套的商务会议室和娱乐场所。东西裙楼内的商铺将来主要以出租为主,为大产权商铺。主楼3-14层为40-55平米的SOHO写字楼,目前在推8F和13F共48套房源。德诚嘉元广场由一幢25(A座)、21(B座)层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19(A座)、16(B座)层商务酒店以及3层商业裙楼组成在售酒店公寓位于4-7层,写字楼最后去化价格为9000元(71-248平米)。一层价格31000-32000元/平方米;二层价格22000元/平方米,三层价格18000元/平方米,四层价格环球奥食卡14000另有酒店一栋22层,35000平米。亿像新天地MOTEL酒店:--环球奥食卡城商业均价:25000元/㎡LOFT均价:德诚嘉元广场9000元联中心商业均价:20000公寓均价:6800元/中祥丽晶㎡办公均价:8500元/底商均价:27000元/㎡㎡商业均价:18000元/㎡恒达百汇广场公寓均价:10000元/㎡商业均价:-智海商务广场公寓均价:9500元/㎡商业均价:27000元/㎡办公均价:8500元/㎡商业均价:25000元/㎡写字楼市场酒店公寓市场商业市场从产品角度看呈弱势格局,与住宅倒挂现象个案扎堆成风,同质竞争严重呈强势开发严重,目前去化滞缓装修标准一般包括底商,裙商和专业市场75008500-10000从价格角度看元已经构筑底部,均价区域元,装
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相城台家大厦
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项目入市
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战略报告
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相城未来商办中心将落子在活力岛区域(城市副中心的市级商贸圈),本案仅沾未成形的金融街之“财气”,项目入市立基究竟为何?
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