泰州泰州··华润国际社区华润国际社区20122012年营销策略报告年营销策略报告www.fdc01.com房地产智库目录contentswww.fdc01.com房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库◇住宅市场情况介绍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-宏观政策时间政策概要政策详情2011-1-14一次：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-2-18二次：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点三次：中国人民银行18日晚间决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个2011-3-18百分点2011-4-17存款准备金率四次：将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率（下称存准率）0.5个百分点。五次：12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率升至2011-5-1221%2011-6-14六次：从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-11-30中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。一次：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调2011-2-90.25个百分点二次：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款2011-4-5利率基准利率分别上调0.25个百分点。2011-7-6三次：央行昨晚宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-26限贷国务院推新国八条二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止发放第三套房贷款。2011-2-1上海、北京、南京、苏州、无锡等城市相继出台“限购令”。限购2011-8-17住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准2011-1-27房产税上海市和重庆市人民政府自1月28日起实行房产税国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。国2011-7-18土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。保障房国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年2011-9-28保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。2011年政策频出，三次上调利率、六次上调存款准备金率、限贷、限购、房产税等政策，从金融手段、行政手段对房地产进行了全面调控，使得各房地产公司资金链吃紧、销售业绩下滑，进入了房地产的“寒冬”，调控初见成效，一线城市降价潮已显现，二线城市后续跟进。2011年年底存款准备金率三年以来首次下调，2012年预计仍会有几次下调，明年中央将实行稳健的货币政策和积极的财政政策，稳定经济增长。2012年房产调控:坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。明年的房地产又是一个寒冷的“冬天”。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-商品住宅?从近三年来泰州市区商品住宅成交量价变化来看，成交量在09年达到最高点，当年成交总面积183.8万方，同比前一年上涨192%，预计2011年成交量在110-120万方，从2010年开始泰州市场成交量以20%的量缩减；?从价格上来看，市区成交均价保持稳定上扬，今年截止10月份，商品住宅成交价格达到5919元/平米，均价由3700元/平米上涨超过63%。?泰州市区商品住宅呈现量跌价升的趋势，成交量从09年开始逐年缩量，主要由于近两年的房地产市场调控持续，使得成交量缩水。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-商品住宅成交额排名1-10月成交面积排名1-11月项目名称区域成交金额项目名称区域成交面积美好上郡城中区26856美好易居城城东60137泰州碧桂园东区23948泰州碧桂园东区51842同济家园南区23058龙锦华庭高港区38322景瑞·荣御蓝湾南区22605同济家园南区35008华润国际社区南区20897水岸帝景高港区29429龙锦华庭高港区18740华润国际社区南区29417世茂河滨花园南区13775美好上郡城中区27616凤城颐园东区13632景瑞·荣御蓝湾南区27157水岸帝景高港区13476凤城颐园东区26871城市之光西区9494世茂河滨花园南区24111项目排名数据：无万达项目排名，万达今年成交额5.5亿元?从成交额、成交面积来看，城南、城东项目占了大部分，尤其是前十项目城南就占4个席位，可以看出城南项目竞争激烈。?我司项目在市场低迷的下半年入市成交金额占据第五、成交面积占据第六，尤其是成交金额与前面项目差距很小，预计明年我司项目能成为市场的标杆项目。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-商品住宅?今年以来，受政策调控影响，市场需求明显缩水，商品住宅成交量较去年第四季度一直维持在比较低的水平，今年传统楼市的“金九银十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，环比下跌23%，同比下降46.58%；成交均价为6124元/㎡，环比下降8.18%，同比上升18.09%；?成交均价在上半年基本平稳，围绕5500元/平米上下波动，继7月份均价明显上涨，8月份达到今年以来最高均价，为6669元/平米，环比上涨7.29%，下半年的整体均价保持在6400元/平米左右。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-商品住宅泰州市区商品住宅月度供求走势图：今年以来，泰州市区商品住宅市场在7月和10月有2次集中供应，对应的，成交量在7月份也达到顶峰，7月份共去化99432.6平米，环比上涨255%，其后，8月、9月份成交量依然稳步下跌，10月份虽然有大量供应，但由于下半年市场整体低迷，未能扭转“金九银十”大势已去的局面，10、11月份供求比更是达到2.49、2.67，去化情况很不乐观，会导致明年库存压力大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库整体市场分析-商品住宅?今年4-10月，泰州市区商品住宅成交结构比较集中，144平米以下产品为成交主力，其中120-144平米改善型产品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次为100-120平米中户型产品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米刚需产品也去化较多，去化683套，占比21%，另200平米以上别墅产品也因单位面积较大，去化量占有一定比例。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域市场分析区域成交面积成交套数城北9458.0385城东148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵区城东居区域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂园，凤城颐园和江南一品为城东成交主力，城南则为成交套数首位，成交1188套，占比37%，其中华润国际社区、同济家园、荣御蓝湾、世茂河滨花园占据城南成交主力。今年以来，城东和城南供应量普遍较高，且由于这两个区域地理位置优势明显，对顾客吸引较大，因此成交量普遍较高。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域市场分析/城北、城西今年4-10月，城北成交结构比较集中，主要集中于80-90平米刚城西的成交结构也比较集中，且主要集中于常规面积段，80-90平米需产品和100-120平米中户型产品，100-120平米段去化3003.64刚需产品为区域成交主力，去化14471.74平米，168套，分别占比平米，折合27套，均占到区域总去化的32%，80-90平米段去化32%和39%，此外100-120平米中户型产品以及120-144平米改善型2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型产品也占据一定产品也去化较多，去化面积相当，其余面积段也有少量成交。市场份额。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域市场分析/城东、城南、城中城东的成交结构分布也比较集中，120-144平米改善城中的成交结构也比较集中，120-144平米改善型产品和200平米以上别墅产品成交较多，其城南的成交结构也比较集中，120-144平米段居成交型产品为成交主力，去化11414.95平米，折合中，120-144平米段去化46627.78平米，折合349结构首位，去化45815.22平米，折合338套，分别83套，分别占比27%和21%，其次为90-100平套，分别占比31%和32%，200平米以上产品去化占比34%和28%，此外80-90及100-120平米段去化米产品，144-160平米产品也成交较多，主要来42797.97平米，占比29%。面积相当，但80-90平米产品去化套数较多。自于项目美好上郡在该面积段的成交，城中小面积产品也去化较多，主要来源于华辰尊园的供应。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库竞品分析---竞品分布图万达广场美好