《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目录1项目营销诊断2营销突围分析3《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net销售目标确认开发商目标品牌业绩目标2012年原山以及高新区项目销售额实现20亿品牌追求目标快速实现年销售40亿，规模化发展，品牌深耕和市场占有以现金流和速度为优先的规模化发展《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net销售目标确认销售情况项目总体分为别墅和高层两地块：首批高层产品：推售楼栋推量：推出37、38#号楼部分单位共181套；3837均价：6100-6200元/㎡；销售：开盘销售60套，销售率33%，销售以6F以下88㎡产品为主；客户：蜀山客户为主，部分高新，外地以六安、肥西，多为地缘客户，年龄多在30岁以下，青年之家居多；首次开盘却叫好不叫座置业驱动：品牌起到核心要素；二批：别墅12月底推出；《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net销售目标确认产品结构改善型的产品线套型面积区间（M2）套数套数比2房2厅1卫87.72-88.4616844%2房2厅1卫+1102.3-103.015614%2房2厅1卫+1113.49-114.285614%推售楼栋2房2厅2卫+1120.64-121.475614%383房2厅2卫+1142.78-143.715614%37合计392100%《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net销售目标确认典型户型抗性整体产品线与产品力、市场主力需求存在偏差典型户型88㎡两房102-114㎡三房120-144㎡三-四房产品抗性分析刚需产品，空间尺功能性改善，户型均好性舒适型改善，总价最高，度功能实用性实属强，但总价较高，受限购受限购影响最大，客户基有限，性价比不高影响大，客户基数有限。数有限。。《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目困境目前的销售速度与中海在合肥的规模化发展矛盾总价高敏感性地项缘客目的户与强势资源型问题别墅级大盘？客户不完全符合强势的资源诉求并未成为首批客户的置业驱动力现有价格与市场价格结构的矛盾整盘产品结构与市市场场主力产的品需求存在一定偏差问题？中海合肥首作如何破局《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net1项目营销诊断2营销突围分析3《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目价值理解山、园、湖，三位一体的强势资源占有具有唯一性但在产业和交通的带动下，我们更是处在合肥离世界最近的地方区域发展合肥市向西发展门户区，蜀山区未来核心发展区，现代服务业新城核心区，未来西部双核之一交通件条项目周边多路公交路线、长江西路高架，轻轨2号线，新桥国际机场四栖城市内外交通景观资源一场现观5000亩大蜀山，揽在和未4000余亩生态公园，瞰蜀山湖，来资源种类的深度占有合肥第一，资源价值合肥最对话优区域配套目前生活配套不足，教育配套提大幅升，生活配套依托核心区规划整体发展产业发展高新区、科学城等众多高科技产业支撑，世界500强企业10家，新加坡工业园入驻，国际化的产业中心客户认知区域环境好，但距离较远《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目价值理解国际化高端生活向西中海以42万方别墅级社区刷新合肥高端生活新高度品牌价值中国房地产行业领导品牌合肥首作，品牌以高端物业、质量过硬、过程精品著称，环蜀山共两高端项目品产规划高端别墅级社区，规划高端联排物业及中高端高层产品中海的规模42万方气度复创合型大盘造力，蜀山的影响力园林业界最具影响力之一的SED新西林景观国际设计配套外部商业设有会所性质商业，内部高端配套缺失户型刚需与改善性户型为主，户型均好性较强，但功能性与性价比不高物《业服2013务房地产营销中国现策有三代物划大全》业管理模式的免费更新！创咨询联系造者和物业QQ管理事：业1053527879的开拓者，全盘房地产商域网：英国物业管理模式融合http://东方人文精www.fdcsky.net华项目营销诊断项目价值理解我们理解原山中海高端越级著作蜀山之上国际籍墅区10000亩绿海/国际产业/高端配套/四栖交通《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目营销分析形象及核心价值挖掘Slogan:环蜀山42万方天赋氧居Logo色：先深蓝，再浅色?价值挖掘停留在规模、山、生态环境的诉求上，不能准确传达项目的真实价值，也无法与竞争对手形成差异价值体系；?高层与整盘的价值关系被忽视；?后期整体调性与竞品趋同，无法建立高端形象；?整体画面追求对建筑细节和室内装修的铺陈，无法彰显项《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net目独特的资源价值；项目营销诊断项目营销分析形象及核心价值挖掘诉求点以“预约、认筹、开盘”等节点信息为主，品牌、项目形象、项目核心价值点的传达缺失报广主要诉求点时间报广诉求主题2011-中海原山定鼎庐州87-143㎡精10-20品住宅诚邀预约中2011-大城理想原山生活原山雅园87-11-3143平米精品住宅诚邀预约中2011-中海原山雅园山景样板房盛装开11-16启全城招募1000位“城市山人”2011-中海原山开盘倒计时5388元/11-29平米起火爆认筹2011-12月11日，雅园盛大开盘中海12-8原山全城首映2011-鼎誉原山盛耀全城《2013房地产营销策划大全》免费更新！12-13咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目营销分析推盘策略2011年3月172011年7月132011年11月82011年11月262011年12月1112月底日日日日日2011年7月2011年8-2011年9月2011年112011年1119日9月11日月13日月19日竞得蜀山区奠基仪式、合肥媒体中海红发摄影比赛颁销售中心绽放样板开品鉴会一期高层开盘别墅开盘W1101地块项目开工交流会现蜀山之奖典礼、项高层接受预约放、办37#、38#楼美摄影比目价值读本理VIP卡认筹赛及案名发布33天?销售中心开放至高层开盘仅33天，较短的时间不利于迅速有效的蓄客；?高层先推的策略，无法树立项目高端形象，提升客户预期；?两栋分单位的推售策略不如集中推出1栋或1个单元对于客户的挤压效果更有效；《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目营销分析价格策略之前均价（元/平目前均价（元/平项目名称板块降价时间降价形式降价后走量米）米）建业领翔黄潜望2011年8月特价房7800695057?伴随结构性的价禹州天境经开区2011年8月开盘价56004500-50001195毛坯4500-4700；精恒大城龙岗2011年9月开盘价5900500格松动，客户对装5500百汇城市广东一环2011年11月特价房84006700-73002价格预期降场暗降（送低，6150元/㎡众力登云庭西一环2011年11月79007100150装修）的定价在形象支通和易居同西一环2011年11月特价房7840720035撑不足的情况下辉七里香榭站前2011年11月特价房7500特价房650015，相对性价比不华润橡树湾北一环2011年11月开盘价预计均价75005600起，均价6500250/490高，无法对客户形成挤压销售，华润幸福里黄潜望2011年12月开盘价80005600起，均价650060/71实现首期热销；墨荷名邸北二环2011年12月开盘价5500-58004700100/256明降，补蓝鼎星河府南一环2011年12月85005200起，均价6200约1100差价万科金域华西一环2011年12月特价房110008500，精装修销售一般府蓝鼎海棠湾高新区2011年12月开盘——6580——中海原山蜀山2011年12月开盘价——615060/181《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目营销诊断项目营销分析客户策略前期的客户定位及拓展局限于基数较小的蜀山、高新客户，无法支撑高端大盘形象的树立和发展，这也是客户普遍对价格预期不高的原因之一区域特征以地缘性蜀山客户为主，包含少量高新、六安、肥西客群，整体客户面窄年龄特征以30岁的青年之家为主，缺乏改善性客户认同职业特征无明显行业、职业特征，客户针对性不强客户偏好认可中海品牌，对资源不敏感，偏好6F以下楼层，说明客户总价敏感性高《2013房地产营销策划大全》